Rynek mieszkań w 2026 wchodzi w nową fazę. Kupujący zaczną wybierać inaczej

Eksperci są zgodni: 2026 rok nie będzie ani czasem rynkowego boomu, ani gwałtownego hamowania. To raczej kontynuacja procesu normalizacji, który rozpoczął się w 2024 i 2025 roku. Jak zauważa Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum:

– Przyszły rok zapowiada się jako czas dalszej normalizacji rynku, nie zaś gwałtownych zwrotów.

Podkreśla on, że obserwowane ożywienie nie ma charakteru spekulacyjnego:

– To wciąż rynek wymagający, oparty na realnych możliwościach finansowych kupujących, a nie na emocjach czy spekulacji.

Podobną ocenę przedstawia Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development, który prognozuje „okres wyraźnej stabilizacji” i wejście rynku „w fazę przewidywalnego, spokojnego rozwoju”.

Na kształt rynku w nadchodzącym roku wpływ będzie miała kombinacja czynników makroekonomicznych, regulacyjnych i społecznych. Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii, wskazuje, że w 2026 r. możliwy jest „wzrost sprzedaży na rynku mieszkaniowym na poziomie 5-15 procent”, czemu sprzyjać będą „niższe koszty finansowania, rosnący poziom wynagrodzeń oraz korzystne prognozy gospodarcze”.

Istotne znaczenie będą miały także decyzje dotyczące stóp procentowych. Zbigniew Juroszek, prezes Atal, podkreśla, że:

– Kluczowym czynnikiem propopytowym będą efekty już dokonanych i jeszcze spodziewanych obniżek stóp proc.

Zwiększają one dostępność finansowania i uruchamiają popyt odkładany w poprzednich latach.

Jednocześnie rynek będzie coraz bardziej selektywny. Oscar Kazanelson, przewodniczący rady nadzorczej Robyg i Vantage, zwraca uwagę, że „rok 2026 przyniesie kontynuację kilku kluczowych trendów”, wśród których najważniejsze pozostaje popularność mieszkań kompaktowych oraz dynamiczny rozwój segmentu najmu instytucjonalnego PRS.

Choć popyt pozostaje względnie stabilny, strona podażowa rynku nadal mierzy się z barierami strukturalnymi. W niemal każdej wypowiedzi powraca problem dostępności gruntów i przewlekłych procedur administracyjnych.

– Branża deweloperska cały czas mierzy się przede wszystkim z długotrwałymi i przewlekłymi procedurami administracyjnymi oraz brakiem spójnej polityki mieszkaniowej kraju – mówi wprost Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper.

Podobne wyzwania wskazuje Robert Maraszek, wiceprezes Inpro, według którego:

– Największym wyzwaniem dla branży w 2026 r. pozostanie niezmiennie dostępność gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach oraz utrzymujące się wysokie koszty realizacji inwestycji.

Do tego dochodzą nowe obowiązki regulacyjne. Tomasz Kaleta zwraca uwagę, na inne czynniki, które, choć są konieczne, to oznaczają wzrost kosztów:

– Coraz większą rolę odgrywają rosnące wymagania regulacyjne, zwłaszcza w zakresie efektywności energetycznej, zrównoważonego budownictwa oraz budowy miejsc doraźnego schronienia.

Jednym z najważniejszych trendów 2026 roku będzie dalsza zmiana sposobu podejmowania decyzji zakupowych. Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza, podkreśla, że „zmienia się podejście do samego procesu zakupu”. Jak zaznacza, kluczowe stają się dziś „jasna komunikacja, stabilny harmonogram, wiarygodność inwestora i poczucie bezpieczeństwa całej transakcji”.

Zaufanie do marki dewelopera nabiera szczególnego znaczenia w warunkach wysokiej podaży. Tomasz Kaleta zauważa, że „klienci coraz częściej kierują się zaufaniem do firmy, jej doświadczeniem i wiarygodnością”, a coraz większy udział sprzedaży stanowią klienci powracający lub z polecenia.

Preferencje nabywców wyraźnie ewoluują w stronę funkcjonalności i komfortu codziennego życia.Bartosz Kuźniar wskazuje, że klienci zwracają uwagę na:

– Układy umożliwiające efektywne wykorzystanie przestrzeni, przestronne balkony, tarasy i loggie oraz duże okna zapewniające dobre doświetlenie wnętrz.

Równie istotne staje się otoczenie inwestycji. Jak dodaje Kuźniar, znaczenie mają:

– Estetyka części wspólnych, jakość terenów zielonych i dostępne udogodnienia, a także ekologiczne i energooszczędne rozwiązania, które obniżają koszty eksploatacji.

Ten trend potwierdza Grzegorz Woźniak, podkreślając, że w 2026 roku:

– Liczyć się będzie jakość przestrzeni, układ pomieszczeń, otoczenie inwestycji oraz koszty utrzymania.

