Polski kapitał idzie po swoje. Nieruchomości dają największe zyski

Po trzech kwartałach 2025 roku udział polskiego kapitału w akwizycjach na rynku nieruchomości komercyjnych wzrósł do 23 proc. Szczególnie wyróżniał się segment biurowy, w którym polscy inwestorzy odpowiadali za ponad 50 proc. zawartych transakcji, zarówno pod względem ich liczby, jak i łącznej wartości.

Dynamika wzrostu udziału krajowych podmiotów jest znacząca. Zaledwie trzy lata temu polskie spółki odpowiadały za około 2 proc. wartości wolumenu transakcyjnego rejestrowanego w Polsce. W 2024 roku ich udział wyniósł już do około 9–10 proc., a w pierwszym kwartale 2025 roku sięgnął 17 proc., obejmując ponad jedną trzecią wszystkich sfinalizowanych umów.

W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 roku krajowi inwestorzy ulokowali na polskim rynku nieruchomości komercyjnych ponad 0,6 mld euro, tym samym zwiększając skalę zaangażowania względem roku poprzedniego, kiedy to wartość ich inwestycji wyniosła 0,5 mld euro.

– Polskie spółki korzystają z atrakcyjnych cen nieruchomości dostępnych na krajowym rynku. Dostrzegają szansę w wyraźnych różnicach wycen dobrej jakości aktywów w Polsce w porównaniu z innymi rynkami europejskimi. Do inwestowania w kraju zachęca także transparentność rynku i bezpieczeństwo transakcji, stabilny popyt wewnętrzny, rosnące czynsze najmu oraz łatwiejszy dostęp do finansowania dłużnego – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

W 2025 roku inwestorzy z Europy Zachodniej utrzymują niewielką przewagę nad kapitałem polskim. Za nimi, na trzecim miejscu plasują się inwestorzy amerykańscy, których aktywność pod względem wartości inwestycji jest niższa od kapitału krajowego.

Jak wskazuje raport Walter Herz „Dlaczego inwestować w Polsce w 2026”,

– Rośnie znaczenie polskich inwestorów indywidualnych o wysokim majątku (HNWI), którzy angażują się, zarówno w zakup gotowych aktywów biurowych, handlowych czy logistycznych na krajowym rynku, jak również wchodzą w projekty rozwojowe, zwykle realizowane w formule joint venture z firmami deweloperskimi. Coraz większą rolę odgrywają też alternatywne formy angażowania kapitału, jak fundusze dłużne, obligacje, pożyczki konwertowane oraz inwestycje strukturyzowane wokół fundacji rodzinnych.

Grupa HNWI, definiowana jako osoby dysponujące majątkiem netto przekraczającym 1 mln USD (z wyłączeniem wartości głównej rezydencji) liczyła w Polsce pod koniec 2024 roku około 20 490 osób, kontrolujących aktywa o wartości 72,19 mld USD. Warszawa, będąca najszybciej rozwijającym się hubem bogactwa w Europie, jest miejscem zamieszkania blisko 13 000 milionerów, 32 centimilionerów oraz czterech miliarderów.

Pod względem liczby HNWI Polska zajmuje czołowe miejsce w Europie Środkowo-Wschodniej, wyprzedzając m.in. Grecję, Czechy i Rumunię, pozostając jednocześnie za największymi rynkami Europy Zachodniej, takimi jak Wielka Brytania (2,8 mln HNWI), Francja (2,8 mln) czy Niemcy (2,7 mln).

Wartość transakcji zawartych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku ma szansę przekroczyć 5 mld euro, czyli jaki osiągnięto w 2024 roku. W okresie pierwszych 9 miesięcy tego roku najwięcej kapitału zainwestowano w sektorze biurowym oraz produkcyjno-magazynowym, z których każdy wygenerował około jedną trzecią wartości wolumenu inwestycyjnego. Segment handlowy odpowiadał natomiast za około 20 proc. wartości transakcji. Coraz śmielszy udział w akwizycjach krajowych inwestorów koncentruje się głównie na aktywach o wartości 5–30 mln euro.

Inwestorzy prywatni w coraz większym stopniu postrzegają nieruchomości jako atrakcyjną alternatywę inwestycyjną, oferującą wyższą rentowność niż wiele tradycyjnych instrumentów. Jak wskazuje Walter Herz, Warszawa zapewnia jedne z najwyższych stóp zwrotu w regionie CEE.

– Prime office & logistics yields (stopy zwrotu z najlepszych biur i obiektów logistycznych, czyli procentową rentowność inwestycji w najwyższej klasy) w pierwszej połowie 2025 roku wynosiły około 6,25 proc., – Prime retail centres (topowe centra handlowe) ok. 6,50 proc. Dla porównania, w Londynie czy Paryżu prime yields oscylują wokół 3,5–4 proc. Różnica powoduje, że polski rynek staje się wysoce konkurencyjny, szczególnie dla HNWI, poszukujących atrakcyjnej relacji ryzyka do zysku.

