„Będzie to szok dla polskiego społeczeństwa”. Ważne zmiany w przepisach

e-budownictwo.pl: Jakie najważniejsze zmiany legislacyjne dotyczące nieruchomości czekają właścicieli i inwestorów w tym roku?

Joanna Zdanowska: Zdecydowanie na pierwszym miejscu wskazałabym nowelizację ustawy deweloperskiej, podpisaną 7 stycznia. To bardzo duża i potrzebna zmiana, która dotyczy zarówno deweloperów, jak i nabywców kupujących mieszkania. Wprowadza ona jasne zasady dotyczące powierzchni użytkowej lokali oraz sposobu ustalania ceny, co kończy wieloletnie spory rynkowe.

Co konkretnie zmienia się dla kupujących mieszkania?

Do tej pory ustawa deweloperska nie definiowała powierzchni użytkowej ani nie wskazywała zasad jej obliczania. W praktyce oznaczało to, że niekiedy nabywcy płacili za metry, których realnie nie mogli użytkować, na przykład pod ścianami działowymi czy w otworach drzwiowych. To generowało liczne spory sądowe i postępowania przed UOKiK. Ustawodawca uznał, że bez jednoznacznych przepisów ta praktyka będzie się utrzymywać.

Jak teraz będzie liczona powierzchnia sprzedawanego mieszkania?

Nowe przepisy wprost odwołują się do Polskiej Normy, zaś ta obecnie stosowana to PN-ISO 9836. Co istotne, norma ta już wcześniej obowiązywała na etapie projektowania budynków, jednak nie zawsze była respektowana w relacjach z klientami. Teraz została jednoznacznie wpisana do ustawy deweloperskiej, co pozbawia deweloperów możliwości stosowania innych metod obliczeń.

Dla nabywców oznacza to pełną przejrzystość i możliwość porównywania ofert różnych inwestycji na tych samych zasadach.

O jakich różnicach w metrażu i cenach mówimy w praktyce?

Z doświadczenia naszej kancelarii wynika, że różnice w powierzchni wynosiły zwykle od 1,5 do 3 m². Przy warszawskich cenach sięgających 20 tys. zł za metr kwadratowy oznaczało to roszczenia rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. W mniejszych miastach były to kwoty niższe, ale nadal istotne dla budżetów domowych. Te spory w zasadzie powinny teraz zniknąć.

Jak według nowych przepisów ustalana jest cena mieszkania?

Cena lokalu została jednoznacznie powiązana z powierzchnią użytkową. Jest to iloczyn ceny za metr kwadratowy i liczby metrów powierzchni użytkowej. Kupujący dokładnie wiedzą, za co płacą, a deweloperzy muszą stosować jednolite zasady. To istotne wzmocnienie ochrony konsumentów i większa transparentność rynku pierwotnego.

Znowelizowano także ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Jakie zmiany są tu najważniejsze?

Najistotniejsza zmiana dotyczy zasad udzielania pełnomocnictw na walne zgromadzenia. Po raz pierwszy ustawodawca zawęził krąg osób, które mogą być pełnomocnikami – są to m.in. adwokaci, radcowie prawni, inni członkowie spółdzielni oraz osoby bliskie. Pełnomocnik będący osobą bliską członka Spółdzielni musi złożyć pisemne oświadczenie, potwierdzające ten fakt, pod rygorem odpowiedzialności karnej. Dokument należy złożyć co najmniej trzy dni przed walnym zgromadzeniem.

Czy pełnomocnik ma takie same prawa jak osoba, którą reprezentuje?

Nie. Najbardziej kontrowersyjna zmiana polega na tym, że pełnomocnicy – nawet będący osobami bliskimi lub profesjonalnymi pełnomocnikami – nie mogą głosować w sprawach wyboru zarządu i rady nadzorczej. Prawo to przysługuje wyłącznie członkom spółdzielni obecnym osobiście na walnym zgromadzeniu.

Jak to może wpłynąć na funkcjonowanie spółdzielni?

Istnieje ryzyko problemów z frekwencją i brakiem kworum. Podczas prac legislacyjnych wskazywano, że osoby starsze, chore lub z niepełnosprawnościami w praktyce mogą zostać pozbawione wpływu na wybór władz spółdzielni. Ustawodawca zdecydował się jednak na takie rozwiązanie, aby przeciwdziałać nadużyciom i przypadkom wymuszania pełnomocnictw, które były sygnalizowane w wielu spółdzielniach.