Najczęstszym wyborem pozostaną mniejsze, ale dobrze zaprojektowane mieszkania w dobrych lokalizacjach.

Jednym z najważniejszych procesów, które będą kształtować rynek deweloperski w 2026 roku, jest postępująca konsolidacja branży. W warunkach rosnących kosztów, skomplikowanych regulacji i coraz dłuższych procedur administracyjnych, przewagę zyskują firmy o dużej skali działania, zapleczu kapitałowym i doświadczeniu operacyjnym.

Jak zauważaGrzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development, po stronie popytu wciąż istnieje potencjał do utrzymania zainteresowania zakupem mieszkań, m.in. dzięki poprawie zdolności kredytowej klientów. Podaż natomiast mierzy się z coraz większą liczbą barier.

– Rosnące ceny gruntów, zmieniające się wymogi techniczne czy przewlekłe procedury administracyjne i trudności w uzyskiwaniu pozwoleń mogą przekładać się na wyższe koszty. Dużym deweloperom, którzy posiadają odpowiednie kompetencje i większe zasoby, łatwiej radzić sobie w takiej sytuacji – zauważa Grzegorz Smoliński.

To właśnie skala działalności pozwala dziś skuteczniej zarządzać ryzykiem inwestycyjnym, elastycznie reagować na zmiany rynkowe oraz utrzymywać ciągłość projektów nawet w mniej sprzyjających warunkach. W efekcie mniejsze podmioty coraz częściej ograniczają nową produkcję lub odkładają decyzje inwestycyjne, podczas gdy duzi gracze umacniają swoją pozycję.

Na ten proces zwraca uwagę również Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii, wskazując, że rynek mieszkaniowy w Polsce pozostaje mocno rozdrobniony, co sprzyja dalszym przejęciom i partnerstwom.

– Branża będzie przechodzić dalszą konsolidację. Uczestniczymy w tym procesie nie tylko poprzez akwizycje, ale też partnerstwa inwestycyjne, które wspierają nasz rozwój organiczny.

W kwestii cen panuje rzadko spotykana zgodność. Eksperci nie przewidują spadków, ale też nie spodziewają się gwałtownych wzrostów. Tomasz Kaleta prognozuje „umiarkowany wzrost cen mieszkań, średnio 1-2 proc. powyżej inflacji”.

Bardziej konserwatywne szacunki przedstawia Andrzej Gutowski, według którego „podwyżki nie przekroczą 4-5% rocznie”.

Z kolei Bartosz Kuźniar podkreśla, że wzrosty cen będą reakcją na koszty.

– Głównym powodem są koszty związane z wytworzeniem mieszkań, obejmujące zarówno wysokie ceny gruntów, jak i wzrost wynagrodzeń. Zaznacza jednak, że mimo to „podwyżki cen mieszkań nie pokryją wzrostu kosztów”.

Rok 2026 coraz częściej opisywany jest jako moment przejścia rynku mieszkaniowego w kolejną fazę rozwoju.Oscar Kazanelsonpodsumowuje to jednoznacznie:

– Rynek mieszkaniowy wchodzi w kolejną fazę dojrzewania: bardziej racjonalny, bardziej efektywny i coraz bardziej świadomy zarówno po stronie klientów, jak i deweloperów.

Choć po stronie popytu eksperci widzą przestrzeń do stopniowego ożywienia, coraz częściej podkreślają, że kluczowym ograniczeniem rynku pozostanie podaż – zwłaszcza w największych miastach. Brak nowych terenów pod zabudowę i tempo decyzji administracyjnych mogą w 2026 roku wyznaczać realne granice rozwoju rynku mieszkaniowego.

Na ten problem zwraca uwagę Tomasz Stoga, prezes Profit Development i wiceprezes PZFD, który wskazuje, że bez zmian po stronie planowania przestrzennego trudno będzie odpowiedzieć na realne potrzeby mieszkaniowe.

– Największym wyzwaniem będzie podaż. Bez decyzji samorządowych umożliwiających elastyczne wykorzystanie terenów usługowo-przemysłowych rynek nie będzie w stanie odpowiedzieć na realne potrzeby mieszkaniowe.

Zdaniem Tomasza Stogi ograniczona dostępność gruntów będzie szczególnie odczuwalna w największych ośrodkach miejskich, gdzie presję na rynek wzmacniają zarówno czynniki demograficzne, jak i migracje wewnętrzne.

– Kluczowe pozostaną demografia, migracje do dużych miast oraz dostępność gruntów. Warszawa utrzyma najsilniejszy popyt, Wrocław będzie mierzył się z luką podażową, a Łódź pozostanie rynkiem transformacji i rewitalizacji – podkreśla Tomasz Stoga.

W tym kontekście rok 2026 jawi się jako okres, w którym równowaga rynku będzie w coraz większym stopniu zależała nie od gwałtownych impulsów popytowych, lecz od zdolności branży i samorządów do uruchamiania nowych projektów w odpowiedzi na realne potrzeby mieszkaniowe.