Kryzys zaufania do deweloperów i agentów. Po roku wielu żałuje współpracy

Obserwując dane z trzeciego kwartału 2025 roku, można zauważyć, że postawy kupujących oraz ich emocje związane z zakupem mieszkania są skomplikowane, ale przeważa brak optymizmu, a także zaufania – wynika z badania „Monitor nastrojów klientów nieruchomości” przeprowadzonego przez Otodom w okresie od lipca do września 2025 r.

Ponad połowa badanych przewiduje wzrost cen na rynku mieszkań. Odsetek osób oczekujących wzrostu cen wzrósł o 3 punkty procentowe w porównaniu do wcześniejszego kwartału. Równocześnie, 27% Polaków spodziewa się, że ceny pozostaną stabilne, podczas gdy 20% liczy na ich obniżkę.

Szczególnie młodsze osoby w wieku 18-34 lat mają pesymistyczne spojrzenie na przyszłość rynku, bowiem aż 62% z nich przewiduje, że ceny będą rosnąć. Natomiast osoby w wieku 35-55 lat wykazują większy optymizm, wierząc bardziej w stabilizację cen.

Grupa obecnych właścicieli nieruchomości oraz długoterminowych najemców najczęściej przewiduje wzrost cen, odpowiednio 56% i 55%. Wśród planujących zakup mieszkania odsetek ten nieznacznie spada, co wskazuje na większą rozwagę tych osób.

– Osoby aktywnie poszukujące mieszkania mają dziś dostęp do szerokiej oferty i wiarygodnych danych o rynku. Śledzą analizy, porównują ceny i dostrzegają, że poziom stawek na rynku deweloperskim i wtórnym utrzymuje się na stabilnym poziomie. To właśnie ta świadomość oraz codzienny kontakt z realnymi ofertami sprawiają, że są bardziej ostrożni w przewidywaniu dalszych wzrostów – komentuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Trzeci kwartał 2025 r. przyniósł dalszą dominację rynku wtórnego z 50% wskazań, ale rynek deweloperski osiągnął już poziom 23% popularności, rosnąc o 2 punkty procentowe w ujęciu kwartalnym. We wrześniu co czwarty ankietowany rozważał zakup mieszkania od dewelopera, a kolejne 28% dopuszczało tę możliwość.

– Tak wyraźną zmianę preferencji po stronie popytu we wrześniu należy interpretować w kontekście wejścia w życie przepisów o jawności cen na rynku deweloperskim. Wiele wskazuje na to, że konieczność ujawniania nie tylko cen poszczególnych mieszkań, lecz także historii zmian, jakim te ceny podlegały, przyczyniła się do wzrostu zainteresowania zakupem lokali od firm deweloperskich – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Dane z września wydają się kluczowe dla oceny całego trzeciego kwartału, wskazując na zmianę preferencji kupujących na rzecz rynku pierwotnego. Równocześnie pokazują większe zdecydowanie dotyczące wyboru rynku – mniej niż 30% ankietowanych (najmniej od IV kw. 2024) dopuszczało możliwość zakupu zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Badanie pokazuje również, że wzrost zainteresowania propozycjami deweloperów nie przekłada się na entuzjazm wobec samej branży. Tylko 21% badanych przypisuje firmom deweloperskim pozytywną ocenę, podczas gdy aż 36% wyraża negatywne zdanie o tej gałęzi gospodarki. Zjawisko „patodeweloperki” nadal postrzegane jest jako powszechne przez blisko 70% respondentów.

Aż 48% badanych zadeklarowało brak zaufania do deweloperów, a 55% nie sądzi, że firmy uczciwie prezentują swoje inwestycje. To wzrost o 6 punktów procentowych w porównaniu z poprzednim kwartałem. Może to wynikać z zamieszania towarzyszącemu wprowadzanie przepisów dotyczących jawności cen, jednak według ekspertów Otodom wzrost negatywnych emocji może być chwilowy.

– Kupujący coraz częściej rozważają ofertę firm deweloperskich nie z powodu większego zaufania czy przekonania o wyższej jakości ich inwestycji, lecz dlatego, że bezpieczeństwo takiego zakupu znacząco wzrosło w ostatnich latach. Nowe regulacje i większa przejrzystość rynku sprawiły, że takie decyzje zakupowe podejmowane są dziś z większym poczuciem kontroli i mniejszym ryzykiem – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.

Agenci nieruchomości także stają przed wyzwaniami z przełamaniem nieufności ze strony klientów. Pomoc agentów jest uważana za zbędny wydatek przez 36% respondentów, mimo że 28% postrzega ich wsparcie jako korzystne.

Zaznacza się jednak niepokojący trend – zaufanie do agentów maleje wraz z upływem czasu od transakcji. O ile osoby aktualnie w procesie zakupu pozytywnie oceniają współpracę z pośrednikami, to już po roku sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Wśród tych, którzy kupili mieszkanie ponad 12 miesięcy temu, aż 39% uznaje usługi agenta za zbędny wydatek. Podobnie myśli 42% sprzedających i 38% wynajmujących długoterminowo.

– Całościowy obraz wskazuje, że polski rynek nieruchomości zmaga się dziś z kryzysem oczekiwań. Pozytywne nastroje obecne w trakcie procesu zakupu często przekształcają się w rozczarowanie po jego zakończeniu. Branża potrzebuje nie tylko lepszych technik sprzedażowych, ale przede wszystkim nowego podejścia do obsługi posprzedażowej i większej transparentności w realizacji obietnic składanych klientom – podsumowuje Agata Stachowiak.