Kosmiczne ceny mieszkań w Polsce. Drożej jest już tylko w Bułgarii

Polska znalazła się na drugim miejscu w Unii Europejskiej pod względem rocznego wzrostu cen mieszkań – jak podaje Eurostat, w trzecim kwartale 2024 roku ceny skoczyły u nas aż o 14,4% rok do roku. W tym nie napawającym optymizmem rankingu większym wzrostem może się pochwalić tylko jeden unijny kraj, czyli Bułgaria z wynikiem 16,5%. W ujęciu kwartalnym ceny w Polsce poszły w górę o 1,6%.

Średnia cena metra kwadratowego w Polsce na koniec 2024 roku osiągnęła poziom 11,8 tys. zł, a w największych aglomeracjach miejskich przekraczała 15,4 tys. zł – wynika z danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego.

Na tle całej UE, gdzie średni wzrost cen mieszkań wyniósł 3,8% rok do roku i 1,4% kwartał do kwartału, Polska wypada jako jeden z najbardziej dynamicznych rynków. W porównaniu z 2010 rokiem ceny nieruchomości w Polsce wzrosły o 98%, więc jesteśmy na 10. miejscu w Unii.

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym wskazuje na stopniowe wyhamowanie wzrostów cen i przejście w fazę stabilizacji. W najbliższych miesiącach można spodziewać się utrzymania tej tendencji i tempo transakcji może zacząć spadać, zwłaszcza w przypadku ofert o zawyżonych cenach.

– Działamy głównie na rynku warszawskim, gdzie od pewnego czasu widoczna jest stabilizacja cen ofertowych, a wielu sprzedających nie mogąc doczekać się na nabywcę obniża ceny. Jest to jak najbardziej oczekiwane zjawisko, gdyż wg Raportu NBP różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynosi około 3 000 złotych. To oznacza, że mamy bardzo dużo przeszacowanych ofert – mówi Agata Stradomska z warszawskiego biura nieruchomości Białe Lwy.

Coraz bardziej widoczne staje się rozwarstwienie między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami nabywców, co skłania właścicieli nieruchomości do większej elastyczności. Kluczowe znaczenie dla nabywców będą miały lokalizacja, standard i realna wartość mieszkania – to one zdecydują o szybkości sprzedaży w nadchodzącym kwartale.

– Warszawa jest bardzo zróżnicowanym rynkiem. Są dostępne oferty mieszkań na poziomie od 10.000 zł/za mkw. (najczęściej na obrzeżach miasta, często do remontu) aż nawet do 50 000 zł/mkw. i więcej (oferty premium). Przeciętnie należy się spodziewać cen 17 000–18 000 zł/za mkw. mieszkania.  W najbliższym czasie spodziewamy się dalszej stabilizacji cen i korekt cen ofertowych, aby dopasować do zakresu poszukiwań nabywców. Oferty przeszacowane będą pomijane, a zwiększy się liczba nieruchomości wystawionych na sprzedaż (zapas ofert) i wydłuży czas sprzedaży – dodaje Agata Stradomska, doradca ds. nieruchomości.

Popyt na mieszkania wciąż się utrzymuje, jednak nabywcy stają się bardziej selektywni i świadomi, co przekłada się na rosnącą rolę negocjacji i znaczenie lokalizacji. Rynek staje się coraz bardziej wymagający – zarówno dla kupujących, jak i sprzedających.

– W ostatnich miesiącach ceny mieszkań na rynku wtórnym w Trójmieście nieco się zmieniały, ale bez gwałtownych skoków. W Gdańsku średnia cena za metr kwadratowy wynosi obecnie około 13 249 zł, co oznacza wzrost o 2,4% w porównaniu do wcześniejszych miesięcy. W Gdyni ceny utrzymują się na poziomie około 12 695 zł/m², natomiast w Sopocie metr kosztuje średnio 19 382 zł – tutaj również odnotowano lekki wzrost. Patrząc na tendencje, widać, że rynek wtórny w Trójmieście powoli się stabilizuje. Popyt na mieszkania nadal jest duży, ale kupujący coraz bardziej zwracają uwagę na ceny i lokalizację. Można się spodziewać, że w najbliższych miesiącach ceny pozostaną na podobnym poziomie, choć w mniej atrakcyjnych lokalizacjach mogą delikatnie spaść, zwłaszcza jeśli oferta mieszkań na sprzedaż będzie się powiększać. Sprzedający muszą liczyć się z dłuższym czasem oczekiwania na kupca, a kupujący mają coraz większe pole do negocjacji – tłumaczy Magdalena Śliwińska, ekspertka ds. sprzedaży nieruchomości w Partnerzy Nieruchomości.

W najbliższych miesiącach można spodziewać się, że utrzymujący się zapas ofert i ostrożniejszy popyt będą sprzyjać urealnianiu cen, zwłaszcza na obrzeżach i w mniej atrakcyjnych dzielnicach.

