To był rok bez litości. Słabe budynki wypadają z gry

Strefa Biznesu: Jakie były kluczowe trendy na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku?

Erik Drukker, CEO BNP Paribas Real Estate Poland: Na wstępie chciałbym zaznaczyć, że pełne dane za 2025 rok poznamy w większości w ostatnich tygodniach stycznia. Ale sporo już wiemy. 

Rok 2025 to czas powrotu do pragmatyzmu i dojrzałości rynkowej. Zarówno inwestorzy, jak i najemcy, coraz większą wagę przywiązują do jakości, płynności oraz przewidywalnych przepływów pieniężnych, a coraz mniej interesują ich marketingowe narracje czy “modne historie”. W segmencie biurowym dominuje zjawisko „flight to quality” – popyt koncentruje się na projektach w najlepszych lokalizacjach, oferujących realne wsparcie dla pracy hybrydowej i elastyczności operacyjnej. W samej Warszawie współczynnik pustostanów spadł do 9,7% na koniec września, co potwierdza, że nawet w trudnym otoczeniu najlepszy produkt znajduje najemcę, choć proces decyzyjny jest teraz bardziej ostrożny i wieloetapowy.

Jednocześnie obserwujemy dynamiczne kurczenie się podaży powierzchni biurowej – coraz więcej starszych budynków znika z rynku lub jest przekształcanych na inne funkcje, takie jak PRS czy hotele. To fundamentalnie zmienia strukturę rynku: znikają „łatwe” pustostany, a coraz więcej projektów wymaga strategii repozycjonowania, modernizacji, wdrożenia ESG lub zmiany funkcji. W sektorze magazynowym 2025 to rok normalizacji po pandemicznym boomie – rynek jest duży i płynny, ale decyzje podejmowane są bardziej analitycznie, a renegocjacje stanowią ponad połowę aktywności. Firmy coraz częściej optymalizują koszty i portfele, zamiast po prostu zwiększać powierzchnię.

W handlu nadal królują parki handlowe i formaty convenience. Widać to zarówno w strukturze nowej podaży, jak i zainteresowaniu inwestorów aktywami o codziennym natężeniu ruchu. Parki handlowe są odporne na wahania gospodarcze i cieszą się największym zainteresowaniem inwestorów, a ich udział w transakcjach inwestycyjnych stale rośnie. Dodatkowo coraz większą rolę odgrywają transakcje „value-add” i „opportunistic”, a inwestorzy krajowi coraz śmielej konkurują z zagranicznymi – już ponad 20% wartości transakcji po pierwszych trzech kwartałach 2025 roku stanowią środki rodzimych graczy. Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów pozostają stabilne, co potwierdza dojrzałość i odporność rynku.

Jak ocenia pan poziom popytu i podaży we wszystkich głównych segmentach (biura, handel, magazyny/industrial) w 2025 r.?

W Warszawie popyt na biura jest stabilny, choć jego struktura zmieniła się znacząco w porównaniu do okresu sprzed pandemii. W trzecim kwartale 2025 roku wolumen transakcji sięgnął około 185 tys. mkw., a rynek w dużej mierze opiera się na renegocjacjach (ok. 40%), choć spory udział mają też nowe umowy. Nowa podaż jest bardzo ograniczona, co wzmacnia pozycję najlepszych lokalizacji i budynków – aktywa prime bronią swoich stawek, słabsze muszą konkurować zachętami i CAPEX-em. W regionach sytuacja jest bardziej zróżnicowana – średnia pustostanów w ośmiu głównych miastach regionalnych wynosi 17,7%, a nowa podaż w pierwszych trzech kwartałach roku była rekordowo niska – zaledwie ok. 18 tys. mkw. To sprawia, że rynek jest bardziej konkurencyjny dla właścicieli, ale zaczyna brakować dużych, nowoczesnych modułów w lokalizacjach preferowanych przez firmy.

