Inwestorzy wracają do gry. Te sektory napędzą rynek nieruchomości w 2026

Raport Cushman & Wakefield „European Outlook 2026” wskazuje, że europejski rynek nieruchomości komercyjnych wychodzi z okresu ostrożności i wchodzi w fazę umiarkowanego optymizmu. Ożywienie napędzają stabilizacja warunków makroekonomicznych, niższe koszty finansowania oraz preferencje najemców i inwestorów wobec obiektów spełniających standardy ESG.

– Pod koniec bieżącego roku odnotowaliśmy wyraźną zmianę nastrojów. Mimo iż poziom niepewności znacząco się zmniejszył i rośnie zaufanie do sektora nieruchomości komercyjnych, nadal istnieje ryzyko zarówno odbicia, jak i pogorszenia sytuacji na rynku. Obserwujemy ponowny napływ kapitału, stabilne stopy procentowe lub ich obniżki oraz stabilizację lub poprawę wskaźników na rynkach najmu. Jeśli rok 2025 był testem odporności, to rok 2026 ma realne szanse to wynagrodzić – mówi Kevin Thorpe, główny ekonomista w Cushman & Wakefield.

Na polskim rynku widać stabilizację, ale również dynamiczną transformację. Polska należy do siedmiu europejskich krajów o wysokim potencjale wzrostu w strategicznych sektorach: obronności, czystej energii, surowców krytycznych i life sciences. To generuje popyt na powierzchnie przemysłowo-logistyczne.

Równocześnie obserwuje się odbicie na rynku hotelowym, gdzie liczba noclegów zagranicznych turystów w I połowie roku przewyższyła poziomy sprzed pandemii. Rynek handlowy także rośnie – rozwijają się parki handlowe, a czynsze w obiektach prime rosną szybciej niż wskaźnik inflacji. W sektorze biurowym utrzymuje się stabilizacja, szczególnie w budynkach prime i tych zgodnych z ESG, a najemcy coraz częściej wybierają lokalizacje wspierające strategie zrównoważonego rozwoju i retencję talentów.

– Polska znalazła się w gronie lokalizacji o silnym potencjale wzrostu. Transformacja rynku nabiera tempa, a najemcy i inwestorzy stawiają na obiekty wspierające zrównoważony rozwój i efektywne zarządzanie kosztami – komentuje Krzysztof Misiak, Head of Cushman & Wakefield Polska.

Firmy preferują budynki biurowe prime w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. W II kwartale 2025 aż 75% umów najmu zawarto w COB (Centralnym Obszarze Biznesu) w miastach takich jak Londyn, Paryż, Frankfurt czy Amsterdam. Stopy pustostanów spadły do 7,1%, co w połączeniu z ograniczoną podażą nowej powierzchni (10 mln m² – najmniej od dekady) sprzyja wzrostowi czynszów. Prognozy wskazują średni wzrost czynszów o 4,7% do 2027 r., przy czym najwyższy w Londynie i Paryżu.

Popyt na powierzchnie logistyczne pozostaje stabilny, choć lekko niższy niż przed pandemią. Wzrost aktywności odnotowano w sektorach obronnym i energii odnawialnej. W 2026 wskaźniki pustostanów pozostaną stabilne, a czynsze bazowe w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach mogą wzrosnąć o ok. 2,2%. Stopy kapitalizacji mogą spaść w latach 2026–2029 o 40–75 punktów bazowych, przy atrakcyjnych warunkach finansowania dłużnego.

Sektor handlowy ewoluuje w kierunku doświadczeń konsumenckich, a czynsze w lokalizacjach prime rosną ok. 1,9% rocznie. Rynek odpowiada już za 16% całkowitego wolumenu transakcji inwestycyjnych w Europie.

W branży hotelowej prognozuje się wzrost liczby noclegów o 5,6%, głównie dla turystów zagranicznych. Wzrosty inwestycji przewiduje się w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii i Francji, a region DACH (Niemcy, Austria, Szwajcaria) odnotował w I poł. 2025 r. aż 71% więcej transakcji w segmencie core.

Sektor living utrzymuje wysoki popyt przewyższający podaż. Wzrost czynszów prognozuje się na poziomie 3–5% w głównych krajach UE, przy wsparciu ulg podatkowych i obniżek VAT w niektórych państwach.

Popyt na centra danych w regionie EMEA (Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki) rośnie dynamicznie, napędzany digitalizacją, AI i usługami chmurowymi. Nordyckie lokalizacje przyciągają inwestorów dostępem do energii zeroemisyjnej. Moc operacyjna centrów danych w EMEA może rosnąć w latach 2025–2030 w tempie 32% rocznie.

– Ożywienie na europejskim rynku nieruchomości napędza stopniowa poprawa wskaźników ekonomicznych. Najemcy i inwestorzy koncentrują się na obiektach wysokiej jakości i zrównoważonych, a digitalizacja otwiera nowe możliwości – mówi Guilherme Neves, starszy analityk ds. prognoz w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.