– Od maja/czerwca 2024 roku możemy zobaczyć nieznaczny spadek cen nieruchomości we Wrocławiu. Jest to spowodowane odreagowaniem rynku po gwałtownych wzrostach spowodowanych programem kredytowym 2% w drugiej połowie 2023 roku. Ceny za mkw. różnią się w zależności od standardu wykończenia, stanu budynku czy lokalizacji. Mieszkania do generalnego remontu oscylują w okolicach 8–10 tysięcy zł/mkw., standardowe mieszkania w okolicach 12 000–14 000 zł/mkw., a standard premium 16 000 zł/mkw. i więcej – zauważa Kacper Uchacz z biura WRE Nieruchomości.

W IV kwartale 2024 roku wyraźnie spadła dynamika wzrostu cen mieszkań. W 17 największych miastach ceny podniosły się średnio o 11%, podczas gdy w III kwartale było to ok. 15%, a w II – 20%. W sześciu największych miastach ceny nie wzrosły w porównaniu z II kwartałem, a w Warszawie i Krakowie nawet nieznacznie spadły. Eksperci prognozują dalszą stabilizację.

– Region Podlaski, jak i cały powiat białostocki odnotowuje ciągłe wzrosty cen nieruchomości za cały rok 2024 i nieznacznie za 2 pierwsze miesiące bieżącego roku. Sytuacja zaczyna się powoli zmieniać, ale znacznie wolniej niż w innych regionach kraju. Widać to w statystykach cen ofertowych na portalach Otodom, czy nastrojów rynkowych portalu Nieruchomości online. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Białymstoku regularnie rosły przez cały 2024 rok o ok. 2% kwartał do kwartału i ok. 4% co kwartał rok do roku. Nie zatrzymały się nawet na początku 2025 roku, gdzie wg źródeł Kuriera Porannego (z dn. 10.03.2025), ceny rosły co miesiąc o ok. 0,13% - 0,18%. Statystyka portali z cenami ofertowymi jest porównywalna. Jednak statystyki pokazują ceny średnie – mówi Urszula Iwanowska. doradca ds. nieruchomości w Best Estate.

– Wysokie ceny, drogie kredyty i rosnące koszty życia sprawiają, że młode pokolenie stoi na gorszej pozycji niż te starsze, które nierzadko posiada już nieruchomość, ma też za sobą etap wychowywania dzieci. Nieprzypadkowo najwyższy odsetek osób planujących zakup nieruchomości stanowią osoby w wieku 55+ i jest to 31% – zauważa Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

Wg raportu „To my. Kupujący 2025” demografia osób planujących zakup nieruchomości w 2025 roku kształtuje się następująco:

• osoby poniżej 35. roku życia stanowią tylko 25% kupujących, a dominują nabywcy w wieku 55+ (31%) oraz 35–44 lata (28%);

• większość kupujących to osoby w związkach małżeńskich (51%) lub nieformalnych (18%); single to 12%;

• 53% nabywców mieszka bez dzieci, a wśród rodzin dominują te z dziećmi powyżej 7. roku życia;

• najwięcej kupujących pochodzi z Mazowsza (20%, w tym 14% z Warszawy) i Małopolski (12%); najmniej z Polski Wschodniej (2%);

• 63% nabywców mieszka w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców; 14% to mieszkańcy wsi;

• 46% kupujących ma psa, 38% kota; dla 67% zwierzę to pełnoprawny członek rodziny.

– Dziś na rynku przeważają rodziny, często z dzieckiem, chcące poprawić sobie warunki do życia, w wieku około 30 lat, mające oszczędności, środki po sprzedaży innej nieruchomości lub posiłkujące się w jakiejś części kredytem – mówi Agata Stradomska.

– Dynamika sprzedaży przez ilość ofert na rynku znacznie się zmniejszyła i odczucia dotyczące cen przy poszukiwaniu mieszkań, bądź ustalaniu cen do sprzedaży, są spadkowe. W Białymstoku ceny utrzymuj się dzięki klientom ze wschodu, głównie Białorusinom, którzy również masowo przenosili się do Polski po wybuchu wojny w Ukrainie. Znacznie więcej osiedliło się ich w Białymstoku niż Ukraińców. Po okresie ponad dwuletnim zaczynają masowo nabywać nieruchomości, stąd brak spadku cen w porównaniu do innych miast. Poza tym w sytuacji kiedy wszedłby program rządowy na mieszkania wtórne, ich ceny na pewno nie będą spadać – zauważa Urszula Iwanowska.

źródła: Polski Instytut Ekonomiczny, Eurostat, Nieruchomosci-online.pl

To też może cię zainteresować: Ogromne korki, tłok i hałas. Sprawdź, gdzie mieszka się Polakom najgorzej

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Regiodom codziennie. Obserwuj Regiodom!