Telefony znów dzwonią. Deweloperzy wchodzą w 2026 z innym nastrojem

Końcówka 2025 roku przyniosła wyraźną poprawę wyników sprzedażowych, co znajduje odzwierciedlenie w Indeksie Nastrojów Deweloperów Tabelaofert.pl. Najmocniejszym sygnałem był wzrost Indeksu Zmiany Tempa Sprzedaży do poziomu 0,44 – jednego z najwyższych odczytów w całym 2025 roku. Ponad połowa badanych firm spodziewa się dalszego wzrostu liczby transakcji, a grupa pesymistów systematycznie się kurczy.

– Końcówka roku była dla wielu projektów zaskakująco dobra. Klienci wrócili do biur sprzedaży, a telefony znów zaczęły dzwonić częściej niż jesienią – mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl.

Jak dodaje, część kupujących chciała sfinalizować zakup jeszcze przed końcem roku, obawiając się, że w 2026 r. mieszkania nie będą już tańsze.

Poprawa sprzedaży następuje w warunkach wyjątkowo dużej podaży. Na największych rynkach gotowe, ale niesprzedane mieszkania stanowią już ponad 23% całej oferty – to najwyższy poziom od lat. Jest to efekt decyzji inwestycyjnych sprzed dwóch lat, gdy deweloperzy uruchamiali nowe projekty mimo osłabionego popytu.

Dla kupujących oznacza to szeroki wybór lokali dostępnych „od ręki” i większą elastyczność negocjacyjną. Rynek wchodzi w 2026 rok z zapasem mieszkań, który jeszcze niedawno wydawał się trudny do wchłonięcia.

Choć sprzedaż przyspieszyła, deweloperzy nie zdecydowali się na gwałtowne zmiany cen. Indeks Zmiany Cen Mieszkań osiągnął co prawda najwyższy poziom w całym 2025 roku, jednak ponad 79% firm deklaruje utrzymanie dotychczasowych cenników. Tylko 3% respondentów spodziewa się dalszych spadków cen.

Jednocześnie zmniejszył się udział firm prognozujących wzrosty – z 21% w listopadzie do 17,5% w grudniu.

– Deweloperzy wyraźnie zamknęli temat obniżek dla dużej ilości projektów. Grudzień pokazał, że rynek obronił się sam – bez rabatowej wojny cenowej – ocenia Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w Rednet24.

Jak zauważa, coraz częściej pojawia się przekonanie, że przy obecnym poziomie sprzedaży nie ma potrzeby dalszego cięcia cen.

Wyniki badania pokazują również rosnące zróżnicowanie sytuacji w zależności od lokalizacji. W grudniu 50,6% deweloperów oczekiwało wzrostu sprzedaży, 42,5% zakładało stabilizację, a jedynie 6,9% prognozowało spadki. Oznacza to, że obok projektów sprzedających się bardzo szybko funkcjonują inwestycje, w których tempo sprzedaży pozostaje umiarkowane.

– Rynek stał się bardzo lokalny. W jednej dzielnicy ceny mogą jeszcze rosnąć, a kilka ulic dalej deweloper musi walczyć o klienta dodatkowymi bonusami. Coraz większe znaczenie ma jakość produktu: układ mieszkań, standard oraz otoczenie inwestycji. Sama lokalizacja już nie zawsze wystarcza – podkreśla Robert Chojnacki.

Rynek pierwotny pozostaje silnie uzależniony od dostępności finansowania. U blisko 77% badanych deweloperów co najmniej połowa klientów kupuje mieszkania na kredyt, a w niemal co czwartej firmie udział kredytobiorców przekracza 80%. Oznacza to, że tempo sprzedaży w 2026 roku będzie w dużym stopniu zależne od poziomu stóp procentowych, polityki banków i dostępności kredytów hipotecznych.

Dla części klientów rozwiązaniem pozostaje rządowy program umożliwiający sfinansowanie całej ceny mieszkania kredytem. Na koniec grudnia 2025 roku warunki programu spełniało około 22% oferty na siedmiu największych rynkach, choć jego faktyczny udział w sprzedaży nadal jest niewielki.

– Ograniczona rozpoznawalność programu oraz wcześniejsze wysokie stopy procentowe sprawiły, że jego znaczenie na rynku pierwotnym było dotąd marginalne – wskazuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.pl, zaznaczając, że wraz z poprawą zdolności kredytowej części klientów można spodziewać się stopniowego wzrostu zainteresowania tym rozwiązaniem.

Podsumowanie 2025 roku wypada dla branży lepiej, niż jeszcze kilka miesięcy temu można było zakładać. Sprzedaż przyspiesza, obawy o głębokie spadki cen znikają, a narrację o kryzysie zastępuje umiarkowana pewność siebie.

– To nie jest już rynek euforii, ale stabilnej pewności siebie. Jeżeli pierwsze miesiące 2026 r. potwierdzą obecną tendencję, możemy zobaczyć stopniowe, punktowe podwyżki cen w nowych projektach – bez gwałtownych skoków, ale też bez powrotu do promocji na szeroką skalę – podsumowuje Robert Chojnacki.

Jedno jest pewne: deweloperzy wchodzą w 2026 rok w zdecydowanie lepszych nastrojach, a rynek mieszkaniowy coraz częściej zaczyna reagować na popyt, a nie na presję przecen.