W magazynach popyt utrzymuje się na wysokim poziomie (I–III kwartał: 4,54 mln mkw.), ale aktywność zdominowana jest przez renegocjacje. Wskaźnik pustostanów na poziomie 8,2% świadczy o zdrowej równowadze rynkowej, bez presji na przegrzanie. W handlu podaż rośnie w przewidywalnych formatach – dominują parki handlowe i convenience. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej przekroczyła już 15 mln mkw., a nowe projekty skupiają się na lokalizacjach o największym potencjale zakupowym.

Które segmenty nieruchomości komercyjnych w Polsce radziły sobie najlepiej w 2025 r., a które najbardziej odczuły spowolnienie?

Najlepiej radziły sobie logistyka i handel convenience, czyli retail parki. W logistyce rynek wciąż generuje duży wolumen transakcji, ale zmienia się charakter popytu – firmy zarządzają portfelem, konsolidują, renegocjują i poprawiają efektywność kosztową. W handlu największą odporność pokazują aktywa oparte o codzienną potrzebę i łatwy dojazd, stąd dominacja retail parków w nowej podaży i wysokie zainteresowanie tym formatem. Warto podkreślić, że inwestorzy coraz częściej wybierają aktywa, które gwarantują stabilny cashflow i są odporne na zmienność koniunktury.

Najbardziej odczuwalne spowolnienie, a właściwie zmianę strukturalną, widać w biurach poza segmentem prime. Starsze budynki, gorszy dojazd, słabszy standard i brak ścieżki ESG tracą na atrakcyjności. W Warszawie obserwujemy wycofywanie starszych zasobów i konwersje, co jest odpowiedzią rynku na nowe realia popytowe. To zjawisko będzie się pogłębiać, a właściciele takich obiektów muszą liczyć się z koniecznością repozycjonowania lub zmiany funkcji.

Jakie czynniki makroekonomiczne w największym stopniu wpłynęły na inwestycje i decyzje najemców w 2025 roku?

Największy wpływ miały koszt pieniądza i koszt niepewności. Finansowanie wymusza dyscyplinę cenową i ostrożność w underwritingach – inwestorzy szukają aktywów z przewidywalnym cashflow, stabilnym najemcą, dłuższym WAULT i ograniczonym ryzykiem CAPEX. U najemców, zwłaszcza biurowych, makroekonomia przekłada się na polityki kosztowe i decyzyjne: procesy są dłuższe, rośnie rola renegocjacji i efektywności powierzchni. W logistyce udział renegocjacji w wolumenie to aż 52%. Dodatkowo, stabilizacja stóp procentowych i spadek inflacji sprzyjają większej przewidywalności, ale nie eliminują ostrożności w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych.

W jaki sposób ewoluowały oczekiwania inwestorów zagranicznych względem polskiego rynku nieruchomości w 2025 roku?

Polska pozostaje rynkiem „must-watch”, lecz kapitał – zarówno krajowy, jak i zagraniczny – jest coraz bardziej selektywny i wymagający. W trzecim kwartale 2025 roku wolumen inwestycji utrzymuje się na stabilnym poziomie – od początku roku zainwestowano 2,6 mld euro, a prognozy na koniec roku przekraczają 4 mld euro. W strukturze transakcji wyraźnie rośnie znaczenie najbardziej defensywnych klas aktywów, czyli nowoczesnych nieruchomości przemysłowych i logistycznych, zwłaszcza powiązanych z obsługą e-commerce, a także parków handlowych i formatów convenience, odpowiadających codziennym potrzebom konsumentów. To właśnie te segmenty cieszą się największym zainteresowaniem inwestorów, co potwierdza wzrost liczby transakcji typu sale & leaseback w logistyce – trend świadczący o dojrzałości rynku i rosnącym znaczeniu optymalizacji finansowej. Warto podkreślić rekordowy udział kapitału krajowego – w trzecim kwartale polscy inwestorzy odpowiadali już za 36% wartości wszystkich transakcji, co świadczy o coraz większym zaangażowaniu i profesjonalizacji rodzimych uczestników rynku.

Jakie rozwiązania i innowacje BNP Paribas Real Estate wdrożył w analizach i usługach w 2025 r., które pomagają w lepszym zrozumieniu rynku?

