Te regulacje zmienią rynek mieszkań. Możliwe trzy scenariusze

Najem krótkoterminowy mieszkań w Polsce stoi przed największymi zmianami od momentu dynamicznego rozwoju platform rezerwacyjnych. Planowane wdrożenie unijnego rozporządzenia ma wprowadzić większy porządek do sektora, który dotąd funkcjonował bez spójnych rejestrów, jednolitych zasad oraz skutecznych narzędzi kontroli.

Nowe przepisy oznaczają dodatkowe obowiązki dla właścicieli lokali oferowanych głównie za pośrednictwem Airbnb i Booking. Jednocześnie samorządy zyskają realne instrumenty wpływu na skalę i sposób prowadzenia takiej działalności – od obowiązkowej rejestracji po możliwość wprowadzania lokalnych ograniczeń.

Na razie nie jest przesądzone, jak daleko pójdą krajowe regulacje. Prawo unijne wyznacza jedynie ramy, natomiast szczegóły – takie jak limity dni wynajmu, wymagania sanitarne i przeciwpożarowe czy rola wspólnot mieszkaniowych – zależą od decyzji polskiego ustawodawcy. To właśnie te elementy zdecydują, czy zmiany będą jedynie kosmetyczne, czy też wymuszą głęboką korektę strategii inwestycyjnych.

Choć w Polsce brakuje oficjalnych rejestrów, dane Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego za 2024 rok pokazują, że skala rynku jest znacząca. W tym modelu oferowano około 65 tysięcy mieszkań. Na samej platformie Airbnb dostępnych było niemal 60 tysięcy ofert mieszkań, natomiast na Bookingu ponad 35 tysięcy lokali. Około 85 procent ofert z Bookingu pokrywało się z tymi obecnymi na Airbnb.

Dodatkowo na Airbnb funkcjonowało 19 tysięcy ofert innych niż mieszkania, a na Bookingu 20 tysięcy. Oznacza to, że realna podaż jest silnie skoncentrowana na kilku platformach i w dużej mierze dotyczy właśnie lokali mieszkalnych.

Najem krótkoterminowy ma przy tym wyraźnie lokalny charakter. Najwięcej ofert znajduje się w Warszawie (ponad 10 tysięcy), Krakowie (około 8 tysięcy), Gdańsku (ponad 6,5 tysiąca) oraz Wrocławiu (niecałe 3,5 tysiąca). To głównie w centralnych i turystycznych dzielnicach tych miast ewentualne regulacje mogą być najbardziej odczuwalne.

Wprowadzenie obowiązkowych rejestrów, dodatkowych wymogów technicznych czy limitów dni wynajmu może skłonić część właścicieli do zmiany modelu biznesowego.

– Jeżeli pojawią się obowiązkowe rejestry, dodatkowe wymogi techniczne, ograniczenia dni wynajmu czy konieczność uzyskiwania zgód wspólnot mieszkaniowych, część właścicieli stanie przed prostym wyborem: dostosować lokal do nowych zasad albo zmienić sposób jego wykorzystania. Wiele z tych mieszkań już dziś jest w pełni przygotowanych do najmu długoterminowego – komentuje Anton Bubiel, ekspert rynku nieruchomości w SonarHome.pl.

Jak dodaje, w takich warunkach naturalnym kierunkiem może być przejście właśnie do najmu długoterminowego, który po wejściu nowych przepisów okaże się mniej wymagający formalnie.

Potencjalny odpływ mieszkań z najmu krótkoterminowego nie musi jednak oznaczać rewolucji w skali całego kraju. W najłagodniejszym scenariuszu, zakładającym przejście około 10 procent lokali do innych segmentów, na rynek trafiłoby około 6 tysięcy mieszkań. Taki wzrost podaży miałby umiarkowany wpływ na czynsze i byłby odczuwalny głównie lokalnie.

Wyraźniejsze konsekwencje przyniósłby scenariusz pośredni. Jeśli około 25 procent mieszkań, czyli około 15 tysięcy lokali, zmieniłoby swoją funkcję, mogłoby to doprowadzić do realnych obniżek czynszów w najbardziej nasyconych lokalizacjach, zwłaszcza w centrach dużych miast. Rynek sprzedaży odczułby to głównie w segmencie mieszkań inwestycyjnych, takich jak kawalerki i lokale dwupokojowe.

Najbardziej radykalny wariant zakłada, że połowa mieszkań z najmu krótkoterminowego trafi na inne rynki.

– Taka sytuacja mogłaby wywołać spadki stawek w wybranych lokalizacjach, ale nawet wtedy trudno mówić o załamaniu rynku. Efekt byłby zauważalny, lecz wciąż lokalny i segmentowy, a nie ogólnopolski – podsumowuje Anton Bubiel.

Wszystko wskazuje na to, że nadchodzące zmiany nie przyniosą jednej, uniwersalnej odpowiedzi dla całego rynku mieszkaniowego. Ich realny wpływ będzie zależał od ostatecznego kształtu przepisów oraz lokalnych relacji między popytem a podażą.

Dla właścicieli mieszkań oznacza to konieczność dokładnej kalkulacji opłacalności inwestycji, uwzględniającej nie tylko potencjalne przychody, ale także koszty regulacyjne i ryzyko ograniczeń. Najem krótkoterminowy wchodzi w etap, w którym decyzje coraz częściej będą podejmowane nie na podstawie intuicji, lecz twardych danych i długoterminowych scenariuszy.