Polscy inwestorzy prywatni posiadający duży majątek, kierują się unikalnymi motywacjami. Z tego powodu nieruchomości komercyjne stają się kluczowym elementem ich portfeli inwestycyjnych. Jednym z najważniejszych czynników jest prestiż. Dla HNWI inwestycje w nieruchomości to nie tylko zyski, ale także symbol statusu. Posiadanie prestiżowych obiektów, takich jak luksusowe biurowce czy zabytkowe kamienice zlokalizowane w centrach miast, nie tylko zapewnia bieżący dochód i długoterminowy wzrost wartości nieruchomości, ale także wpływa na budowanie renomy firmy i podkreśla jej sukces.

Drugim kluczowym priorytetem jest bezpieczeństwo kapitału i ochrona przed inflacją. Nieruchomości komercyjne są postrzegane jako stabilne aktywa o relatywnie niskiej wrażliwości na krótkoterminowe wahania rynku. Ryzyko redukowane jest tu dodatkowo poprzez dywersyfikację portfeli inwestycyjnych, zakup nieruchomości z różnych sektorów i w różnych lokalizacjach czy regionach.

Fundamentalną motywacją pozostaje możliwość generowania stałego dochodu pasywnego bez konieczności angażowania się w bieżące zarządzanie. Długoterminowe umowy najmu zapewniają przewidywalne wpływy, często oferujące ROI na poziomie 6–10 proc. rocznie. Aktywa w postaci nieruchomości łączą profity związane z zyskiem bieżącym i wzrostem wartości. Dodatkowo przynoszą korzyści podatkowe w postaci amortyzacji.

Inwestorzy prywatni z tzw. wysokim majątkiem mogą korzystać z szerokiego wachlarza form inwestowania w nieruchomości. Obejmuje on zarówno pasywne instrumenty finansowe, jak i modele wymagające większego zaangażowania operacyjnego. Jedną z najprostszych i najbardziej płynnych metod jest nabywanie akcji spółek deweloperskich i inwestycyjnych. Umożliwiają uzyskanie ekspozycji na cały portfel projektów realizowanych przez emitenta, bez konieczności samodzielnego zarządzania aktywami.

Alternatywą o bardziej przewidywalnych przepływach pieniężnych są fundusze dłużne zabezpieczone na nieruchomościach, oferujące regularne wpływy odsetkowe, wynikające z finansowania projektów deweloperskich. Podobny charakter mają obligacje emitowane przez podmioty nieruchomościowe, w których inwestor udostępnia kapitał na określony czas i uzyskuje stałe oprocentowanie, zależne od kondycji finansowej emitenta oraz struktury zabezpieczeń.

Inwestorzy poszukujący wyższego potencjału zwrotu mogą zdecydować się na pożyczki mezzanine, które łączą elementy długu oraz kapitału i zapewniają, zarówno odsetki, jak i możliwość partycypacji w zyskach osiąganych przez projekt. W podobny sposób działają pożyczki konwertowalne na udziały, pozwalające rozpocząć inwestycję w formie długu, a następnie, po spełnieniu określonych warunków przekształcić ją w zaangażowanie kapitałowe.

Klasycznym rozwiązaniem dla inwestorów z grupy HNWI jest zakup wynajętych nieruchomości. Stają się prestiżowym elementem długoterminowego portfela inwestycyjnego, generują bieżący dochód oraz stabilne przepływy pieniężne. Dzięki poprawie standardu obiektu albo zarządzania, umożliwiają także podnoszenie wartości.

– Kluczowe znaczenie przed nabyciem nieruchomości ma w tym przypadku techniczne due diligence (TDD), które pozwala zidentyfikować potencjalne zagrożenia oraz oszacować koszty operacyjne i inwestycyjne. Istotna jest też analiza FM (Facility Management) oraz ocena rozwiązań projektowych nieruchomości, umożliwiająca oszacowanie elastyczności funkcjonalnej obiektu – zaznacza Bartłomiej Zagrodnik.

Część polskich inwestorów decyduje się również na współpracę z deweloperem w formule joint venture, w ramach której wnosi grunt i część kapitału, a partner operacyjny zajmuje się kompleksową realizacją inwestycji.

Bardziej wymagającą strategią jest samodzielna realizacja projektu deweloperskiego. Obejmuje nabycie gruntu, przejście przez proces administracyjny, nadzór nad budową oraz komercjalizację. Pozwala osiągnąć najwyższe marże, choć wiąże się z istotnym ryzykiem i dużą intensywnością operacyjną.

Wielu inwestorów interesuje się także rewitalizacją starszych nieruchomości, które dzięki modernizacji i dostosowaniu do obecnych standardów znacząco zyskują na wartości i stają się atrakcyjne, zarówno jako aktywa dochodowe, jak i obiekty przeznaczone do odsprzedaży. Jedną z bardziej zaawansowanych i czasochłonnych form inwestowania pozostaje także zmiana funkcji przeznaczenia nieruchomości, wymagająca przeprowadzenia skomplikowanych procedur planistycznych i administracyjnych, ale umożliwiająca uwolnienie nowej wartości przy znaczącym podniesieniu wyceny.