Milion Polaków uwięzionych w blokach. Koszty ratunku rosną z roku na rok

Z wiekiem każdy schód, który trzeba pokonać, nabiera wysokości. Dla osób z niepełnosprawnością schody do domu – i z niego – od razu mogą stanowić barierę nie do pokonania. Problem tak zwanych „więźniów czwartego piętra” narasta z każdym rokiem i starzeniem się społeczeństwa, ale nie można zapominać także o osobach, u których ograniczenie ruchomości wynika z innych przyczyn, np. niepełnosprawności.

Ten termin symbolicznie oznacza ludzi, dla których wyjście z mieszkania – po zakupy, do lekarza, czy po prostu, żeby pójść na spacer lub spotkać się z kimś, jest zbyt trudne, a czasem nawet niewykonalne. Zresztą samo pojęcie „czwartego piętra” jest czysto symboliczne, bo problemem mogą być nawet schody prowadzące na pierwszą lub drugą kondygnację. A nawet kilka schodków do klatki.

Osoby, dla których mieszkanie, do którego prowadzą schody, staje się pułapką bez wyjścia, to w dużej mierze osoby starsze, a tych w Polsce przybywa. Jak wynika z danych za 2023 r. GUS liczba osób w wieku 60 lat i więcej wynosi ok. 9,8-9,9 mln, w 2030 r. ma sięgnąć 10,3 mln, a w 2040 r. – 11,4 mln.

Drugą dużą grupę stanowią osoby z niepełnosprawnościami. Tych z orzeczeniami o niepełnosprawności jest 3,9 mln, z czego 1,4 mln z niepełnosprawnością ruchową. Jednak trudno to przełożyć bezpośrednio na liczbę osób, dla których schody stanowią barierę nie do pokonania. Mówi się bardzo szacunkowo – o milionie. Nie każda starsza osoba ma problem z poruszaniem się i nie wszyscy, mający problem z poruszaniem się, mieszkają w blokach bez windy. Problem jednak jest istotny.

Oczywiście schody prowadzące do mieszkania to nie jest jedyny problem związany z dostępnością budynków, jednak na tym aspekcie skupimy się w tym artykule.

Konieczność zwiększenia dostępności budynków zauważono i uwzględniono m.in. w nowelizacji Warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nimi:

W dźwig osobowy lub osobowo-towarowy wyposaża się budynek:

1) użyteczności publicznej mający dwie lub więcej kondygnacji;

2) zamieszkania zbiorowego mający dwie lub więcej kondygnacji;

3) mieszkalny wielorodzinny mający trzy lub więcej kondygnacji.

Te przepisy dotyczą przede wszystkim nowych budynków, ale w rozporządzeniu jest też mowa o przebudowie oraz zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części.

Ten zapis wzbudził spore kontrowersje, bo początkowo interpretowano go jako nakaz dobudowy windy przy każdym remoncie. Jednak, jak wyjaśniało ministerstwo, nowe przepisy nie nakładają obowiązku montażu dźwigów osobowych w przypadku budynków istniejących i mają zastosowanie tylko w stosunku do części, która uległa zmianie. Obowiązek montażu windy pojawi się np. przy zmianie przeznaczenia budynku, a nie przy każdym remoncie, dotyczącym dowolnej części budynku.

Czytaj więcej: Rząd chce więcej wind w blokach. Nowe przepisy budzą kontrowersje

Choć takiego wymogu nie ma, to na dobudowanie windy jak najbardziej może się zdecydować miasto czy gmina – taki projekt realizuje m.in. Kraków w budynkach komunalnych, czy Warszawa. Problem dotyczy jednak nie tylko budynków komunalnych, ale także spółdzielczych, czy zarządzanych przez wspólnoty. Jaka jest skala potrzeb?

– Dokonaliśmy pewnej analizy – wysłaliśmy ankiety do 3 500 spółdzielni z zapytaniem, czy mają taką możliwość i czy są zainteresowani dobudową windy – mówi prof. Jerzy Jankowski, prezes zarządu Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP – odpowiedziało nam łącznie 436 spółdzielni, z czego 211 spółdzielni z różnych powodów nie przewiduje wybudowania windy w swoich obiektach. Natomiast 225 przewiduje taką możliwość. To daje 11 279 budynków i 40 598 klatek schodowych.

