Spis treści
Wzrost czynszów w biurach premium i wycofywanie słabych nieruchomości z rynku
Polski rynek nieruchomości biurowych czekają w 2026 roku istotne zmiany – wynika z analizy JLL. Z powodu ograniczonej podaży najemcy będą zmuszeni konkurować o najlepsze biura, co przełoży się na wzrost czynszów w obiektach premium. Z kolei powierzchnia biurowa o niższym standardzie będzie stopniowo wycofywana z rynku lub zmieniała funkcję.
Według raportu, popyt na biura w 2025 roku utrzymał się na podobnym poziomie jak w 2024 r. Całkowity wolumen transakcji na głównych rynkach w Polsce szacowany jest na około 1,5 mln mkw., przy czym wciąż dominują renegocjacje – stanowią one około połowy wszystkich zawieranych umów. Nowe transakcje spadły poniżej 45 proc., co wskazuje na stabilność, ale również ostrożność najemców.
Ograniczona podaż napędza wzrost czynszów
Biorąc pod uwagę rynki regionalne, ożywienie było widoczne przede wszystkim w Warszawie i Krakowie, gdzie firmy poszukują biur wyższej jakości. Eksperci JLL podkreślają, że ograniczona dostępność nowoczesnej powierzchni w kluczowych lokalizacjach hamuje możliwość realizacji planów najemców.
– Przewidujemy, że popyt na biura w 2026 r. będzie wykazywał niewielką tendencję wzrostową, głównie ze względu na rosnącą liczbę firm pracujących w modelu hybrydowym z coraz większym wskazaniem na obecność w biurze. Należy jednak pamiętać, że ograniczona dostępność powierzchni najlepszej jakości w kluczowych lokalizacjach nie pozwoli wszystkim najemcom zrealizować swoich planów. Brak nowych projektów staje się głównym czynnikiem hamującym nowy popyt i relokacje – powiedział Mateusz Polkowski z JLL.
W ostatnich latach widać stopniowe ograniczenie aktywności deweloperskiej w całej Polsce. Obecnie w budowie znajduje się nieco ponad 400 tys. mkw., a do końca roku wolumen ten zmniejszy się do około 350 tys. mkw., wobec 410 tys. mkw. w grudniu ubiegłego roku. Przyczyny ograniczenia inwestycji to m.in.: ograniczony nowy popyt, wysoki współczynnik pustostanów w miastach regionalnych oraz rosnące koszty finansowania, budowy i wykończenia obiektów.
Premium zwycięża, słabe biura znikają z rynku
Głównym czynnikiem powstrzymującym nowe inwestycje jest prognozowana rentowność projektów. Przy stawkach czynszu poniżej 19–21 euro za mkw. w Warszawie i Krakowie budowa nowych biurowców jest zwykle nieopłacalna.
– Prognozujemy jednak dalszy, dynamiczny wzrost stawek czynszowych na obydwu największych polskich rynkach. Powinno to wpłynąć pozytywnie na nastroje deweloperów i przełożyć się na decyzje o uruchomieniu kolejnych inwestycji biurowych – przewiduje Piotr Kamiński z JLL.
Eksperci JLL zwracają uwagę na postępującą segmentację rynku: najlepsze biura w centralnych lokalizacjach oraz dobrej jakości budynki poza centrum notują wzrost stawek, natomiast starsze obiekty pozostają w miejscu. Najemcy są gotowi zapłacić premię za jakość, co stymuluje konkurencję i dalszy wzrost czynszów w nieruchomościach premium. Ożywienie popytu i niska dostępność wysokiej jakości powierzchni prowadzą do eliminacji mniej atrakcyjnych obiektów.
– Wycofywanie z oferty nieruchomości, które nie spełniają wymagań najemców, nabiera tempa. Obecnie widzimy te zmiany przede wszystkim w Warszawie, jednak w kolejnych latach do stolicy dołączą też miasta regionalne – szczególnie dojrzałe rynki, takie jak Kraków czy Wrocław. Rosnące wymagania wobec standardów technologicznych, spełniania wymogów ESG czy dodatkowych udogodnień dostępnych w budynku będą eliminować z rynku coraz większą liczbę istniejących nieruchomości biurowych – prognozują autorzy raportu.
Właściciele nieruchomości biurowych o niższym standardzie będą musieli podjąć decyzję co do przyszłości swoich obiektów.
– Dla wielu z nich najkorzystniejszą opcją może być zmiana ich funkcji na mieszkaniową, a w skrajnych przypadkach – wyburzenie i uwolnienie działki – dodają eksperci JLL.
Źródło: PAP
