Drakońska stawka podatku za niewynajęte mieszkanie

Pod koniec ubiegłego roku Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) podjął uchwałę dotyczącą stawek podatkowych dla budynków mieszkalnych wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej. Decyzja ta miała być korzystna dla przedsiębiorców, ponieważ wskazywała na konieczność stosowania niższej stawki podatku dla takich nieruchomości. Jednak niektóre gminy zdecydowały się na własną interpretację tej uchwały. Ich działania mogą prowadzić do podwyższenia podatków dla deweloperów, którzy posiadają niesprzedane i niewynajęte mieszkania. Takie działanie może być jednak niezgodne z prawem.

– Obowiązujący stan prawny nie uległ w żaden sposób zmianie. Po prostu pod wpływem rzeczonej uchwały niektóre gminy uznały, że niesprzedane przez deweloperów mieszkania, które pozostają niezamieszkałe, są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. W ich przypadku nie można bowiem mówić o zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych – a tylko ta okoliczność stanowi podstawę do stosowania niższej stawki podatku. Podobne stanowisko gminy mogą wkrótce przyjąć także wobec innych przedsiębiorców posiadających niezamieszkałe budynki mieszkalne – komentujemecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy.

Katowice to jedno z miast, które już rozpoczęło praktykę stosowania wyższej stawki podatku, a rozważania na temat takiego rozwiązania trwają również w Krakowie. W końcu w 2025 r. maksymalna stawka podatku w przypadku budynków mieszkalnych wynosi 1,19 zł za 1 mkw. Z kolei w przypadku budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej stawka ta może już wynieść nawet 34 zł za 1 mkw. To ponad 28 razy więcej. Dodatkowo zapłaty zwiększonego podatku można by żądać także za ewentualne wcześniejsze okresy – wraz z odsetkami.

Mecenas Joanna Domoń-Kulas zauważa, że powyższa interpretacja jest jednak wątpliwa. I to wątpliwa tak z perspektywy uzasadnienia samej uchwały NSA, jak i wcześniejszego wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2021 r. (sygn. SK 39/19), czy przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych– regulującej kwestię podatku o nieruchomości.

Obecna sytuacja prawna doprowadziła do licznych niepewności i sporów na linię przedsiębiorcy-gminy. Wątpliwości wzbudza bowiem powiązanie posiadania lokalu mieszkalnego z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zdaniem NSA wyższe stawki dotyczą tylko lokali faktycznie przeznaczonych na działalność gospodarczą. Ich wynajem na cele mieszkaniowe stanowi zaś zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemców, a przez to działalność ta nie może być traktowana jako komercyjna.

Ponadto prawniczka podkreśla znaczenie wcześniejszych wyroków, w tym wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2021 roku, który wskazał, że samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę nie oznacza, iż powinna ona być automatycznie opodatkowana jako część biznesu.

Jednocześnie pojawia się problem opodatkowania pustostanów.

– Nie ma żadnych wytycznych co do okresu, przez jaki mieszkanie ma stać puste (nie wynika to z przepisów tylko z przyjętej przez niektóre miasta ich nowej interpretacji). Więc tak naprawdę idąc tokiem myślenia niektórych gmin to z chwilą nabycia/wybudowania danego lokalu/budynku staje się on częścią przedsiębiorstwa i jest zajęty do prowadzenia działalności gospodarczej. Wobec tego najwyższa stawka podatku obowiązywać powinna od samego początku. A niższą można płacić od chwili wynajęcia takiego budynku/lokalu w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osobie fizycznej lub obowiązek zapłaty podatku ustanie z chwilą sprzedaży budynku/lokalu.- dodajemecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy.

Ostatecznie sposób, w jaki każda gmina podejście do opodatkowania, może zależeć głównie od decyzji jej władz lokalnych. Ważne jest jednak, że zmiany w opodatkowaniu nie mogą być wprowadzone bez odpowiednich postanowień ustawy. Przedsiębiorcy są chronieni przed arbitralnymi decyzjami władz lokalnych i mają możliwość zaskarżenia ich.

– Niewątpliwie możliwość pozyskania dodatkowych środków do lokalnych budżetów jest niezwykle kusząca. Pytanie tylko, czy celem gmin powinno być generowanie kolejnych sporów z przedsiębiorcami. Zwłaszcza, gdy podstawy ich ewentualnych działań są niezwykle słabe. Wynikają bowiem z wątpliwej interpretacji, nacechowanej wręcz dążeniem do osiągnięcia jak najwyższych wpływów z podatków – puentujemecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy.