Spis treści
Korki zmieniają definicję dobrej lokalizacji
Jeszcze kilkanaście lat temu koncepcja miasta 15-minutowego była postrzegana jako ciekawostka urbanistyczna. Dziś staje się odpowiedzią na bardzo konkretne problemy polskich miast: przeciążoną infrastrukturę drogową i coraz dłuższe dojazdy.
Z danych TomTom Traffic Index 2025, opartych na analizie setek milionów przejazdów, wynika, że w większości dużych miast czasy podróży w godzinach szczytu systematycznie się wydłużają. W niektórych lokalizacjach pokonanie zaledwie 10 kilometrów zajmuje niemal pół godziny.
Podobne wnioski płyną z raportu INRIX Global Traffic Scorecard 2024. Kierowcy w największych polskich aglomeracjach tracą rocznie od kilkudziesięciu do około 70 godzin w korkach, co w skali roku oznacza nawet kilkanaście dni roboczych spędzonych w samochodzie.
W ujęciu lokalnym problem jest jeszcze bardziej widoczny. Według analizy Rankomat (Najbardziej zakorkowane miasta w Polsce), opartej na danych za 2024 rok, w Łodzi kierowcy spędzili w korkach średnio około 110 godzin rocznie w godzinach szczytu. To ponad cztery pełne doby straconego czasu.
– Największą wartością dobrej lokalizacji nie jest dziś sam adres, ale czas, który oddaje mieszkańcom każdego dnia. Ważniejsza staje się dostępność komunikacji miejskiej, zwłaszcza szynowej usług czy handlu niż prestiż dzielnicy – zauważa Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych Eco-Classic.
Czym naprawdę jest miasto 15-minutowe?
Koncepcja spopularyzowana przez prof. Carlosa Moreno z paryskiej Sorbony zakłada, że mieszkaniec powinien mieć dostęp do najważniejszych funkcji życiowych w zasięgu kwadransa – pieszo lub rowerem. Chodzi nie tylko o pracę, ale również o edukację, handel, usługi, opiekę zdrowotną, kulturę i rekreację.
Z urbanistycznego punktu widzenia oznacza to odejście od monofunkcyjnych „sypialni miast” na rzecz dzielnic, które oferują pełny zestaw codziennych usług. Dla mieszkańców 15 minut nie jest jedynie jednostką czasu, lecz granicą komfortu. Po jej przekroczeniu dojazdy zaczynają generować zmęczenie, stres i poczucie utraty kontroli nad planem dnia.
Bliskość usług ma największy wpływ na satysfakcję
Znaczenie lokalnej dostępności potwierdzają badania. Z raportu ThinkCo i Otodom o jakości życia w miastach wynika, że na poczucie szczęścia mieszkańców miast najsilniej wpływają:
dostępność sklepów i usług – 29% wskazań,
sprawna komunikacja miejska i dojazd – 23,9%.
Jednocześnie analiza Trends in commuting time of European workers opublikowana w ScienceDirect pokazuje, że niemal 20% europejskich pracowników spędza ponad 70 minut dziennie w drodze do pracy. To wyraźny sygnał, że problem nadmiernych dojazdów dotyczy dużej części mieszkańców miast, a nie wąskiej grupy.
15 minut to nie tylko droga do pracy
Eksperci podkreślają, że idea miasta 15-minutowego nie oznacza całkowitej rezygnacji z dalszych podróży. Jej sens polega na uporządkowaniu codziennej logistyki – tej, która powtarza się każdego dnia i generuje największe obciążenie czasowe.
Nowe osiedla coraz częściej projektowane są jako lokalne ekosystemy. W ich bezpośrednim otoczeniu pojawiają się sklepy, usługi, szkoły, przedszkola, tereny rekreacyjne, restauracje i węzły transportu publicznego. Dzięki temu nawet osoby pracujące w innej części miasta mogą większość codziennych spraw załatwiać lokalnie, bez konieczności ciągłego korzystania z samochodu.
– Miasto 15 minut nie polega na tym, że wszyscy pracują tuż obok domu. Chodzi o to, by większość codziennych potrzeb – zakupy, szkoła, usługi czy rekreacja – można było zrealizować szybko, lokalnie i bez skomplikowanej logistyki – podkreśla Zuzanna Należyta.
Jak sprawdzić, czy lokalizacja faktycznie oszczędza czas?
Specjaliści rynku nieruchomości zwracają uwagę, że przy wyborze mieszkania warto patrzeć szerzej niż tylko na dojazd do pracy. Kluczowe pytania, które warto sobie zadać, to:
czy w najbliższej okolicy dostępne są podstawowe usługi i handel;
jak wygląda dostęp do transportu publicznego i jaka jest jego częstotliwość;
czy codzienne trasy do szkoły, sklepu, parku lub na spacer można pokonać pieszo lub rowerem;
które elementy infrastruktury już funkcjonują, a które są dopiero w planach.
– Dobrze zaprojektowana lokalizacja porządkuje dzień. Ogranicza liczbę obowiązkowych przejazdów i pozwala odzyskać czas, który wcześniej znikał w codziennej logistyce miasta – dodaje Zuzanna Należyta.
W praktyce oznacza to, że miasto 15-minutowe nie jest sztywną obietnicą, lecz sposobem organizacji codziennego życia.
Czas jako nowa waluta w nieruchomościach
Raporty TomTom i INRIX pokazują jednoznacznie: w kolejnych latach znaczenie lokalizacji będzie tylko rosło. W tym kontekście miasto 15-minutowe nie jest chwilową modą, lecz próbą odpowiedzi na jedno z kluczowych pytań współczesnych metropolii – jak skrócić codzienne dystanse bez dalszego rozlewania się miast.
Od kilkunastu lat w Polsce obserwujemy proces suburbanizacji, napędzany niższymi cenami mieszkań i domów na obrzeżach. Coraz częściej okazuje się jednak, że ta oszczędność jest pozorna. Koszty dojazdów, paliwa, parkowania i – przede wszystkim – utraconego czasu w perspektywie kilku czy kilkunastu lat bywają znacznie wyższe niż różnica w cenie zakupu.
W realiach zatłoczonych miast czas staje się dziś jedną z najcenniejszych walut. A dobra lokalizacja to nie prestiżowy adres, lecz codziennie odzyskiwane minuty.