Tu od razu dochodzimy do kosztów:

– Przy założeniu, że wymiana jednej windy to jest 500 tysięcy, to jest 20 300 000 zł. Nawet jeżeli pomoc publiczna byłaby 50-procentowa, to na budowę tychże wind trzeba zaangażować 10 150 000 zł – dodaje prof. Jankowski.

Pożyczki m.in. na dobudowę wind są udzielane m.in. przez Bank Gospodarstwa Krajowego z Funduszu Dostępności. Jak poinformował nas BGK:

• Liczba zawartych umów od początku trwania projektu (w 2019 r.) do końca listopada 2025 r. wynosi 449, z tego 353 umowy dotyczą budowy i modernizacji wind. Łączną kwota udzielonych pożyczek to ponad 392 mln zł, z czego 341 mln zł to pieniądze zakontraktowane na budowę i modernizację wind.

• W 2024 r. podpisano 77 umów na budowę i modernizację wind o wartości ok. 96,5 mln zł (w tym 43 pożyczki na budowę wind).

• W 2025 r. podpisano 33 umowy na budowę i modernizację wind o wartości ok. 32 mln zł (w tym 14 pożyczek na budowę wind).

– Obserwujemy stale rosnące zainteresowanie pożyczkami z Funduszu Dostępności. Coraz więcej podmiotów jest zainteresowanych skorzystaniem z możliwości finansowania działań związanych z likwidacją barier architektonicznych i poprawą dostępności budynków. Produkt odpowiada na realne potrzeby rynku i przyczynia się do zwiększenia dostępności obiektów dla osób ze szczególnymi potrzebami – informuje Karolina Podlewska z Banku Gospodarstwa Krajowego.

Oczekiwanie na rozpatrzenie wniosku zależy od tego, czy jest on kompletny, jednak obecnie ich liczba przekroczyła wartość dostępnych środków, którymi dysponuje Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej.

– Czas oceny uzależniony jest od jakości i kompletności złożonych wniosków pożyczkowych. Czas rozpatrywania wniosku o pożyczkę z Funduszu Dostępności wynosi średnio 60 dni. Obecnie liczba złożonych wniosków przekracza wartość dostępnych środków – informuje przedstawicielka BGK i wyjaśnia też przyczynę odmów, jeśli się pojawiają – Najczęstszym powodem odmowy udzielenia wsparcia jest przekroczona wartość pomocy de minimis u wnioskodawców i brak możliwości udzielenia pomocy publicznej, przy czym odsetek wniosków, które zostają negatywnie ocenione w projekcie Fundusz Dostępności jest niewielki.

Ponadto jest możliwe uzyskanie wsparcia m.in. z Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych (PFRON).

Jednak fundusze na budowę windy to nie wszystko. Ważnym aspektem jest koszt utrzymania windy.

– Samo wybudowanie windy może zostać sfinansowane przez umorzone pożyczki, granty, dotacje itp., ale już utrzymanie windy, jej obowiązkowe przeglądy, konserwacja, czy naprawy po dewastacji to są bardzo konkretne pieniądze, które muszą zapłacić wszyscy mieszkańcy nieruchomości, niezależnie czy mieszkają na parterze czy na czwartym piętrze – mówi Jacek Janas, prezes Zarządu Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości i wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Na kwestię kosztów codziennej eksploatacji wind zwraca uwagę również prof. Jerzy Jankowski z ZRSMRP:

– Nie zapominajmy, że windy są energochłonne, czyli oznaczają wzrost opłat za zużycie energii elektrycznej w budynku. Wszystkie koszty utrzymania windy przekładają się wzrost czynszu.

Bardzo ważną kwestią są możliwości techniczne. Na dobudowę windy, czy to w budynku, czy zewnętrznej potrzebne jest miejsce oraz możliwości architektoniczne. To może być wręcz główny problem, uniemożliwiający montaż dźwigu osobowego.

– Głównym problemem są sprawy techniczne. Jeśli planowana jest dobudowa windy w istniejącym budynku, niezbędna jest dokumentacja projektowa, zezwolenia, a działania muszą być zgodne z warunkami technicznymi – projekt, opinie konstrukcyjne, przeciwpożarowe, BHP itd. Czasami jest to wręcz niemożliwe. Czasami granice działki, na której jest budynek są wytyczone po obrysie tego budynku, więc  żeby dobudować windę zewnętrznę potrzebne jest dokupienie kilka metrów gruntu działki sąsiedniej. To nie jest proste – ani prawnie, ani praktycznie – mówi prezes Jacek Janas.

Jak informuje prof. Jankowski – z odpowiedzi na wspomniane ankiety, które związek wysłał do spółdzielni, wynikało, że niektóre spółdzielnie nie mają fizycznej możliwości dobudowy wind z powodów technicznych.

Okazuje się, że w przypadku dobudowy windy, zawodzi także społeczna solidarność i wrażliwość.

– Niekiedy nie ma możliwości dobudowania windy z powodów ludzkich – zauważa prof. Jankowski.

Mieszkańcy niższych kondygnacji nie chcą partycypować w kosztach drogiej inwestycji, której sami nie potrzebują.

– Oczywiście  jest jeszcze aspekt społeczny. Właściciele wspólnoty mieszkaniowej mogą nie być zainteresowani finansowaniem (nawet w części) kosztów budowy takiej windy. Zwłaszcza mieszkańcy parteru będą protestować przeciwko takim wpłatom – dodaje prezes Jacek Janas.

Na przeszkodzie budowy wind stoją trzy główne czynniki: ekonomiczny, techniczny i ludzki. Nie są one idealnym rozwiązaniem, ale pewną możliwością techniczną. Problem osób, które nie mogą swobodnie opuszczać mieszkań ze względu na przeszkody architektoniczne, wymaga rozwiązań systemowych – od rynku nieruchomości, dystrybucji lokali spółdzielczych czy komunalnych, do projektowania budynków i przestrzeni.

Jednym z pomysłów, który się przewija, jest propozycja, by osoby starsze zamieszkały na parterze. Ten temat jest też przedmiotem prac rządu, jednak i on nie rozwiązuje wszystkich problemów.

– Częstym argumentem podnoszonym przez mieszkańców wspólnot przeciwnych montażowi wind jest propozycja, aby starsze osoby z wyższych kondygnacji, które bez windy nie mogą wychodzić z domu, zamieniły swoje mieszkania na lokale usytuowane na parterze. Niestety  wymagałoby to przeniesienia starszych ludzi do innej lokalizacji, gdzie mogą być inne problemy i bariery.  To nie jest sprawa prosta, aby za dopłatą lub bez zmienić takie mieszkanie na wysokiej kondygnacji  na lokal na parterze – zauważa Jacek Janas.

Pomysłem, częściowo realizowanym w różnych formach, jest też budowa domów senioralnych.

– Naszym zdaniem należy rozważyć problem budowy domów senioralnych, czyli budowanie mieszkań, w przypadku spółdzielni lokatorskich, bez możliwości wykupienia. Pomoc państwa powinna się wyrażać w obsługi odsetek od kredytu – mówi prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP – Tylko jest jeden warunek: te budynki nie mogą powstawać na obrzeżach miast, tylko wewnątrz osiedli, bo stary drzew się nie przesadza.

Pożyczkę z Banku Gospodarstwa Krajowego na dobudowę windy można uzyskać na następujących warunkach:

• Cel: BGK finansuje przedsięwzięcia, których celem jest dostosowanie wielorodzinnych budynków mieszkalnych, budynków zamieszkania zbiorowego oraz budynków użyteczności publicznej do potrzeb osób mających trwałe lub czasowe ograniczenia w mobilności czy percepcji (np. montaż wind, pochylni, modernizacja wejść, dostosowanie przestrzeni wspólnych)

• Kwota pożyczki: do 3 mln zł

• Oprocentowanie: od 0,15% w skali roku w całym okresie kredytowania (oprocentowanie może być wyższe, jeśli wykorzystany jest limit pomocy publicznej w tym de minimis)

• Okres spłaty: do 20 lat, z karencją w spłacie kapitału do 6 miesięcy

• Umorzenie: do 50% kapitału pożyczki na sfinansowanie nowych usprawnień

• Zabezpieczenie: m.in. weksel własny in blanco