W 2025 roku postawiliśmy na trzy kluczowe obszary. Po pierwsze, wykorzystujemy AI do researchu i analiz porównawczych – szybciej budujemy shortlisty, porównujemy stawki, zachęty, CAPEX i ryzyka lokalizacyjne. Po drugie, wdrożyliśmy digital lease audit, czyli automatyzację wyciągania kluczowych zapisów z umów, co przyspiesza renegocjacje i transakcje inwestycyjne. Po trzecie, ESG due diligence traktujemy jako element biznesowy, a nie tylko wizerunkowy – analizujemy nakłady modernizacyjne, wpływ na czynsz, ryzyko utraty najemców i finansowania. ESG to dziś temat rozmowy od pierwszego spotkania, zwłaszcza w starszych biurach. Dzięki tym narzędziom podejmujemy decyzje szybciej, precyzyjniej i z większą świadomością ryzyka.

Jakie wyzwania związane z ESG i zrównoważonym rozwojem mają dziś największe znaczenie dla inwestorów i najemców na polskim rynku komercyjnym?

ESG to już nie tylko wizerunek, ale realny czynnik wyceny, finansowania i ryzyka pustostanu. Najemcy oczekują budynków wspierających raportowanie i polityki korporacyjne – komfort, efektywność, energia. Inwestorzy patrzą na starsze aktywa typu „stranded assets” przez pryzmat ryzyka – pytają, czy obiekt da się zmodernizować w sensownym budżecie i czy to przełoży się na czynsz oraz płynność przy wyjściu. ESG wpływa na CAPEX, zdolność do utrzymania najemcy, warunki finansowania i finalnie na stopę zwrotu oraz cenę. W praktyce, budynki nie spełniające standardów ESG coraz częściej stają się problematyczne w komercjalizacji i finansowaniu, co wymusza na właścicielach proaktywne podejście do modernizacji i raportowania.

Na ile rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest odporny na globalne zawirowania gospodarcze?

W trzecim kwartale 2025 roku polski rynek wykazywał odporność operacyjną, ale jest wrażliwy wycenowo. Popyt w kluczowych segmentach – logistyka, convenience retail, najlepsze biura – utrzymuje się. Natomiast wyceny i decyzje inwestycyjne są bardzo zależne od kosztu finansowania i nastrojów globalnych, co wydłuża procesy i zwiększa selektywność. Wolumen inwestycyjny, za 3 kwartał, na poziomie 2,6 mld euro pokazuje, że Polska nie „zatrzymała się”, tylko działa w bardziej wymagającym reżimie ryzyka. Rynek jest coraz bardziej profesjonalny i odporny operacyjnie, ale wymaga od uczestników większej elastyczności i gotowości do zarządzania ryzykiem.

Patrząc w przyszłość — jakie są pańskie prognozy na 2026 rok dla rynku komercyjnego w Polsce?

W 2026 roku spodziewam się kontynuacji trzech zjawisk. Po pierwsze, w biurach nastąpi dalsze różnicowanie rynku – prime i dobrze położone projekty utrzymają stabilną pozycję, a budynki słabszej jakości będą musiały przejść repozycjonowanie, modernizację czy zmianę funkcji. Kurczenie się podaży biurowej w Warszawie przez wycofania i konwersje będzie wspierać najlepsze lokalizacje. Po drugie, w sektorze logistycznym przewiduję stabilizację z naciskiem na efektywność i jakość lokalizacji — wskaźnik pustostanów na poziomie 8,2% oraz wysoki udział renegocjacji świadczą o dojrzałym rynku, gdzie kluczowe będą koszty operacyjne, energia, dostępność pracowników i infrastruktury. Po trzecie, jeśli warunki finansowania będą sprzyjać, 2026 może być rokiem większej liczby transakcji „core”, ale nadal z selektywnością i premią za jakość. W logistyce mogą dalej rosnąć struktury sale & leaseback, a w handlu utrzyma się apetyt na convenience i retail parki. Rynek będzie coraz bardziej profesjonalny, a przewagę zyskają ci, którzy potrafią łączyć innowacyjność, elastyczność i głęboką znajomość lokalnych realiów.