Wchodzą nowe przepisy. To podbije ceny mieszkań szybciej, niż myślisz

Nowe Warunki Techniczne (WT 2026) obejmują szeroki zakres zagadnień: od efektywności energetycznej, przez bezpieczeństwo pożarowe i akustykę, po dostępność, światło dzienne, przestrzenie wspólne oraz rozwiązania proekologiczne, takie jak OZE czy infrastruktura dla elektromobilności. Jak to wpłynie na inwestycje deweloperskie oraz ceny mieszkań, zapytał w ankiecie Dompress.pl.

– Skala zmian, jakie wprowadzają nowe przepisy, jest największa od wielu lat – podkreśla Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Robyg. Jak dodaje, nowe regulacje sprawią, że – projektowanie i realizacja inwestycji staną się bardziej złożone, a standard techniczny nowych budynków wyraźnie wzrośnie.

Podobnie ocenia to Sebastian Bieńkowski, dyrektor Działu Inwestycji w Nickel Development, wskazując, że nowelizacja to efekt dostosowania polskich przepisów do unijnych norm energetycznych, dostępnościowych i przeciwpożarowych.

Zdecydowana większość przedstawicieli branży zgadza się, że WT 2026 podniosą jakość nowego budownictwa. Budynki mają być bardziej energooszczędne, bezpieczniejsze, cichsze i lepiej zaprojektowane pod kątem codziennego użytkowania.

– To jakościowy krok naprzód dla polskiego budownictwa – ocenia Joanna Chojecka. Jednocześnie jednak zaznacza, że nowe wymogi oznaczają znaczący wzrost kosztów realizacji projektów.

Wyższe koszty będą wynikać m.in. z droższych materiałów, bardziej zaawansowanych instalacji, podwyższonych standardów izolacyjnych oraz surowszych wymagań przeciwpożarowych i akustycznych.

Renata Mc Cabe-Kudla, country manager w Grupo Lar Polska, zwraca uwagę, że nowe regulacje obejmują m.in. „wyższe standardy akustyczne, bardziej rygorystyczne wymagania energetyczne oraz surowsze przepisy przeciwpożarowe”, co bezpośrednio przełoży się na koszty budowy – a w konsekwencji na ceny mieszkań.

Szacunki branży różnią się, ale kierunek jest jeden – ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosną.

– Wdrożenie nowych regulacji przełoży się na wzrost kosztów realizacji inwestycji, a w konsekwencji na wyższe ceny mieszkań. Szacujemy, że będzie to wzrost rzędu kilku procent – mówi Sebastian Bieńkowski.

Bardziej pesymistyczną prognozę przedstawia Andrzej Swoboda, wiceprezes Grupy CTE.

– W branży już mówi się o wzroście kosztów nawet o 10–15 proc. – wskazuje, zaznaczając, że wynika to m.in. z droższych materiałów, bardziej skomplikowanych technologii i dokładniejszego montażu.

Równie lakonicznie, ale jednoznacznie wypowiada się Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic:

– Nowelizacja (…) podniesie koszty budowy, a co za tym idzie może wpłynąć na wzrost cen mieszkań.

Jednymi z najbardziej odczuwalnych zmian, jakie przyniesie nowelizacja Warunków Technicznych, są nowe obowiązki dotyczące wyposażenia budynków oraz ich funkcji ochronnych. Chodzi m.in. o obowiązek stosowania wind w większej liczbie budynków wielorodzinnych oraz dostosowanie garaży i piwnic do roli doraźnych schronów.

Jak podkreśla Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Robyg, to właśnie te elementy mogą mieć istotny wpływ na ekonomikę inwestycji.

– Najbardziej odczuwalne będą zmiany związane z obowiązkowymi udogodnieniami, takimi jak windy w budynkach wielorodzinnych, oraz z podwyższonymi standardami izolacyjności i bezpieczeństwa pożarowego. To elementy, które znacząco zwiększą koszt jednostkowy każdego metra kwadratowego – zaznacza.

Z kolei Sebastian Bieńkowski, dyrektor Działu Inwestycji w Nickel Development, zwraca uwagę na inny, nowy aspekt regulacji – funkcję ochronną budynków.

– Wśród zmian szczególnie wysoko oceniam te dotyczące przystosowania garaży i piwnic do pełnienia funkcji miejsc doraźnego schronienia ludności. To rozwiązania, które realnie wzmacniają ochronę mieszkańców i nadają projektom dodatkową wartość użytkową – podkreśla Bieńkowski.

