Spis treści
Problem z warunkami zabudowy
We wrześniu 2023 roku weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. poz. 1688, z późn. zm.). Zgodnie z nią wszystkie gminy w Polsce mają obowiązek przygotować tzw. plany ogólne – to nowe opracowania planistyczne w randze aktu planu miejscowego. Te dokumenty mają w dużej mierze zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, które stracą moc najpóźniej z dniem 1 lipca 2026 r.
Obejmują one także zmiany w wydawaniu tak zwanych warunków zabudowy (WZ). To decyzja administracyjna wydawana przez gminę, która określa, jakie inwestycje można zrealizować na danej działce. Na terenach, dla których nie było miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – to właśnie na podstawie „wuzetki” była możliwa budowa domu.
Koniec bezterminowych wuzetek
Zgodnie ze starymi przepisami warunki zabudowy wydawano bezterminowo. Natomiast w po nowelizacji – ten dokument będzie ważny tylko przez 5 lat.
Ta sytuacja przełożyła się na zwiększenie liczby wniosków o warunki zabudowy (do tego nie trzeba być nawet właścicielem działki), bo potencjalni inwestorzy chcieli zdążyć uzyskać bezterminowy dokument. To spowodowało opóźnienia w całej procedurze, na czym mogą ucierpieć zarówno inwestorzy, jak i gminy:
dla inwestorów było to realnym utrudnieniem, bo zgodnie z obowiązującymi jeszcze przepisami bezterminowe są tylko decyzje o warunkach zabudowy, które zdążyły się uprawomocnić przed końcem 2025 roku,
dla gmin – przekroczenie terminu wydania dokumentu (90 dni), skutkuje karę pieniężną.
Interpelacja w sprawie warunków zabudowy
Z interpelacją (nr 13132) w tej sprawie do ministra finansów i gospodarki zwrócił się poseł Zbigniew Chmielowiec, zauważając przewlekłość postępowań administracyjnych, które mogą prowadzić również do spadku wartości nieruchomości.
W związku z wprowadzeniem planów ogólnych oraz przewlekłością postępowań administracyjnych wielu właścicieli nieruchomości nie ma realnej możliwości uzyskania bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy w ramach obowiązującego okresu przejściowego. Wydłużony czas oczekiwania na promesy przyłączeniowe oraz decyzje WZ mogą prowadzić do spadku wartości nieruchomości i budzić wątpliwości co do równego dostępu obywateli do prawa – czytamy w interpelacji.
Poseł zwrócił się do ministra z pytaniami m.in. dotyczącymi tego, czy resort dostrzega problem i czy ma dane statystyczne dotyczące trwania postępowań, a także problemów dotyczących kar dla gmin oraz terminu, do kiedy są wydawane bezterminowe „wuzetki”.
W niektórych gminach o ponad 100% więcej wniosków o WZ
Z upoważnienia ministra odpowiedzi udzielił podsekretarz stanu, Tomasz Lewandowski, informując, że problem jest znany ministerstwu. Przeciążenie gmin wnioskami o wydanie WZ potwierdzają dane Głównego Urzędu Statystycznego:
w 2024 r. liczba wydanych decyzji wzrosła o 27% względem roku 2023 r., przy czym w ponad 330 gminach wzrost ten wyniósł między 50% a 100%, a w prawie 200 gminach – więcej niż 100%.
Również samorządy i ich związki sygnalizują problemy z zalewem wniosków, tymczasem w urzędach brakuje ludzi. Dodatkowo gminy zmagają się też z koniecznością opracowania planów ogólnych. Powoduje to opóźnienia w wydawaniu decyzji.
Kary dla gmin zawieszone
Jedno z pytań posła dotyczyło padło ochrony gmin przed wypłatą odszkodowań za obniżenie wartości nieruchomości, powstałą w wyniku przedłużającego się postępowania (nie z winy gminy) skutkującego niewydaniem WZ na czas nieokreślony w terminie przewidzianym przez przepisy?
Przypomnijmy, że gmina ma 90 dni na wydanie wuzetki, inaczej grozi jej kara finansowa. I to niebagatelna, bo 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Tomasz Lewandowski poinformował, że w został opracowany projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym planowane jest zawieszenie do 31 grudnia 2026 r. kar za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Obecnie projekt jest na etapie konsultacji, uzgodnień i opiniowania (UD 316).
Zmiana w wydawaniu bezterminowych warunków zabudowy
Kolejna kwestia, która padła w interpelacji to pytanie, czy resort rozważa podjęcie inicjatywy legislacyjnej, mającej na celu nowelizację przepisów przejściowych, dotyczących warunków wydawania WZ – tak, aby decydował nie termin jej uprawomocnienia się, ale złożenia wniosku.
W tym przypadku sytuacja zmieniła się od czasu wystosowania interpelacji (25.10.2025) do udzielenia odpowiedzi (17.11.2025). Mianowicie 5 listopada został przyjęty przez sejm projekt, zmieniający art. 62 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zgodnie z nowymi przepisami decyzje o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed dniem 1 stycznie 2026 r., lub które zostały wydane w sprawach wszczętych przed dniem 16 października 2025 r., będą decyzjami bezterminowymi. Ustawa została podpisana przez prezydenta 27.11 i ma wejść w życie 7 dni po jej ogłoszeniu
Podsumowując: po wejściu przepisów w życie, kary dla gmin za nieterminowe wydanie decyzji będą zawieszone (do końca 2026 r.), natomiast inwestorzy, którzy złożyli wniosek o warunki zabudowy przed 16 października 2025 r., otrzymają decyzję bezterminową.
