Wiele dobrych znaków na przyszłość. Rynek się zbalansuje. O ile trendy się utrzymają...

Jeżeli obecne trendy się utrzymają, rynek mieszkaniowy ma szansę wejść w fazę bardziej zrównoważonego rozwoju, z większym popytem konsumenckim i wyższym poziomem transparentności. Kolejna faza rozwoju może przebiegać w sposób bardziej zrównoważony i przewidywalny niż w minionej dekadzie – oceniają eksperci.

– Rok 2025 przyniósł wyraźne ożywienie koniunktury na rynku mieszkaniowym, którego kluczowym impulsem była poprawa dostępności finansowania. Obniżenie kosztów kredytów hipotecznych przełożyło się bezpośrednio na wzrost aktywności klientów kupujących mieszkania na własne potrzeby, przy jednoczesnym ograniczeniu zakupów o charakterze stricte inwestycyjnym. Dzięki temu rynek zaczął stopniowo wracać do bardziej zrównoważonej struktury popytu – ocenia Waldemar Olbryk, prezes zarządu Archicom.

– To był rok czas racjonalizacji decyzji inwestycyjnych i odbudowy zaufania do rynku. Deweloperzy funkcjonowali w środowisku dalekim od dynamicznej ekspansji, ale znacznie bardziej przewidywalnym niż w latach 2022–2024, co umożliwiało planowanie projektów w dłuższym horyzoncie – uważa Paweł Staromłyński, dyrektor Trust Investment.

Bezsprzecznie najważniejszym wydarzeniem makroekonomicznym wpływającym na rynek było obniżenie stóp procentowych. Jeszcze na początku roku główna stopa referencyjna utrzymywała się na poziomie 5,75 proc., co, po uwzględnieniu marż bankowych, mocno ograniczało finansowanie hipoteczne dla szerokiego grona nabywców.

– Obniżki stóp procentowych bezpośrednio przekładają się wzrost sprzedaży. Bardzo wysokie oprocentowanie kredytów wpływało nie tylko na wysokość raty, ale przede wszystkim na zdolność kredytową. Dochodziło do pewnych paradoksów, gdy osoby były w stanie płacić wyższy od potencjalnej raty czynsz najmu, a nie miały zdolności kredytowej. O ile pierwsze dwie obniżki nie przełożyły się widocznie nie sprzedaż, tak już po kolejnych zainteresowanie mieszkaniami istotnie się zwiększyło – podkreśla Ewa Palus, główny analityk, tabelaofert.pl.

Decyzje Rady Polityki Pieniężnej, podejmowane od maja, stopniowo zmieniały tę sytuację. Spadek kosztu pieniądza przełożył się nie tylko na niższe raty kredytowe, lecz przede wszystkim na poprawę zdolności kredytowej gospodarstw domowych.

Część klientów, którzy wcześniej byli zdolni do regulowania wysokiego czynszu najmu, ale nie spełniali kryteriów bankowych, ponownie uzyskała dostęp do finansowania.

– Jeszcze na początku roku koszt finansowania, powiększony o marże bankowe, stanowił realną barierę dla wielu klientów. Stopniowe decyzje Rady Polityki Pieniężnej istotnie poprawiły dostępność kredytów hipotecznych i zwiększyły przewidywalność decyzji zakupowych – dodaje Bartosz Kalinowski, Dyrektor Zarządzający Skanska Residential Development Poland.

Pierwsze obniżki nie wywołały natychmiastowego skoku sprzedaży, ale kolejne zaczęły przynosić wyraźne efekty. W drugiej połowie roku zainteresowanie zakupem mieszkań istotnie wzrosło.

– Seria obniżek stóp procentowych o łącznie 175 punktów bazowych spowodowała, że istotnie spadły koszty kredytów hipotecznych, a zdolność kredytowa potencjalnych nabywców uległa poprawie. Powrót kupujących na rynek powinien być widoczny w ciągu kolejnych 12 miesięcy, kiedy efekty decyzji monetarnych będą w pełni odczuwalne – przewiduje Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research, JLL Polska.

Rok 2026 powinien także przynieść kumulację popytu odkładanego w poprzednich latach.

Ustawa o jawności cen to kolejne ważne wydarzenie mijającego roku. Choć jawność cen nie wpływa bezpośrednio na poziom podaży czy popytu, to jednak istotnie zmieniła sposób prezentowania oferty deweloperskiej oraz zwiększyła transparentność rynku pierwotnego.