Eksperci zgodnie wskazują, że choć zarówno windy, jak i przestrzenie schronowe poprawiają komfort i bezpieczeństwo użytkowników, to jednocześnie wymagają dodatkowych nakładów projektowych, technologicznych i finansowych. Windy oznaczają nie tylko koszt samego urządzenia, ale też konieczność zmian konstrukcyjnych, większych szybów i powierzchni wspólnych. Adaptacja garaży i piwnic do funkcji schronowych wiąże się natomiast z wzmocnionymi przegrodami, odpowiednią wentylacją czy instalacjami.

W efekcie są to rozwiązania, które – choć społecznie uzasadnione – mogą szczególnie mocno wpłynąć na wzrost kosztów realizacji inwestycji, a pośrednio także na ceny mieszkań, zwłaszcza w segmencie

WT 2026 wpłyną nie tylko na koszty, ale też na sam proces przygotowania inwestycji. Nowe przepisy dotyczą m.in. większego dostępu do światła dziennego, większych odległości między budynkami oraz wyższych standardów przestrzeni wspólnych.

– Już na etapie koncepcji konieczne będzie bardziej szczegółowe analizowanie zacienienia, odległości i funkcjonalności – podkreśla Damian Tomasik, prezes Alter Investment. Jak dodaje, część działek może mieć „niższą chłonność”, co ograniczy możliwą skalę zabudowy i wpłynie na kalkulacje deweloperów.

Podobnie uważa Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland, wskazując, że bardziej restrykcyjne przepisy mogą „ograniczyć możliwości zabudowy działek”, co również będzie czynnikiem cenotwórczym.

Niektóre firmy deklarują, że nowe przepisy nie będą dla nich rewolucją. Magdalena Wrona, head of design w Archicom, podkreśla, że wiele rozwiązań objętych nowelizacją już dziś funkcjonuje w projektach spółki.

– Nie powinny one mieć istotnego wpływu na proces realizacji naszych inwestycji ani znacząco zmieniać modelu projektowania – zaznacza, choć dodaje, że wymagania dotyczące odporności pożarowej elewacji i akustyki mogą wpłynąć na koszty.

Także BPI Real Estate Poland ocenia nowe regulacje jako korzystne, podkreślając, że spółka nie maksymalizuje PUM-u kosztem jakości, co ułatwia dostosowanie się do ostrzejszych norm.

Zdaniem Tomasza Czuchry, wiceprezesa Waryński Grupa Holdingowa, WT 2026 to ważny impuls modernizacyjny dla branży, ale wymagający większego wyprzedzenia w planowaniu inwestycji.

– Każde podniesienie standardów oznacza wyższe koszty budowy, a więc finalnie przełoży się na ceny mieszkań – podkreśla. Jego zdaniem kluczowe będzie tempo i sposób wdrażania zmian, aby nie doprowadzić do nadmiernego ograniczenia podaży.

Podobne obawy zgłasza Andrzej Swoboda, który ostrzega, że:

– Zbyt szybkie i ostre zaostrzenia norm mogą podnieść ceny nieruchomości ponad możliwości wielu klientów.

Choć kierunek zmian jest w branży oceniany jako słuszny, część przedstawicieli sektora zwraca uwagę, że projekt nowych Warunków Technicznych nie jest jeszcze ostateczny i może ulec modyfikacjom. Renata Mc Cabe-Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska, podkreśla, że „założenia mogą jeszcze ulec zmianie”, co utrudnia dziś precyzyjne planowanie kosztów i harmonogramów inwestycji. Podobne stanowisko prezentuje Magdalena Wrona, head of design w Archicom, która zaznacza, że mówimy o projekcie przepisów, a ich ostateczny kształt będzie znany dopiero po zakończeniu procesu legislacyjnego.

Również Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland zwraca uwagę, że część zapisów wymaga doprecyzowania, tak aby nowe regulacje były lepiej dostosowane do realiów rynkowych i nie prowadziły do nadmiernych ograniczeń inwestycyjnych. Z kolei Andrzej Swoboda, wiceprezes Grupy CTE, podkreśla konieczność rozsądnego i umiarkowanego wdrażania norm, tak aby podnoszenie parametrów technicznych przekładało się na realne korzyści dla użytkowników, a nie wyłącznie na wzrost kosztów.

Nowe Warunki Techniczne 2026 niemal na pewno oznaczają droższe mieszkania na rynku pierwotnym. W zamian nabywcy otrzymają jednak wyższy standard: lepszą energooszczędność, większy komfort akustyczny, wyższe bezpieczeństwo i lepiej zaprojektowaną przestrzeń do życia.

Jak podsumowuje Andrzej Swoboda, to sygnał, że:

 – Budownictwo mieszkaniowe w Polsce dojrzewa i idzie w stronę budynków bardziej przyjaznych, długowiecznych i komfortowych.

Pytanie pozostaje jedno: jak szybko i jak mocno nowe przepisy przełożą się na ceny – i czy rynek będzie w stanie je wchłonąć bez ograniczenia dostępności mieszkań.