Z deweloperami i rynkiem mieszkaniowym wiąże się tzw. ustawa schronowa. Jakie są jej najważniejsze założenia?

Tak zwana Ustawa schronowa to zupełnie nowe rozwiązanie w polskim porządku prawnym. Choć bezpośrednio dotyczy deweloperów, jej skutki odczują również nabywcy mieszkań. W praktyce bowiem nowe obowiązki inwestycyjne prawdopodobnie przełożą się na wzrost cen lokali.

Impulsem do wprowadzenia tych przepisów jest sytuacja geopolityczna, w tym wojna w Ukrainie, oraz potrzeba zwiększenia bezpieczeństwa ludności. Ustawodawca zakłada, że w nowo projektowanych budynkach, zwłaszcza w zabudowie wielorodzinnej oraz w obiektach użyteczności publicznej, powinny znaleźć się przestrzenie umożliwiające organizację doraźnych miejsc schronienia lub schronów czasowych na wypadek sytuacji kryzysowych.

W praktyce oznacza to konieczność zaprojektowania odpowiednich powierzchni – najczęściej w kondygnacjach podziemnych – które na co dzień mogą pełnić inną funkcję, ale w razie zagrożenia będą mogły zostać szybko przystosowane do celów ochronnych. Nie muszą to być od razu hermetyczne schrony, jednak przestrzeń musi spełniać minimalne wymogi techniczne i bezpieczeństwa. Przepisy obejmują m.in. garaże podziemne i inne kondygnacje podziemne, które powinny być projektowane z myślą o takiej ewentualności. Nałożono także obowiązek ich utrzymania i konserwacji.

Co w praktyce oznacza to dla deweloperów i kupujących mieszkania?

Dla deweloperów nowe regulacje oznaczają dodatkowe koszty. Konieczne będzie przygotowanie bardziej złożonych projektów, często z udziałem specjalistów znających wymagania techniczne dla schronów. Może to także oznaczać potrzebę wygospodarowania dodatkowej przestrzeni, zwłaszcza jeśli inwestor nie zdecyduje się na wykorzystanie miejsc postojowych w garażach podziemnych jako potencjalnych stref schronienia.

W praktyce może dojść do sytuacji, w której miejsca parkingowe będą sprzedawane warunkowo, z zastrzeżeniem, że w razie zagrożenia zmienią swoją funkcję. To rodzi jednak pytania, bo dla wielu nabywców miejsce postojowe jest niezbędne do codziennego użytkowania. Alternatywą będzie więc projektowanie dodatkowych powierzchni, co automatycznie podnosi koszty inwestycji.

Ostatecznie należy się spodziewać, że część tych wydatków zostanie przerzucona na kupujących. Efektem ma być większe bezpieczeństwo i lepsze przygotowanie na sytuacje kryzysowe, ale trzeba mieć świadomość, że zapłacimy za to w cenie mieszkań.

Przejdźmy do nowelizacji Prawa budowlanego. Co tu jest najważniejsze dla inwestorów?

Zmiany są wielowątkowe. Po pierwsze, rozszerzono katalog inwestycji, które nie wymagają pozwolenia na budowę, a czasem nawet zgłoszenia. Dotyczy to m.in. wolno stojących przydomowych schronów o powierzchni do 35 m², tarasów naziemnych, basenów, oczek wodnych czy niektórych magazynów energii.

Po drugie, istotnie uproszczono procedurę legalizacji samowoli budowlanych. Jeżeli od zakończenia robót wykonanych bez wymaganych zgód minęło co najmniej 10 lat, legalizacja będzie szybsza i mniej sformalizowana. Wymaga mniejszej liczby dokumentów, pod warunkiem że obiekt spełnia standardy bezpieczeństwa i nie narusza ustaleń planistycznych.

A czym jest tzw. „żółta kartka” w Prawie budowlanym?

To nowa procedura, która daje inwestorom szansę na naprawienie błędów w trakcie realizacji budowy. Jeśli organ nadzoru budowlanego stwierdzi istotne, ale niegroźne dla bezpieczeństwa odstępstwa od projektu lub przepisów, zamiast wszczynać postępowanie administracyjne, może wydać ostrzeżenie – właśnie „żółtą kartkę”. Ważne jest to, że odstępstwa nie mogą zagrażać bezpieczeństwu.