– Nie nastąpił zapowiadany w procesie legislacyjnym gwałtowny spadek. Ale deweloperzy musieli przeorganizować procesy sprzedażowe, zmienić strategie marketingowe i w wielu przypadkach podnieść jakość obsługi klienta. Nabywcy zyskali nowe, realne źródło informacji, z którego aktywnie korzystają. W dalszym ciągu jest pewna asymetria informacji na rynku wtórnym, gdzie ceny ofertowe często ustalane są przez pryzmat sentymentu i weryfikacja przez nabywcę czy ta cena jest atrakcyjna jest trudne. Chociaż tutaj pewnym uproszczeniem jest ułatwienie dostępu do cen transakcyjnych. Mimo wszystko, nabywcy na rynku pierwotnym mają lepszy dostęp do informacji – podkreśla Ewa Palus Główna Analityczka, tabelaofert.pl.

Transparentność może świadczyć o dojrzewaniu rynku i wzmacnianiu zaufania w relacjach z klientami.

– Oceniam ten kierunek bardzo pozytywnie. Wychodzę z założenia, że uczciwa informacja na wczesnym etapie oszczędza czas i sprzyja podejmowaniu bardziej świadomych decyzji. Obecny etap postrzegam jako przejściowy. Rynek nadal się dostosowuje, a kolejnym naturalnym krokiem powinna być większa przejrzystość w obszarze cen transakcyjnych, co w dłuższej perspektywie może przyczynić się do większej stabilności i zrównoważonego rozwoju całej branży – dodaje Bartosz Kalinowski, Dyrektor Zarządzający Skanska Residential Development Poland.

Ustawa o jawności cen wymusiła na sektorze adaptację do nowych standardów transparentności.

– Wcześniej jawność cen ofertowych była indywidualną decyzją każdego dewelopera, a strategie sprzedaży często opierały się na elastycznym zarządzaniu cenami, promocjach i selektywnym monitorowaniu konkurencji. Ustawa wprowadzająca większą transparentność cenową zmobilizowała sektor do adaptacji i wdrożenia standardów znanych z innych branż. Jest to proces porównywalny do zmian, które wcześniej zaszły w innych branżach, i który w długim terminie powinien sprzyjać większej stabilności rynku mieszkaniowego – uważa Aleksandra Gawrońska.

Jednym z istotnych zjawisk mijającego roku była zmiana struktury popytu na rynku mieszkaniowym.

– Jednym z kluczowych trendów 2025 roku był dalszy odpływ inwestorów indywidualnych. Zapowiedzi nowych obciążeń podatkowych, ograniczeń w najmie krótkoterminowym oraz spadek atrakcyjności inwestowania w najem skutecznie zniechęciły tę grupę, która przez lata odpowiadała za około jedną trzecią transakcji na rynku – wylicza Aleksandra Gawrońska.

Na rynku dominować zaczęli nabywcy kupujący lokale na własne potrzeby.

– To przywróciło bardziej zrównoważoną strukturę popytu i wzmocniło segment mieszkań o racjonalnych metrażach i funkcjonalnych układach – uważa prezes Waldemar Olbryk.

Odpływ inwestorów był konsekwencją kilku czynników. Spadła atrakcyjność inwestowania w najem, zarówno pod względem rentowności, jak i przewidywalności. Z drugiej strony zapowiedzi nowych obciążeń fiskalnych, takich jak opodatkowanie trzeciego i kolejnego mieszkania, podatek katastralny czy ograniczenia w najmie krótkoterminowym, poważnie zwiększyły niepewność. Dla klientów indywidualnych natomiast, największe znaczenie miała nie tylko cena zakupu, ale także koszty eksploatacyjne, efektywność energetyczna budynku oraz przewidywalność wydatków w długim okresie. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania o racjonalnych metrażach, szczególnie lokale o powierzchni około 40 m², oferujące funkcjonalne układy i możliwość elastycznego użytkowania.

Po stronie podażowej rok 2025 upłynął pod znakiem dużej dyscypliny inwestycyjnej. Deweloperzy, pamiętając doświadczenia z okresu spowolnienia, podejmowali decyzje w sposób znacznie bardziej selektywny niż w latach boomu. Nowe projekty uruchamiano etapami, często dopiero po osiągnięciu odpowiedniego poziomu przedsprzedaży, co pozwalało ograniczać ryzyko finansowe i lepiej dopasować tempo realizacji do realnego popytu.

