Ceny mieszkań nie spadną. Rynek bez fajerwerków, ale bez korekty

Z danych zawartych w raporcie JLL za IV kwartał 2025 roku wynika, że na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali około 11,6 tys. mieszkań, czyli o 14,6 proc. więcej niż rok wcześniej. W całym 2025 roku sprzedaż w analizowanych miastach sięgnęła blisko 43 tys. lokali, co oznacza wzrost o około 1,5 proc. rok do roku.

To pokazuje, że popyt stopniowo się odbudowuje, choć nie mamy do czynienia z gwałtownym ożywieniem. Kupujący wracają na rynek, ale podejmują decyzje znacznie bardziej selektywnie niż w czasie poprzednich boomów.

Obraz cen w 2025 roku był wyraźnie zróżnicowany regionalnie. W części miast odnotowano kwartalne spadki, jednak w Warszawie ceny wzrosły aż o 7,7 proc. rok do roku (dane JLL). Z kolei GUS podaje, że w skali kraju mieszkania zdrożały średnio o 4–4,6 proc. rok do roku.

Równocześnie podaż nowych lokali była ograniczona. W pierwszych trzech kwartałach 2025 roku rozpoczęto budowę 166 000 mieszkań, czyli o 8,5 proc. mniej niż rok wcześniej. Główne bariery to wysokie koszty realizacji inwestycji oraz niedobór gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach.

Po stronie popytu istotną rolę odegrała polityka pieniężna. Jak informuje NBP, w 2025 roku stopy procentowe zostały obniżone łącznie o 1,75 pkt proc. Główna stopa referencyjna spadła z 5,75 proc. w grudniu 2024 r. do około 4 proc. w grudniu 2025 r.

Efekt? Niższe raty kredytów i stopniowa poprawa zdolności kredytowej gospodarstw domowych, co przełożyło się na większą aktywność zakupową, szczególnie w dużych miastach.

– Rynek mieszkań w dużych miastach pozostaje mocno zróżnicowany. W miejscach, gdzie podaż jest ograniczona, ceny wciąż rosną, a kupujący stają się bardziej selektywni. Spadające stopy procentowe poprawiają natomiast dostępność kredytów, ale nie rozwiązują problemu brakujących mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach – mówi Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.

W perspektywie 2026 roku coraz mniej mówi się o tym, czy ceny będą rosły, a coraz częściej – gdzie i w jakim tempie. Rynek pozostaje silnie zróżnicowany: w części miast widać nadpodaż, w innych popyt wyraźnie przewyższa liczbę dostępnych mieszkań.

Decydujące znaczenie będzie miała relacja między dostępnością lokali a finansowaniem zakupu.

– Skończył się czas gwałtownych wzrostów cen, ale również oczekiwanie na duże spadki okazało się życzeniowym myśleniem. W kolejnych kwartałach spodziewamy się dalszych obniżek stóp w kierunku 3 proc., co powinno podtrzymywać ożywienie popytu, choć bez ryzyka gwałtownego boomu. Rok 2025 pokazał, że lokalizacja pozostaje fundamentem każdej inwestycji – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.

Ekspert podkreśla, że kluczowe znaczenie mają dziś dostęp do komunikacji, infrastruktura, tereny zielone i długoterminowy potencjał danej dzielnicy.

Nabywcy wchodzą w 2026 rok z dużą rozwagą. Najczęściej analizują zarówno cenę, jak i metraż oraz funkcjonalność lokalu. Największym zainteresowaniem wciąż cieszą się mieszkania kompaktowe, zwłaszcza dwupokojowe, które pozostają najbardziej płynnym segmentem rynku.

– Popyt napędza poprawiająca się dostępność kredytowa i naturalne potrzeby mieszkaniowe dużych miast, a nie krótkoterminowa spekulacja. Kupujący najczęściej wybierają mieszkania 2-pokojowe. Jednocześnie obserwujemy wyraźne zainteresowanie lokalami o powierzchni przekraczającej 70 mkw. – mówi Grzegorz Woźniak.

Po stronie podaży nadal widoczne są ograniczenia: wysokie koszty budowy, deficyt gruntów i długie procedury planistyczne.

– To wszystko sprawia, że w 2026 roku możemy spodziewać się umiarkowanego, ale stabilnego wzrostu cen, szczególnie w dużych miastach i najlepiej skomunikowanych lokalizacjach – dodaje prezes Q3D Locum.

Rynek mieszkaniowy w 2026 roku najprawdopodobniej będzie rozwijał się w scenariuszu „bez fajerwerków, ale bez korekty”. Ceny mieszkań powinny rosnąć, choć w umiarkowanym tempie i z wyraźnymi różnicami między miastami oraz dzielnicami.

Najlepiej radzić sobie będą lokalizacje z ograniczoną podażą i dobrą infrastrukturą. Z kolei tam, gdzie oferta mieszkań jest duża, presja cenowa może być znacznie słabsza. Jedno wydaje się pewne: czas gwałtownych wzrostów minął, ale na powrót tanich mieszkań również nie ma już co liczyć.