Spis treści
Polski kapitał coraz silniejszy na rynku nieruchomości komercyjnych
Polski kapitał coraz wyraźniej zaznacza swoją obecność na rynku nieruchomości komercyjnych w kraju. Rodzimi inwestorzy traktują dziś tę klasę aktywów jako naturalny kierunek lokowania środków, odpowiadający zarówno potrzebom ochrony wartości majątku, jak i realizacji długofalowych strategii inwestycyjnych. Nieruchomości komercyjne łączą w sobie stabilność, prestiż oraz możliwość generowania przewidywalnego dochodu pasywnego, co czyni je coraz częściej wybieranym rozwiązaniem.
– W akwizycjach na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce coraz wyraźniej zaznacza swoją obecność kapitał krajowy, dla którego ta forma lokowania środków staje się naturalnym kierunkiem inwestycyjnym. Rodzimi inwestorzy stopniowo budują pozycję strategicznej grupy uczestników rynku. Motywacją stojącą za decyzjami inwestycyjnymi jest przede wszystkim ochrona wartości posiadanego majątku, potrzeba dywersyfikacji portfela, budowanie prestiżu oraz realizacja długoterminowych strategii ukierunkowanych na generowanie stabilnego dochodu pasywnego. Te czynniki sprawiają, że nieruchomości komercyjne stają się dla krajowego kapitału coraz bardziej oczywistą i konsekwentnie wybieraną klasą aktywów – powiedział Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.
Ekspansja polskiego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych
Po trzech kwartałach 2025 roku udział polskiego kapitału w akwizycjach na rynku nieruchomości komercyjnych wzrósł do 23 proc. Szczególnie widoczna była aktywność w segmencie biurowym, gdzie krajowi inwestorzy odpowiadali za ponad połowę transakcji – zarówno pod względem liczby, jak i ich łącznej wartości. Dynamika wzrostu jest znacząca w porównaniu z poprzednimi latami. Jeszcze trzy lata temu polskie spółki generowały około 2 proc. wolumenu transakcyjnego, w 2024 roku było to już 9–10 proc., a w pierwszym kwartale 2025 roku 17 proc.
W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 roku krajowi inwestorzy ulokowali na rynku ponad 0,6 mld euro, zwiększając skalę zaangażowania względem roku poprzedniego. Rosnące zainteresowanie wynika m.in. z atrakcyjnych warunków inwestycyjnych oferowanych przez polski rynek.
– Polskie spółki korzystają z atrakcyjnych cen nieruchomości dostępnych na krajowym rynku. Dostrzegają szansę w wyraźnych różnicach wycen dobrej jakości aktywów w Polsce w porównaniu z innymi rynkami europejskimi. Do inwestowania w kraju zachęca także transparentność rynku i bezpieczeństwo transakcji, stabilny popyt wewnętrzny, rosnące czynsze najmu oraz łatwiejszy dostęp do finansowania dłużnego – podkreśla Bartłomiej Zagrodnik.
Rentowność, HNWI i nowe formy inwestowania
W 2025 roku polski kapitał ustępuje jedynie inwestorom z Europy Zachodniej, wyprzedzając pod względem wartości inwestycji kapitał amerykański. Jak wskazuje raport Walter Herz „Dlaczego inwestować w Polsce w 2026”, rośnie znaczenie polskich inwestorów indywidualnych o wysokim majątku (HNWI), którzy angażują się zarówno w zakup gotowych aktywów, jak i projekty rozwojowe realizowane wspólnie z deweloperami. Pod koniec 2024 roku grupa HNWI w Polsce liczyła około 20 490 osób, kontrolujących aktywa o wartości 72,19 mld USD.
Analizy Walter Herz pokazują, że rentowność nieruchomości w Polsce pozostaje jedną z najwyższych w regionie CEE. Prime office i logistics yields w pierwszej połowie 2025 roku wynosiły około 6,25 proc., a prime retail centres około 6,50 proc., co czyni rynek szczególnie atrakcyjnym dla inwestorów poszukujących korzystnej relacji ryzyka do zysku. Dla porównania, na największych rynkach Europy Zachodniej stopy zwrotu pozostają wyraźnie niższe.
Polscy HNWI kierują się przy tym jasno określonymi priorytetami: prestiżem, bezpieczeństwem kapitału oraz możliwością generowania stabilnego dochodu pasywnego. Nieruchomości komercyjne są postrzegane jako aktywa odporne na inflację, umożliwiające dywersyfikację portfela i długoterminowy wzrost wartości. Inwestorzy korzystają z szerokiego wachlarza form zaangażowania – od funduszy dłużnych i obligacji, przez pożyczki mezzanine i konwertowalne, aż po bezpośredni zakup wynajętych obiektów.
– Kluczowe znaczenie przed nabyciem nieruchomości ma w tym przypadku techniczne due diligence (TDD), które pozwala zidentyfikować potencjalne zagrożenia oraz oszacować koszty operacyjne i inwestycyjne. Istotna jest też analiza FM (Facility Management) oraz ocena rozwiązań projektowych nieruchomości, umożliwiająca oszacowanie elastyczności funkcjonalnej obiektu – zaznacza Bartłomiej Zagrodnik.
Rosnąca aktywność polskiego kapitału, coraz większe znaczenie inwestorów prywatnych oraz atrakcyjna rentowność nieruchomości komercyjnych w Polsce potwierdzają, że krajowy rynek pozostaje jednym z najciekawszych kierunków inwestycyjnych w regionie.
