Kupujący zmienili podejście. Rynek mieszkań wchodzi w nową fazę

Badanie "Monitora nastrojów klientów nieruchomości”, przygotowane przez Otodom we współpracy z Kantar, pokazuje, że w IV kwartale 2025 roku przekonanie o nadchodzących spadkach cen mieszkań wyraźnie osłabło. Jedynie 14 procent osób aktywnych na rynku spodziewa się obniżek, podczas gdy jeszcze kwartał wcześniej było ich więcej. Jednocześnie ponad połowa respondentów, dokładnie 55 procent, uważa, że ceny w perspektywie najbliższych dwunastu miesięcy będą rosły.

Coraz istotniejszym trendem staje się jednak oczekiwanie stabilizacji. W IV kwartale 2025 roku 30 procent badanych oceniło, że ceny mieszkań pozostaną na obecnym poziomie. W efekcie aż 85 procent osób obecnych na rynku nie widzi przestrzeni do obniżek stawek.

Jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, kluczowa zmiana dotyczy właśnie kurczącej się grupy oczekującej spadków:

– Najważniejszą informacją w czwartym kwartale jest znaczące zmniejszenie się grupy osób, które mówią, że ceny spadną. Widzimy raczej przesuwanie się nastrojów w stronę przekonania, że ceny pozostaną bez zmian.

Najsilniejsze przekonanie o wzrostach cen występuje wśród najmłodszych dorosłych w wieku 18–34 lata. To grupa, która – jak zauważa Kuniewicz – szczególnie skorzystała na obniżkach stóp procentowych i w obawie przed dalszymi podwyżkami cen częściej decydowała się na finalizację zakupów. To właśnie w tej grupie widoczna była rekordowa sprzedaż w grudniu 2025 roku.

– Paradoksalnie, przekonanie o dalszych wzrostach cen nieruchomości zadziałało w obecnych warunkach rynkowych jak katalizator. Przy dużej dostępności ofert i relatywnie stabilnej sytuacji kredytowej zachęciło do finalizowania odkładanych wcześniej decyzji zakupowych, co potwierdzają także wysokie wyniki sprzedażowe na rynku deweloperskim w ostatnich miesiącach 2025 roku. Ta tendencja jest widoczna także w grupie najmłodszych badanych, którzy zamiast czekać na korektę stawek, starają się wyprzedzić kolejne podwyżki i zabezpieczyć swój kapitał w nieruchomościach – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.

Jednym z najbardziej charakterystycznych zjawisk IV kwartału jest zmiana w postrzeganiu firm deweloperskich. Pozytywnie działalność deweloperów ocenia obecnie tylko 16 procent respondentów – to najniższy wynik w historii badania. Ale jednocześnie spada także odsetek ocen jednoznacznie negatywnych.

Aż 50 procent badanych deklaruje dziś neutralny stosunek do deweloperów. Jak tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, to sygnał wygasania emocji:

– Połowa ankietowanych mówi wprost: ani nie oceniam pozytywnie, ani negatywnie działalności firm deweloperskich. Po prostu wybieram mieszkanie.

To oznacza, że decyzje zakupowe coraz rzadziej są formą komentarza wobec rynku czy branży, a coraz częściej wynikiem racjonalnej analizy oferty. Dla kupujących liczą się konkretne parametry, a nie emocjonalna ocena sektora.

Niezależnie od wieku i płci, dwa czynniki pozostają niezmiennie najważniejsze: cena i lokalizacja. Wskazuje je od 50 do 60 procent respondentów. Różnice pojawiają się jednak wraz z wiekiem.

Jak zauważa Paweł Jarząbek, ekspert rynku nieruchomości w Otodom, starsze grupy coraz częściej zwracają uwagę na komfort i standard wykończenia:

– W grupie wiekowej 56–65 lat standard wykończenia i komfort mieszkania zaczynają odgrywać znacznie większą rolę. Lokalizacja pozostaje ważna, ale zaraz po niej pojawia się jakość życia w danym miejscu.

To właśnie w tej grupie wiekowej najwyższy jest też odsetek osób, które nie mają jednoznacznych preferencji co do tego, czy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, czy wtórnym.

Z kolei w grupie wiekowej 18-34 lat rośnie znaczenie infrastruktury społecznej. Ten czynnik jest ważny aż dla 19 proc. z tej grupy respondentów.

Granice między rynkiem pierwotnym a wtórnym coraz bardziej się zacierają. Dla 33 procent badanych rodzaj rynku nie ma dziś kluczowego znaczenia – przy zbliżonych cenach liczą się przede wszystkim funkcjonalność, metraż i otoczenie.

Cel zakupu nadal jednak wyraźnie różnicuje wybory. Rynek wtórny dominuje tam, gdzie priorytetem jest cena oraz zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Z kolei rynek pierwotny przyciąga osoby oczekujące wyższego standardu oraz inwestorów.

Jak podkreśla Paweł Jarząbek:

– To właśnie na nowe inwestycje najczęściej decydują się osoby planujące najem lub liczące na wzrost wartości nieruchomości w czasie.

Zakup mieszkania wciąż najczęściej motywowany jest potrzebą posiadania własnego miejsca do życia – deklaruje to około połowy badanych. Jednocześnie aż 62 procent respondentów postrzega nieruchomości jako dobrą inwestycję kapitału.

Motywacje różnią się w zależności od wieku. Najmłodsi kupują przede wszystkim dla siebie, ale częściej niż inne grupy myślą o dywersyfikacji kapitału czy najmie krótkoterminowym. Z kolei osoby w wieku 35–55 lat najczęściej wskazują najem długoterminowy jako formę lokowania oszczędności. Starsi respondenci traktują nieruchomości głównie jako zabezpieczenie majątku i przyszłość dla bliskich.

Rola agenta nieruchomości jest oceniana różnie w zależności od etapu transakcji. W procesie zakupu jego wpływ pozytywnie ocenia mniej niż połowa respondentów. Zupełnie inaczej wygląda to po stronie sprzedaży.

– Ponad połowa badanych uważa, że agent przyspiesza proces sprzedaży i jest wart swojej ceny – podkreśla Paweł Jarząbek.

Jak dodaje, to właśnie sprzedaż wymaga największego zaangażowania: prezentowania nieruchomości, negocjacji i obsługi kontaktów z potencjalnymi klientami.

Największą wartość współpracy z agentem dostrzegają kobiety w wieku 55–64 lata, podczas gdy mężczyźni w tej samej grupie wiekowej są wobec niej najbardziej sceptyczni.

IV kwartał 2025 roku potwierdził, że rynek mieszkaniowy w Polsce wchodzi w fazę większej dojrzałości. Oczekiwania spadków cen ustępują miejsca przekonaniu o stabilizacji, emocje wobec deweloperów słabną, a decyzje zakupowe coraz częściej opierają się na kalkulacji i realnych potrzebach.

Jak pokazuje „Monitor nastrojów klientów nieruchomości” Otodom, to właśnie ten spokojniejszy, bardziej racjonalny klimat stał się jednym z kluczowych czynników napędzających aktywność na rynku pod koniec 2025 roku.