Czynsze miały wystrzelić, a stało się odwrotnie. Właściciele zaczęli ustępować

Koniec roku tradycyjnie oznacza spadek aktywności na rynku najmu – zarówno po stronie najemców, jak i właścicieli mieszkań. Jak informuje ekspert GetHome.pl Marek Wielgo, grudniowe ograniczenie oferty to zjawisko typowe i cykliczne.

– To normalne ze względu na sezonowość na rynku najmu, że w końcówce roku oferta mieszkań gwałtownie się kurczy, a aktywność najemców stopniowo słabnie. Jednak zwykle już w lutym rynek zaczyna się ożywiać – mówi Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Tym razem jednak sezonowy spadek podaży nie przełożył się na presję cenową, co odróżnia końcówkę 2025 r. od wcześniejszych lat.

Z danych przeszukiwarki nieruchomości Adradar wynika, że w grudniu liczba ofert najmu zmniejszyła się we wszystkich metropoliach – od 10% we Wrocławiu do 20% w Łodzi. Co istotne, skala tego spadku była mniejsza niż rok wcześniej.

Najbardziej odczuwalny ubytek podaży dotknął Łódź. W grudniu dostępnych było tam ok. 2 tys. mieszkań na wynajem, czyli o 17% mniej niż przed rokiem. To jedyne duże miasto, w którym oferta była wyraźnie mniejsza także w ujęciu rocznym.

W pozostałych metropoliach sytuacja wyglądała znacznie lepiej dla najemców. We Wrocławiu liczba ofert wzrosła rok do roku o ok. 15% do 4,6 tys. mieszkań. Dwucyfrowy wzrost zanotowały także Katowice – o 13%, do ok. 1,8 tys. lokali. Większy wybór niż przed rokiem był również w Krakowie (ok. 5,5 tys. mieszkań, +8%), Poznaniu (ok. 2,5 tys., +4%) i Gdańsku (ok. 3,3 tys., +3%). W Warszawie podaż pozostała praktycznie bez zmian i wyniosła ok. 12,5 tys. mieszkań.

Jak podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, przez cały 2025 r. rynek najmu pozostawał pod wpływem słabszego popytu. To skutecznie ograniczało możliwość podnoszenia czynszów i skłaniało właścicieli do większej elastyczności.

Najlepiej widać to w Warszawie. Mediana czynszu w stolicy wyniosła w grudniu 4,2 tys. zł – tyle samo co miesiąc wcześniej, ale aż o 12% mniej niż w końcówce 2024 r., gdy osiągnęła rekordowy poziom. To wyraźny sygnał osłabienia presji cenowej nawet na największym rynku najmu w Polsce.

Spadek mediany czynszu w skali roku odnotowano także w Łodzi – o 2%, do poziomu 2,1 tys. zł. Stało się to mimo istotnego ograniczenia podaży, co pokazuje, że mniejsza liczba ofert nie wystarczyła do podniesienia stawek.

W Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu mediana czynszu w grudniu utrzymała się na poziomie ok. 3 tys. zł, a w Poznaniu ok. 2,6 tys. zł. Brak wzrostów rok do roku w tak dużych i zróżnicowanych rynkach potwierdza, że 2025 r. przyniósł wyraźne wyhamowanie dynamiki czynszów po wcześniejszych gwałtownych podwyżkach.

W części miast pojawiły się jednak zmiany miesiąc do miesiąca. W Poznaniu mediana czynszu wzrosła względem listopada o 7%, a we Wrocławiu o 4%. Jak zaznacza Marek Wielgo, miały one charakter statystyczny i wynikały głównie ze zmian w strukturze dostępnych ofert.

Na tle pozostałych metropolii wyróżniły się Katowice. To jedyne duże miasto, w którym czynsze wzrosły w skali roku – o 5%, do poziomu 2,2 tys. zł. Rynek ten cechuje się jednak relatywnie niewielką liczbą ofert, przez co jest bardziej podatny na lokalne wahania i zmiany strukturalne.

Mimo że grudzień tradycyjnie oznacza najmniejszy wybór mieszkań, dane pokazują, że rynek przestał reagować automatycznym wzrostem czynszów. W większości dużych miast oferta pozostaje większa niż rok wcześniej, a właściciele coraz częściej muszą dostosowywać swoje oczekiwania do realnego popytu.

– Jeśli wraz z początkiem roku na rynek zacznie wracać sezonowa oferta, 2026 r. może okazać się okresem dalszej normalizacji rynku najmu, z wyraźną ulgą dla najemców – komentuje ekspert portalu GetHome.pl.

Marek Wielgo zwraca również uwagę na możliwy wpływ planowanych regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego. Rząd rozważa rozwiązania, które pozwoliłyby gminom ograniczać taką formę wynajmu lub wprowadzać strefy z niej wyłączone. Pojawił się także pomysł posłów Polski 2050, by decyzje w tej sprawie mogły podejmować wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Wejście tych przepisów w życie mogłoby skłonić część właścicieli do przejścia na najem długoterminowy, zwiększając podaż i dodatkowo stabilizując czynsze.