Mieszkania w Polsce tanieją. W tych miastach spadki są największe

Analiza ofert sprzedaży w styczniu 2025 r. wskazuje na jeszcze większą skalę obniżek – niższe ceny odnotowano w 12 miastach. Mimo to, koszt zakupu mieszkania nadal stanowi duże obciążenie dla domowego budżetu. Przeciętna para, zarabiająca po 80% średniego wynagrodzenia, przeznacza na ratę kredytu hipotecznego aż 45% swoich dochodów. Powrót do poziomu sprzed lat – gdy ten wskaźnik wynosił około 31% – wymagałby dalszych spadków cen lub obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych do 4%.

Najświeższe dane z rynku wtórnego wskazują na wyraźne obniżki cen. W IV kwartale 2024 r. transakcyjne ceny mieszkań spadły w 8 z 17 miast. Największe spadki odnotowano w Szczecinie (-7,2%) oraz Warszawie (-6,2%). Jeszcze więcej miast doświadczyło obniżek w cenach ofertowych – spadki dotknęły 10 lokalizacji, co zapowiada dalsze obniżki na rynku transakcyjnym w nadchodzących miesiącach.

Na rynku pierwotnym skala obniżek jest skromniejsza. W IV kwartale 2024 r. ceny transakcyjne spadły jedynie w 4 z 17 miast, a największe obniżki dotyczyły Wrocławia (-4%) i Krakowa (-3%). W przypadku ofert sprzedaży deweloperskich ceny spadły w 5 miastach.

Mimo spadków cen, zakup mieszkania nadal jest dużym wyzwaniem dla przeciętnego nabywcy. Przykładowa para, której łączne dochody wynoszą 160% średniego wynagrodzenia, chcąc kupić mieszkanie o powierzchni 50 m², musi się liczyć z ratą kredytu na poziomie 4 459 zł. To aż 45% ich dochodu – wciąż daleko od poziomu uznawanego za bezpieczny (ok. 31%).

Dla porównania, w latach 2014–2020 udział raty w dochodzie wynosił od 28% do 32%, a w czasie pandemii spadł nawet do 26% dzięki niskim stopom procentowym. Sytuacja diametralnie zmieniła się po serii podwyżek stóp w 2022 r., gdy wskaźnik ten wzrósł do 52%.

Dane z lat 2007–2008 pokazują, że udział raty w dochodzie mógł być jeszcze wyższy – sięgał 60–70%. W tamtym okresie realne obciążenie było jednak mniejsze, ponieważ dominowały kredyty we frankach szwajcarskich, których oprocentowanie było znacznie niższe niż w złotówkach. Dziś, przy dominacji kredytów w PLN, szansą na poprawę dostępności mieszkań jest wyłącznie spadek oprocentowania lub dalsze obniżki cen nieruchomości.

Obliczenia ekspertów wskazują, że aby rata kredytu pochłaniała znów około 31% dochodu, oprocentowanie kredytów hipotecznych musiałoby spaść do 4%. W tym kontekście zapowiadany rządowy program „Pierwsze klucze” może pomóc w poprawie dostępności mieszkań, szczególnie dla osób kupujących swoje pierwsze lokum.

Patrząc jedynie na relację cen do dochodów, okazuje się, że obecne ceny nie są ekstremalnie zawyżone. Para zarabiająca pięciokrotność średniego wynagrodzenia i kupująca mieszkanie o powierzchni 100 m² bez kredytu musiałaby w IV kwartale 2024 r. przeznaczyć na ten cel 46 miesięcznych pensji netto. To poziom zbliżony do lat 2022–2024, choć wyraźnie niższy od szczytu bańki mieszkaniowej z lat 2007–2008, gdy potrzeba było ponad 70 wynagrodzeń.

Dalsze spadki cen wydają się możliwe, ale nie będą gwałtowne. Przykładowe symulacje wskazują, że jeśli ceny spadłyby o 10%, a pensje wzrosły o 8%, to liczba miesięcznych wynagrodzeń potrzebnych na zakup mieszkania zmniejszyłaby się do 42 – jednego z najniższych poziomów w ostatnich latach.

Jednak większe obniżki mogą nie nastąpić. Ceny nieruchomości, które spadłyby o więcej niż 10%, stałyby się bardzo atrakcyjne dla osób o wysokich dochodach, które mogą kupować mieszkania za gotówkę. Dodatkowo, planowane obniżki stóp procentowych oraz programy wsparcia dla kupujących pierwsze mieszkanie mogą ograniczyć skalę przecen.

Styczniowe dane o cenach ofertowych wskazują, że spadki nadal obejmują kolejne miasta. W porównaniu z grudniem 2024 r. ceny spadły w 10 z 17 miast, a największe obniżki zanotowano w Radomiu (-6%) oraz Sosnowcu (-3,5%). Jednak w niektórych lokalizacjach ceny rosną – w Gdańsku odnotowano wzrost o 4%, a w Łodzi i Rzeszowie osiągnięto rekordowe poziomy (9500 zł/m² i 10 149 zł/m²).

Po sezonowym spadku podaży w listopadzie i grudniu, w styczniu 2025 r. liczba nowych ofert wzrosła o 41% w porównaniu do grudnia, osiągając 44 tys. nowych ogłoszeń. W sumie, aktywnych ofert sprzedaży mieszkań było w styczniu 112 tys., co zbliża się do szczytowych poziomów z 2024 r.

Rynek mieszkań w Polsce wchodzi w nową fazę – spadki cen są widoczne, ale nie są wystarczająco duże, by znacząco poprawić dostępność mieszkań. Wiele zależy od decyzji dotyczących stóp procentowych oraz rozwoju programów wsparcia dla kupujących. Na razie jednak mieszkania wciąż pozostają poza zasięgiem wielu osób, zwłaszcza tych finansujących zakup kredytem hipotecznym.

Źródło: Rankomat.pl i Rentier.io

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!