– Zauważalna była także zmiana oczekiwań klientów. Kupujący byli bardziej świadomi kosztów eksploatacyjnych, zwracali uwagę na efektywność energetyczną, klasę budynku oraz możliwość zastosowania odnawialnych źródeł energii. Wysokie standardy energetyczne przestały być dodatkiem, a stały się istotnym elementem przewagi konkurencyjnej. Firmy, które potrafiły elastycznie zarządzać kosztami, wdrażać rozwiązania technologiczne i racjonalnie etapować inwestycje, najlepiej poradziły sobie w tym wymagającym, ale stabilizującym się otoczeniu – podkreśla Paweł Staromłyński.

Widoczna była także koncentracja na gruntach o dobrej lokalizacji – dobrze skomunikowanych, z dostępem do infrastruktury miejskiej i usług. Projekty realizowane na działkach o słabszym potencjale były odkładane lub całkowicie wstrzymywane. Takie podejście sprzyjało stabilizacji rynku i ograniczało ryzyko nadpodaży w mniej atrakcyjnych obszarach.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na decyzje inwestycyjne była stabilizacja cen materiałów budowlanych. Choć koszty robocizny nadal pozostawały wysokie i ograniczały marże, większa przewidywalność budżetów umożliwiała dokładniejsze planowanie. Coraz częściej rozważano również rozwiązania technologiczne, takie jak prefabrykacja elementów konstrukcyjnych, pozwalające skrócić czas realizacji i ograniczyć koszty.

Rok 2025 przyniósł wyraźne umocnienie trendów związanych z efektywnością. Klienci coraz częściej pytali o klasę energetyczną budynku, koszty ogrzewania czy możliwość zastosowania odnawialnych źródeł energii. Rozwiązania takie jak pompy ciepła, instalacje fotowoltaiczne czy ograniczanie mostków termicznych przestały być traktowane jako element opcjonalny, a stały się rynkowym standardem, szczególnie w nowej zabudowie mieszkaniowej.

– Klienci w 2025 roku byli znacznie bardziej świadomi kosztów eksploatacyjnych. Efektywność energetyczna, klasa budynku czy możliwość zastosowania odnawialnych źródeł energii stały się istotnymi elementami decyzji zakupowej. Inwestycje spełniające wyższe standardy energetyczne sprzedawały się szybciej i budowały przewagę konkurencyjną – podkreśla Paweł Staromłyński.

– Standardy energetyczne oraz cyfryzacja procesów projektowych i sprzedażowych przestały być elementem wyróżniającym, a stały się rynkową koniecznością. Firmy, które szybciej adaptowały te rozwiązania, były lepiej przygotowane na funkcjonowanie w bardziej wymagającym otoczeniu rynkowym – dodaje Aleksandra Gawrońska.

Cyfrowe systemy sprzedaży, rezerwacji oraz przekazywania mieszkań usprawniały obsługę klientów i zwiększały efektywność operacyjną firm deweloperskich. Technologie te coraz częściej stanowiły element przewagi konkurencyjnej.

Rok 2025 nie był dla polskiego rynku mieszkaniowego czasem dynamicznego wzrostu. To raczej czas odbudowy i rozpoznawania nowych realiów. Elastycznie etapowane inwestycje, precyzyjne rozpoznanie popytu oraz efektywność energetyczna i cyfryzacja procesów pozwoliły stabilizować wyniki finansowe i przygotować projekty na kolejne lata.

– W tym otoczeniu szczególnie dobrze radził sobie segment popularny, oferujący mieszkania o racjonalnych metrażach i funkcjonalnych układach, dostosowane do realnych możliwości nabywczych klientów. Wzrost sprzedaży rok do roku w pierwszych trzech kwartałach, bardzo dobra końcówka roku oraz rekordowe wyniki w październiku udowodniły, że skala działalności, dywersyfikacja oferty i konsekwentne dopasowywanie portfolio inwestycji do potrzeb rynku budują stabilność biznesową nawet w zmiennych warunkach makroekonomicznych – podsumowuje Waldemar Olbryk.

– Firmy, które elastycznie etapowały inwestycje, kontrolowały koszty i inwestowały w jakość oraz efektywność energetyczną, najlepiej przygotowały swoje portfele projektów na kolejne lata – zauważa Paweł Staromłyński.

– Jeżeli obecne trendy się utrzymają, rynek mieszkaniowy ma szansę wejść w fazę bardziej zrównoważonego rozwoju, z większym udziałem popytu konsumenckiego i wyższym poziomem transparentności – dodaje Aleksandra Gawrońska.