Organ wyznacza termin na usunięcie uchybień, a inwestor może kontynuować roboty, pod warunkiem że dokona wymaganych poprawek. To rozwiązanie ma zwiększyć elastyczność procesu budowlanego, ograniczyć formalności i skrócić czas realizacji inwestycji.

Dużo emocji budzą też zmiany w planowaniu przestrzennym. Na czym polega ta reforma?

Planowanie przestrzenne czeka zasadnicza przebudowa. Każda gmina będzie zobowiązana do uchwalenia planu ogólnego do 30 czerwca 2026 roku. Dokument ten ma zastąpić dotychczasowy model oparty głównie na decyzjach o warunkach zabudowy. Ma to usprawnić zarządzanie przestrzenią, ma lepiej dopasowywać się do inwestycji lokalnych. Wiedząc, jak to wygląda w praktyce, powiem tak: będzie to szok dla polskiego społeczeństwa.

Dlaczego?

Zmiany w planowaniu przestrzennym mogą w istotny sposób wpłynąć na wartość posiadanych działek, często dziś rozproszonych na terenie gmin. Te same nieruchomości, które obecnie mają określoną wartość rynkową, za kilka miesięcy mogą znacząco zyskać na wartości albo wręcz ją utracić. Wszystko będzie zależało od tego, jak dana gmina zakwalifikuje konkretny teren: czy zostanie on przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną, inwestycyjną, przemysłową, czy też nie będzie przewidziany pod zabudowę w ogóle.

Dlatego właściciele gruntów powinni uważnie śledzić prace planistyczne w swoich gminach, uczestniczyć w posiedzeniach rad gmin, brać udział w konsultacjach społecznych i reagować na obwieszczenia publikowane przez wójtów. Już dziś w wielu gminach dostępne są pierwsze projekty planów ogólnych, wyłożone do publicznego wglądu.

Z obserwacji wynika, że wójtowie często dążą do koncentracji zabudowy jednorodzinnej w jednym, zwartym obszarze – zazwyczaj tam, gdzie znajduje się szkoła, urząd gminy czy lokalne centrum handlowo-usługowe. Tereny położone poza takim rdzeniem osadniczym coraz częściej są planowane jako obszary inwestycyjne lub o innym, niemieszkalnym przeznaczeniu.

To istotna zmiana w porównaniu z dotychczasową praktyką. Przez lata wiele osób budowało domy tam, gdzie po prostu posiadało działkę, nawet jeśli była ona oddalona od centrum gminy i pozbawiona infrastruktury, takiej jak kanalizacja czy pełne uzbrojenie. W nowym systemie może to nie być już możliwe, ponieważ zabudowa mieszkaniowa będzie dopuszczalna wyłącznie na terenach wyraźnie do tego przeznaczonych w planie. To ważny sygnał dla właścicieli gruntów, by już teraz aktywnie interesować się kierunkiem zmian planistycznych.

Czy pani zdaniem termin 30 czerwca 2026 roku jest realny?

Z mojej praktyki wynika, że gminy bardzo intensywnie pracują nad planami ogólnymi. W wielu samorządach już teraz wyłożone są projekty do konsultacji społecznych. Gminy mają świadomość, że brak planu oznacza paraliż inwestycyjny, a to bezpośrednio wpływa na ich dochody.

Nie wykluczam jednak, że w niektórych przypadkach problemem może być przeprowadzenie całej procedury formalnej, zwłaszcza konsultacji społecznych. Jeśli skala opóźnień okaże się duża, być może ustawodawca zdecyduje się na przesunięcie terminu, ale na dziś widać, że samorządy traktują ten obowiązek bardzo poważnie.

Co się stanie, jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego na czas?

Konsekwencje będą bardzo poważne. Gmina straci możliwość wydawania nowych decyzji o warunkach zabudowy, co w praktyce oznacza wstrzymanie nowych inwestycji. To może doprowadzić do czasowego paraliżu rozwoju na danym obszarze.

Jakie jeszcze zmiany powinni mieć na uwadze inwestorzy?

Warto pamiętać, że decyzje o warunkach zabudowy przestają być bezterminowe. Nowe decyzje będą wydawane na maksymalnie 5 lat i obejmą postępowania wszczęte po 16 października 2025 roku. To oznacza konieczność szybszego podejmowania decyzji inwestycyjnych i większą dyscyplinę planistyczną.