Spis treści
Zarobki a ceny mieszkań nie zawsze idą w parze
Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że kluczowym czynnikiem przy zakupie mieszkania są zarobki. Jednak eksperci podkreślają, że ważniejszy jest stosunek wynagrodzeń do cen nieruchomości, czyli realna siła nabywcza.
Dane GUS dotyczące przeciętnych wynagrodzeń oraz ceny ofertowe mieszkań z systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl pozwoliły stworzyć szczegółowy ranking.
– Z lipcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Warszawa i Gdańsk. Niestety, jak się okazuje, wysokie zarobki najczęściej idą w parze z wysokimi cenami nieruchomości, czego przykładem są wspomniane metropolie. I na odwrót, np. w Gorzowie Wielkopolskim najniższe są zarówno zarobki, jak i ceny mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Zdarzają się też wyjątki. Np. w Katowicach przeciętne zarobki są jednymi z najwyższych (m.in. dzięki przemysłowi wydobywczemu), a ceny – najniższych. Z kolei w Olsztynie zarobki są stosunkowo niskie, a ceny nowych mieszkań – wysokie. To świadczy o tym, że każde miasto ma swoją specyfikę. Dużo zależy np. od jego atrakcyjności turystycznej, specyfiki lokalnej gospodarki czy też jakości życia - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Najlepszy i najgorszy stosunek cen mieszkań i zarobków
Najkorzystniejszy stosunek cen mieszkań do zarobków odnotowano w Opolu (0,90 mkw. za średnią pensję) i Gorzowie Wielkopolskim (0,89 mkw.). Dobre wyniki uzyskały również Rzeszów (0,84 mkw.) i Zielona Góra (0,79 mkw).
Na drugim biegunie znalazła się Warszawa – tu za przeciętną pensję w lipcu 2025 r. można było kupić zaledwie 0,59 mkw. mieszkania.
Gdzie jest największy wybór mieszkań?
Kupujący oczekują nie tylko atrakcyjnych cen, ale i szerokiego wyboru ofert. Według raportu, w lipcu 2025 r. najwięcej mieszkań na 1000 mieszkańców oferowały:
Wrocław – 31 ofert,
Katowice – 31 ofert,
Gdańsk i Kraków – po 26 ofert.
Na końcu zestawienia znalazła się Zielona Góra, zaledwie 8 ofert mieszkań na 1000 mieszkańców.
– Paradoksalnie są miasta takie jak Zielona Góra czy Opole, w których mimo wysokiej dostępności mieszkań, nie ma na nie wielu chętnych. W efekcie podaż też jest niewielka. I na odwrót. Tam, gdzie popyt na mieszkania jest duży, tam ich dostępność jest słabsza z powodu wysokich cen – komentuje Marek Wielgo.
W większości stolic województw liczba ofert była wyższa niż rok wcześniej. Rekordzistą okazał się Białystok (+52%), następnie Kielce (+48%) i Katowice (+45%). Spadek podaży zanotowano jedynie w Toruniu (-16%) i Bydgoszczy (0%).
Kredyt hipoteczny 2025: większy metraż niż rok wcześniej
Dobra wiadomość dla kupujących – poprawiła się również dostępność mieszkań na kredyt. Analiza dotyczyła kredytu z 10% wkładem własnym, spłatą rozłożoną na 300 miesięcy i ratą nieprzekraczającą 40% dochodu netto.
Dla singla dostępny metraż wahał się od 28 mkw. w Warszawie do 42 mkw w Gorzowie Wielkopolskim i Opolu. Rok wcześniej wyniki były niższe – od 23 do 40 mkw.
Rodzina „2+1” mogła pozwolić sobie na mieszkania od 53 mkw. w Warszawie do 79 mkw. w Gorzowie Wielkopolskim i Opolu.
– W przypadku stolicy widzimy roczną poprawę na poziomie około 10 m kw. Warszawski wynik nadal pozostawia wiele do życzenia, ale jego zmiana zasługuje na uwagę – podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Podsumowanie – gdzie najlepiej kupić mieszkanie w 2025 roku?
Z raportu wynika, że największy potencjał zakupowy w stosunku ceny do zarobków mają Opole i Gorzów Wielkopolski. Z kolei największy wybór ofert znajdziemy we Wrocławiu i Katowicach. Warszawa, mimo najwyższych zarobków, pozostaje najmniej korzystnym rynkiem dla kupujących.
Dobra wiadomość jest taka, że zarówno siła nabywcza, jak i zdolność kredytowa kupujących w większości miast wojewódzkich w 2025 roku wyraźnie wzrosły.
