Spis treści
Inwestycyjna posucha i dyktat ESG
Nowa podaż biur w Polsce drastycznie wyhamowała, osiągając poziomy najniższe od lat. Przyczyną jest splot wysokich kosztów budowy, drogiego finansowania oraz surowych norm środowiskowych. Dziś nikt nie buduje "w ciemno" – każda oferta musi zawierać precyzyjne dane techniczne.
Zapytania ofertowe wymagają obecnie określenia twardych danych, jak zużycie energii, ślad węglowy, czy jakość powietrza. Regulacje UE pozostają jednak elastyczne, a terminy i ambicje unijne korygowane, co dodatkowo premiuje twardą kalkulację biznesową nad deklaracje, wskazuje firma Walter Herz.
W efekcie deweloperzy, zamiast budować klasyczne biurowce, coraz częściej stawiają na projekty wielofunkcyjne, łączące przestrzeń do pracy z funkcją mieszkalną lub usługową. Dla firm oznacza to jedno: znalezienie nowoczesnej siedziby w najlepszych punktach miast staje się wyzwaniem logistycznym.
Zamiast remontu – rozbiórka i mieszkania
Rynek biurowy musi dziś uznać wyższość "mieszkaniówki". Niższe przychody z wynajmu biur w Polsce w porównaniu do Zachodu sprawiają, że kapitał ucieka tam, gdzie ryzyko jest mniejsze, a płynność większa. Starsze budynki biurowe, zamiast przechodzić kosztowne modernizacje, są po prostu wyburzane lub zmieniane w apartamentowce.
W wielu wypadkach remonty starszych biurowców są po prostu nieopłacalne, szczególnie jeśli dotyczą budynków energochłonnych, o nieefektywnych układach i w słabych lokalizacjach. Każda złotówka włożona tam w wymianę instalacji czy fasadę nie przełoży się, ani na stawkę, ani na wyższy popyt. W takich sytuacjach należy uczciwie wskazać potrzebę zmiany funkcji lub sprzedaży aktywa, zamiast pudrować wskaźniki. Greenwashing teraz już nie działa.
Ten proces prowadzi do sukcesywnego kurczenia się zasobów biurowych, co jest szczególnie odczuwalne w Warszawie. Przetrwają tylko te modernizacje, w których "liczby jasno pokazują korzyści w postaci niższych kosztów operacyjnych i stabilnej płynności najmu".
Strategiczna ekonomia najmu
Obecnie najemcy stają przed trudnym dylematem: prestiżowy biurowiec klasy A czy funkcjonalna, zmodernizowana przestrzeń w rozsądniejszej cenie? Deficyt powierzchni sprawia, że proces poszukiwania nowego biura trzeba zaczynać nawet na 18 miesięcy przed końcem umowy.
Negocjacje przestały kręcić się wyłącznie wokół czynszu. Dzisiejsza strategia najmu obejmuje:
Budżety na aranżację wnętrz i prace pod klucz.
Elastyczne harmonogramy płatności.
Prawo do ekspansji lub redukcji metrażu w trakcie trwania kontraktu.
Biuro jako magnes: Powrót do integracji i formaty Flex
Mimo popularyzacji pracy hybrydowej, w 2026 roku obserwujemy silną presję na powrót pracowników do biur. Przestrzeń ta przestała być jednak tylko rzędem biurek – stała się narzędziem budowania kultury organizacyjnej. Firmy stawiają na wysoką jakość akustyki, oświetlenie i strefy wspierające interakcje.
Równolegle rośnie znaczenie powierzchni typu flex. Choć w Polsce stanowią one wciąż niewielki ułamek rynku (ok. 4 proc. w Warszawie i Krakowie), ich potencjał jest ogromny, biorąc pod uwagę, że na Zachodzie jest to blisko 20 proc.
W 2026 roku przewagę zyskają najemcy, którzy przyjmą krótsze horyzonty decyzyjne, postawią na elastyczne umowy i będą gotowi szybko korygować strategię w dynamicznie zmieniających się warunkach rynkowych, uważa firma Walter Herz.
Rynek biurowy AD 2026 to rynek świadomy. Wygrywają na nim ci, którzy zamiast na wizje, stawiają na realny plan komercjalizacji i stabilną płynność.
