Hiszpańska nieruchomość na firmę czy prywatnie? Wybór zależy od celu inwestycji

Coraz więcej Polaków kupuje domy i mieszkania w Hiszpanii – zarówno dla siebie, jak i z myślą o zyskach z wynajmu. Od przyjętej strategii zależy, czy bardziej opłaca się nabyć nieruchomość jako osoba fizyczna, czy poprzez firmę.

– To jedno z najczęściej zadawanych pytań przez naszych klientów – mówi Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright.

Nabycie nieruchomości jako osoba prywatna to wygodne rozwiązanie, szczególnie jeśli celem jest użytkowanie rekreacyjne lub mieszkaniowe. Taka forma pozwala uniknąć rejestrowania działalności gospodarczej w Hiszpanii, a także zmniejsza koszty obsługi prawnej i księgowej.

– Zakup jako osoba prywatna to wygodniejsze i tańsze rozwiązanie przy zakupie na własne potrzeby, bez planów intensywnego wynajmu czy szybkiej odsprzedaży. Wystarczy uzyskać numer NIE, czyli odpowiednik hiszpańskiego NIP dla cudzoziemców i podpisać akt notarialny – podkreśla Robert Reiski.

Trzeba jednak pamiętać, że właściciel odpowiada za zobowiązania wobec hiszpańskich instytucji całym swoim majątkiem prywatnym. Dodatkowo, przy sprzedaży obowiązuje 19-procentowy podatek od zysków kapitałowych. Możliwe są jednak ulgi – np. całkowite zwolnienie dla seniorów powyżej 65. roku życia, jeśli przez co najmniej trzy lata zamieszkiwali daną nieruchomość.

– Minusem kupna na osobę prywatną jest fakt wyższego podatku od zysków kapitałowych przy ewentualnej sprzedaży. (…) – dodaje Robert Reiski.

Zakup nieruchomości na firmę sprawdzi się, gdy właściciel planuje aktywne zarządzanie wynajmem, odsprzedaż z zyskiem lub budowę portfela inwestycyjnego. Taka forma umożliwia amortyzację, odliczenie VAT (w przypadku wynajmu turystycznego) oraz korzystanie z dostępnych ulg podatkowych.

– Jeśli planujesz intensywny wynajem nieruchomości lub jej sprzedaż w stosunkowo krótkim czasie z oczekiwanym wysokim zyskiem, warto rozważyć zakup przez firmę – radzi Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Warto jednak mieć na uwadze większe obciążenia administracyjne – konieczność prowadzenia pełnej księgowości, składania deklaracji podatkowych oraz wyższe koszty rejestracji i obsługi. Efektywne opodatkowanie wypłat zysków również może być wyższe niż w przypadku osoby prywatnej.

– Trzeba też pamiętać, że jeśli właściciel korzysta z nieruchomości spółki do celów prywatnych, to musi formalnie ją wynająć od własnej firmy lub spółka musi wykazać przychód równy wartości rynkowej – wyjaśnia Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym wiąże się z koniecznością zapłaty 10 proc. VAT – dla osoby prywatnej to koszt końcowy, natomiast firma może go odliczyć, jeśli nieruchomość będzie przeznaczona na działalność opodatkowaną. W przypadku rynku wtórnego obowiązuje podatek ITP – w Andaluzji wynosi on 7 proc. i dotyczy wszystkich nabywców, niezależnie od formy zakupu.

Różnice w opodatkowaniu pojawiają się także przy wynajmie i sprzedaży. Osoby prywatne oraz firmy z UE płacą 19 proc. od dochodu netto, natomiast nierezydenci spoza UE – 24 proc. od przychodu brutto. Hiszpańskie spółki podlegają 25-procentowemu CIT, ale mogą korzystać z pełnej amortyzacji.

– Warto jednak dodać, że opodatkowanie wypłat zysku w formie dywidendy zależy od wielu czynników, w tym umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, które mogą wpłynąć na wysokość tego podatku. Poza tym przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii, kupujący ma obowiązek potrącić 3 proc. ceny i odprowadzić do urzędu skarbowego na poczet podatku sprzedającego. Jeśli 3 proc. okaże się wyższe niż należny podatek od faktycznego zysku, sprzedający może wystąpić o zwrot nadpłaty – wyjaśnia Robert Reiski.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!