Kapitał wraca do gry. Polscy inwestorzy przejmują inicjatywę na rynku

W 2025 roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych dominowali inwestorzy ze Skandynawii, krajów bałtyckich oraz Czech. Miejsce zachodnich podmiotów coraz wyraźniej zajmują jednak polscy inwestorzy, którzy odpowiadają już za 19 proc. całego wolumenu transakcji – zauważa Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE.

To efekt rosnącej aktywności krajowych przedsiębiorców, którzy – dysponując kapitałem z dochodowych biznesów – poszukują stabilnych form lokowania środków. Nieruchomości komercyjne postrzegają jako sposób na dywersyfikację portfela, pasywny dochód i długoterminowe zabezpieczenie majątku.

Choć wartość inwestycji jest niższa niż rok wcześniej, rynek pokazuje oznaki ożywienia, a nastroje inwestorów stopniowo się poprawiają.

Jednym z sektorów, który ma solidne podstawy do dalszego wzrostu, pozostaje rynek biurowy – szczególnie w Warszawie. W 2025 roku biura odpowiadały aż za 79 proc. wolumenu inwestycji.

– Dobre fundamenty do rozwoju widać w sektorze biurowym, zwłaszcza w Warszawie (79 proc. wolumenu w 2025 r. to biura), gdzie bardzo silny jest rynek najmu. Buduje się mało nowej powierzchni, a to, co powstaje, jest wynajmowane niemal natychmiast. Rosną czynsze, maleje poziom pustostanów, który w najlepszych lokalizacjach sięga 3-4 proc. Taka sytuacja sprawi, że zwiększy się aktywność inwestorów, zwłaszcza w drugiej połowie przyszłego roku – przewiduje Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE.

Ograniczona podaż nowoczesnych biur i wysoki popyt najemców wzmacniają atrakcyjność tego segmentu, szczególnie dla inwestorów poszukujących stabilnych aktywów.

Równie dynamicznie rozwija się sektor handlowy. Już teraz widoczna jest duża liczba transakcji, głównie dotyczących portfeli parków handlowych, które stanowią 54 proc. wolumenu, a także obiektów typu convenience i typical. Eksperci przewidują, że w 2026 roku liczba takich transakcji jeszcze wzrośnie.

Rośnie także zainteresowanie centrami handlowymi. Wysokie stopy kapitalizacji oraz solidne fundamenty rynku sprawiają, że sektor handlu może oferować atrakcyjne zwroty.

Na rynku magazynowym dominują natomiast dwa kierunki inwestycyjne: zakup obiektów z długoterminowym, stabilnym najemcą oraz nabywanie nieruchomości dostępnych obecnie w korzystnych cenach, z potencjałem wzrostu wartości w kolejnych latach.

Szczególne znaczenie w 2026 roku może mieć sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS).

– Sektorem, który będzie szczególnie istotny w obszarze inwestycji w 2026 r., jest rynek mieszkań na wynajem instytucjonalny, gdzie oczekujemy na finalizację dużej transakcji obejmującej zakup Resi4Rent przez niemiecką spółkę. To ważne wydarzenie dla polskiego rynku, które wywołało duże zainteresowanie ze strony znacznej grupy inwestorów. Widzimy, że Polską interesują się fundusze, których w naszym kraju do tej pory nie było. W 2026 r. zwiększy się również aktywność w obszarze konsolidacji deweloperów, będzie więcej wspólnych przedsięwzięć. To będzie dobry rok dla tego sektora – mówi ekspert.

Zainteresowanie nowych funduszy oraz planowane przejęcia i wspólne projekty mogą znacząco wzmocnić pozycję rynku PRS w Polsce.

Istotnym impulsem dla rynku jest również zmiana podejścia banków do finansowania nieruchomości komercyjnych. Kredytodawcy coraz aktywniej konkurują o klientów, oferując lepsze warunki finansowania.

– Pozytywnym trendem, który będzie widoczny także w 2026 r., jest zdecydowanie bardziej aktywne podejście banków do finansowania inwestycji w nieruchomości komercyjne. Obserwujemy konkurencję pomiędzy bankami, poprawiają się oferowane przez nie warunki. Rynek polski jest postrzegany jako zdrowy na tle innych krajów regionu, co doceniają międzynarodowi kredytodawcy – dodaje Przemysław Felicki.

Na perspektywy inwestycyjne w 2026 roku wpływać będzie również sytuacja w Ukrainie. Już teraz widoczna jest zwiększona aktywność najemców, którzy przenieśli swoje operacje do Polski z regionów zagrożonych konfliktem.

Eksperci podkreślają, że przyszła odbudowa Ukrainy może stać się istotnym impulsem dla polskiej gospodarki – zarówno pod względem inwestycji, jak i tworzenia nowych miejsc pracy. Dla rynku nieruchomości będzie to dodatkowy sygnał stabilności i potencjału wzrostu.