Spis treści
Ostrożniejszy popyt i dłuższy proces zakupowy
Rok 2025 przyniósł wyraźną zmianę nastrojów w segmencie nieruchomości premium. Kupujący potrzebują dziś znacznie więcej czasu na podjęcie decyzji niż jeszcze kilka lat temu. O ile wcześniej finalizacja transakcji zajmowała zwykle 1–3 miesiące, obecnie trwa to 3–6 miesięcy, a w przypadku domów nawet 6–12 miesięcy.
To efekt rosnącej ostrożności i bardziej racjonalnego podejścia do zakupów. Klienci analizują oferty nie tylko pod kątem standardu czy lokalizacji, ale także porównują nieruchomości z innymi formami lokowania kapitału.
– Zakupy stały się mniej emocjonalne i bardziej analityczne, a nabywcy coraz częściej porównują nieruchomości z innymi formami lokowania kapitału. Wpływ na to mają zarówno doświadczenia po pandemicznym, skokowym wzroście cen, jak i czynniki geopolityczne, które skłaniają część klientów do dywersyfikacji kapitału poprzez inwestycje zagraniczne lub bardziej płynne instrumenty finansowe – informuje Katarzyna Borkowska, head of residential sales and letting, signature estates, CBRE.
Przewaga kupujących i większe pole do negocjacji
Rynek mieszkań luksusowych coraz wyraźniej przypomina rynek kupującego. Rośnie różnica między cenami ofertowymi a faktycznymi kwotami transakcyjnymi. Z danych NBP wynika, że sięga ona nawet 15 proc., i dotyczy nie tylko segmentu premium, ale całego rynku mieszkaniowego. Dynamika wzrostu cen również wyraźnie osłabła.
– Kwoty nadal rosną, jednak w stabilnym i umiarkowanym tempie, na poziomie około 4–5 proc. rocznie, w przeciwieństwie do dwucyfrowych wzrostów obserwowanych w okresie pandemii. Podobne zjawisko dotyczy rynku najmu, gdzie po okresie bardzo silnego popytu, z którym mieliśmy do czynienia zwłaszcza po wybuchu wojny w Ukrainie, właściciele musieli dokonać korekt oczekiwań cenowych, a proces wynajmu wydłużył się – zauważa Katarzyna Borkowska.
Równocześnie maleje liczba nowych wniosków i pozwoleń na budowę. To konsekwencja ograniczonej dostępności gruntów w dużych miastach oraz wysokich cen działek. Deweloperzy realizują mniej inwestycji jednocześnie i z większą rezerwą planują kolejne projekty.
Gdzie jest największy wybór mieszkań premium?
Najszersza oferta luksusowych mieszkań dostępna jest obecnie w Warszawie. W stolicy funkcjonuje 19 projektów, w których ceny przekraczają 35 tys. zł/mkw. Na kolejnych miejscach znalazły się:
Trójmiasto (9 inwestycji),
Kraków (7)
oraz Wrocław (3).
Choć wybór jest duży, deweloperzy coraz częściej kierują swoją ofertę także do klientów zagranicznych, widząc w nich istotne źródło popytu.
Luksus to dziś styl życia, nie tylko adres
Zmienia się również samo rozumienie pojęcia luksusu. Coraz mniej liczy się wyłącznie efektowna architektura czy prestiżowa lokalizacja.
– Po stronie podaży widoczny jest rozwój projektów stricte premium, które redefiniują pojęcie luksusu. Deweloperzy coraz częściej koncentrują się nie tylko na architekturze i lokalizacji, ale także na komforcie życia, zdrowiu i usługach towarzyszących – mówi ekspertka CBRE.
Nowe inwestycje oferują rozbudowane strefy wellness i spa, siłownie, baseny, sale do jogi, konsultacje z fizjoterapeutami czy usługi concierge. Coraz częściej pojawiają się rozwiązania wpisujące się w ideę „miasta 15-minutowego”, aplikacje dla mieszkańców oraz udogodnienia dla właścicieli zwierząt. Sam atrakcyjny projekt architektoniczny przestaje być wystarczającym wyróżnikiem.
Co dalej z rynkiem mieszkań luksusowych?
W ujęciu makro polski rynek mieszkaniowy nadal znajduje się w fazie wzrostu. Sprzyja temu obecność międzynarodowych firm i napływ pracowników z zagranicy, szczególnie do dużych aglomeracji. Jednocześnie wyzwaniem pozostaje bardzo niska dzietność, co skłania deweloperów do coraz intensywniejszego otwierania się na klientów spoza Polski – także poprzez wielojęzyczną komunikację sprzedażową.
Polska wciąż postrzegana jest jako „zielona wyspa” dla inwestorów instytucjonalnych, a rosnąca liczba zagranicznych specjalistów zwiększa zainteresowanie nieruchomościami premium.
– W perspektywie kolejnych miesięcy oczekiwany jest dalszy stabilny, kilkuprocentowy wzrost cen. Obniżki stóp procentowych już przekładają się na wzrost liczby zapytań kredytowych, co może stopniowo zwiększać popyt. Jednocześnie na rynku wtórnym może pojawić się więcej ofert, m.in. ze względu na spadającą rentowność najmu i starzenie się zasobu mieszkaniowego – przewiduje Katarzyna Borkowska.
Obecnie liczba ofert sprzedaży pozostaje bardzo wysoka, a wydłużony proces transakcyjny wymusza na sprzedających większą elastyczność cenową. Równolegle rośnie znaczenie sektora PRS oraz inwestorów instytucjonalnych, którzy kupują całe budynki z przeznaczeniem na wynajem – odpowiadając na potrzeby klientów, dla których najem nadal jest pierwszym wyborem.
