Spis treści
Ceny mieszkań w górę, popyt w dół
Początek roku przyniósł podwyżki cen mieszkań we wszystkich z dziesięciu analizowanych miast. Z danych Barometru Cen Mieszkań publikowanego przez portal Tabelaofert.pl wynika, że średnia cena metra kwadratowego wzrosła do poziomu 14 207 zł. Już wcześniej sygnały o takiej tendencji pojawiły się w Indeksie Nastrojów Deweloperów, który wskazywał na rosnącą skłonność firm do podnoszenia stawek.
Wzrostom cen nie towarzyszył jednak większy popyt. W styczniu sprzedaż mieszkań była o 10% niższa niż w grudniu. Średnia cena mkw. w największych miastach wzrosła o 0,88% i dotyczyło to zarówno nowych inwestycji, jak i lokali już obecnych w ofercie.
W minionym miesiącu deweloperzy podnieśli ceny 10,1% mieszkań, natomiast obniżki objęły 6,7% lokali.
– Z perspektywy kupujących ważna jest nie tylko liczba podwyżek, ale też ich skala. Choć w styczniu więcej mieszkań drożało, niż taniało, to obniżki – jeśli już się pojawiały – były wyraźnie większe. Średnio ceny spadały o niemal 5%, podczas gdy podwyżki wynosiły przeciętnie około 3%. Oznacza to, że osoby szukające mieszkania nadal mogą liczyć na realne negocjacje cenowe, zwłaszcza przy lokalach, które dłużej pozostają w ofercie – mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl.
Trójmiasto liderem wzrostów, Wrocław i Łódź ze stagnacją
Choć ceny rosły we wszystkich miastach, tempo zmian było bardzo zróżnicowane. Najsilniejszy wzrost średniej ceny mkw. odnotowano w Trójmieście – aż o 3,9%. Wynikało to zarówno z licznych podwyżek w istniejących inwestycjach, jak i z nowej oferty. Aż 80% mieszkań wprowadzonych tam do sprzedaży było droższych od dotychczasowej średniej.
Wyraźny wzrost zanotowała także Bydgoszcz, gdzie średnia cena zwiększyła się o 1,35%. Co istotne, deweloperzy niemal nie obniżali tam cen – korekty w dół dotyczyły zaledwie 0,2% mieszkań. Jednocześnie, jeśli już dochodziło do obniżek, były one bardzo znaczące i sięgały średnio 9,3%, podczas gdy podwyżki miały raczej symboliczny charakter.
W Szczecinie średnia cena wzrosła o 1,1%, mimo bardzo słabych wyników sprzedażowych. Deweloperzy sprzedali tam około 50% mniej mieszkań niż w grudniu. Co ciekawe, wzrost średniej ceny nie był efektem drożejących ofert, lecz zmian w strukturze rynku. Sprzedawały się głównie lokale tańsze od średniej, przez co ich udział w ofercie spadł, a statystyczna cena mkw. wzrosła.
Podobny mechanizm zadziałał w aglomeracji śląskiej, gdzie średnia cena zwiększyła się o 1,0%. Blisko 90% mieszkań wprowadzonych tam do sprzedaży było droższych od dotychczasowej średniej.
Najmniejsze zmiany cen odnotowano we Wrocławiu (+0,01%) oraz w Łodzi (+0,03%), gdzie rynek praktycznie pozostawał w stagnacji.
Nowe inwestycje kuszą cenami startowymi
Zdaniem ekspertów osoby poszukujące atrakcyjnych ofert powinny zwrócić uwagę na inwestycje dopiero wchodzące na rynek.
– Dziś, kiedy 20% oferty to mieszkania gotowe, deweloper zaczynając sprzedaż nowej inwestycji musi zaoferować atrakcyjne ceny dla nabywców. Nie może czekać, bo bank wymaga określonej ilości sprzedanych mieszkań, aby uruchomić finansowanie budowy. Dlatego deweloperzy oferują często specjalne warunki przy starcie projektu. Warto kupić wtedy mieszkanie, bo wybór mieszkań jest wtedy duży a oferta atrakcyjna – wskazuje Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24.
Rok do roku: stabilizacja zamiast jednego trendu
W ujęciu rocznym ceny mieszkań w Polsce są średnio o 1,9% wyższe. Po uwzględnieniu inflacji oznacza to jednak realny spadek wartości nieruchomości. Za tą średnią kryją się bardzo duże różnice między rynkami lokalnymi.
Najsilniejsze wzrosty średniej ceny mkw. zanotowano w;
Trójmieście (+11,3%),
Poznaniu (+4,9%),
Bydgoszczy (+4,5%)
oraz w aglomeracji śląskiej (+2,7%).
W innych miastach ceny rosły wolniej niż inflacja, między innymi w:
Łodzi (+2,0%),
Szczecinie (+1,9%),
Lublinie (+0,9%)
oraz w Warszawie (+0,4%).
Spadki cen w skali roku odnotowano natomiast we Wrocławiu (–4,0%) oraz w Krakowie (–1,4%). Tak duże zróżnicowanie jest w dużej mierze efektem struktury nowej podaży, a nie wyłącznie bieżącej relacji popytu do sprzedaży.
– Obecnie rynek mieszkaniowy znajduje się wciąż w fazie stabilizacji. W skali kraju ceny rosną wolniej niż inflacja i znacznie wolniej niż wynagrodzenia, a zdolność kredytowa stopniowo się poprawia. Na zmiany średniej ceny metra kwadratowego coraz większy wpływ ma jednak struktura oferty i nowa podaż, a nie same korekty w cennikach. Deweloperzy co prawda podnoszą ceny, ale są to zazwyczaj niewielkie zmiany. Z kolei, jeśli już decydują się na obniżki, są one wyraźne i nierzadko sięgają nawet 10% – mówi Robert Chojnacki.
Ekspert podkreśla, że interpretując średnie ceny mkw., warto zachować ostrożność – ich wzrost nie zawsze oznacza realne podwyżki, a spadek nie musi świadczyć o tańszych mieszkaniach. Często decyduje o tym jakość i lokalizacja nowej oferty pojawiającej się na rynku.
