Haracz za mieszkanie we własnym kraju. Rynek mieszkaniowy po polsku

Polska od lat traktuje mieszkanie jako prywatny problem obywateli, a nie jako element infrastruktury społecznej. Oznacza to, że kwestie dotyczące najmu zależą głównie od dynamiki rynkowej oraz działań właścicieli, podczas gdy państwo pozostaje w roli obserwatora. Tymczasem dynamika rynku mieszkaniowego jest bezlitosna: jeśli mieszkań brakuje, czynsze rosną – a brakuje ich bardzo.

W 2024 r. średni wzrost czynszów w największych polskich miastach przekraczał 20% rok do roku. W Warszawie średnia cena najmu kawalerki przekroczyła 3200 zł miesięcznie; w Krakowie i Wrocławiu oscyluje wokół 2600–2800 zł. Według danych NBP relacja czynszu do średniego wynagrodzenia jest dziś jedną z najwyższych w Europie – w Warszawie pochłania ok. 45% przeciętnej pensji netto młodego pracownika.

– W Polsce mieszkanie traktuje się jak złotą kurę dla nielicznych, a nie dobro publiczne. Mamy państwo, które potrafi budować Centralny Port Komunikacyjny, ale nie potrafi zbudować normalnej polityki mieszkaniowej. Skutek? Czynsze rosną w astronomicznym tempie, a lokatorzy zostają ze strachem w oczach – mówi działacz lokatorski Jan Śpiewak w rozmowie ze portalem e-Budownictwo. 

To nie jest emocjonalna hiperbola – to właściwie opis mechanizmu. Skoro państwo nie buduje, a prywatny rynek jest jedyną realną opcją dla większości młodych ludzi, czynsze podążają za popytem i niedoborem. A niedobór jest chroniczny.

Eurostat wskazuje, że Polska ma jeden z najwyższych wskaźników przepełnienia mieszkań w UE: 33,9% gospodarstw żyje na zbyt małym metrażu. Jednocześnie NBP podaje, że choć średnia powierzchnia mieszkania na osobę wzrosła do 32,2 m², to problem dotyczy szczególnie osób młodych i rodzin wielodzietnych w miastach – tam przeludnienie jest normą.

W krajach Europy Zachodniej mieszkanie publiczne to nie przywilej, lecz standard. Holandia – 30%, Austria – 25%, Dania – ok. 20%. Tymczasem Polska – około 6–7%. To różnica nie tylko ilościowa, ale filozoficzna. Polskie państwo od trzech dekad wychodzi z założenia, że mieszkanie to domena rynku. Tyle że rynek dostarcza mieszkań tam, gdzie to opłacalne: w dużych miastach, dla osób mobilnych, a najchętniej – dla inwestorów.

Gminy, które powinny pełnić funkcję stabilizatora, mają związane ręce: budują kilkanaście tysięcy mieszkań rocznie, podczas gdy potrzeby liczone są w setkach tysięcy. Według GUS liczba rodzin oczekujących na najem komunalny lub socjalny przekracza 160 tys., choć w rzeczywistości jest wielokrotnie większa, bo wiele osób rezygnuje już na starcie, wiedząc, że kolejka może trwać dekady.

Dodatkowo OECD wskazuje też, że ok. 12% polskich mieszkań stoi pustych – ale tylko niewielką część można łatwo włączyć do obiegu: część to pustostany wymagające generalnego remontu, część należy do inwestorów, którzy trzymają je jako lokatę kapitału, a część znajduje się w lokalizacjach bez popytu. Pustostany są więc statystyczne, ale nie użyteczne.

Taka struktura wzmacnia asymetrię: lokatorzy mają mało alternatyw, właściciele – bardzo dużo. To rynek, na którym silniejszy negocjuje warunki, a słabszy musi je akceptować.

– Rynek najmu w Polsce to nie żaden wolny rynek, tylko patologia. Państwo od 30 lat udaje, że mieszkania nie są jego problemem, a potem dziwi się, że ludzie płacą połowę pensji za pokój (...). To nie jest rynek — to jest haracz za prawo do mieszkania w swoim własnym kraju – dodaje Śpiewak. 

Wartość polskiego zasobu mieszkaniowego rośnie jak na drożdżach. NBP szacuje go na 7,8 bln zł – więcej niż roczny PKB kraju. To oznacza, że mieszkania są jednym z głównych nośników kapitału w Polsce. I nic dziwnego: nieruchomości są odporne na inflację, można je wynająć, sprzedać, przerobić na aktywo dla kolejnego pokolenia.

Problem zaczyna się wtedy, gdy logika inwestycyjna wypiera logikę społecznego użytkowania. Kiedy mieszkanie jest produktem finansowym, czynsz staje się narzędziem maksymalizacji zysku, a nie kompromisem między dwoma stronami o nierównych możliwościach negocjacyjnych.

Najsilniej widać to w dużych miastach, które w ostatnich latach doświadczyły intensywnego napływu migrantów zarobkowych i studentów zagranicznych. Według Ministerstwa Nauki liczba studentów z zagranicy przekroczyła 100 tys., z czego większość mieszka w prywatnym najmie. Dodajmy migrację wewnętrzną, ukraińską, pracowników sektora usług i IT – i dostajemy rynek w stanie permanentnego przegrzania.

– Nie ma żadnego ‘wolnego rynku’. Jest tylko państwo, które od lat systemowo abdykowało z odpowiedzialności za mieszkalnictwo (...). Państwo zostawiło mieszkania logice kapitału, a potem udaje zaskoczone, że ceny i czynsze żyją własnym życiem – zauważa publicysta. 

Dokładnie tak wygląda mechanizm finansjalizacji mieszkań: państwo wycofuje się, inwestorzy wchodzą, a lokatorzy płacą.

Polski rynek najmu jest dziś jednym z najważniejszych testów dla państwa. Pokazuje, czy traktujemy mieszkanie jako dobro publiczne, czy jako towar. Na razie odpowiedź jest jasna: jako towar.

Tymczasem Europa pokazuje, że mieszkaniowe „cuda” nie rodzą się z retoryki ani z medialnych ogłoszeń programów, lecz z lat konsekwentnej polityki. Stabilny rynek najmu powstaje tam, gdzie państwo naprawdę wchodzi w rolę głównego architekta przestrzeni mieszkaniowej: buduje mieszkania na dużą skalę, a nie tylko deklaruje chęci; ustala jasne standardy umów najmu i pilnuje, by obie strony wiedziały, jakie mają prawa i obowiązki; ogranicza arbitralne podwyżki czynszów, które mogłyby wywracać życie lokatorów do góry nogami; i wreszcie – tworzy klimat zaufania między rynkiem a instytucjami. Tam, gdzie lokator nie boi się, że w ciągu kilku tygodni zostanie wystawiony za drzwi, a inwestor rozumie, że działa w systemie stabilnych zasad, rynek działa spokojniej, bardziej przewidywalnie i przede wszystkim – służy ludziom, a nie tylko kapitałowi.

Dopóki Polska będzie traktować mieszkanie jako indywidualny problem obywateli, dopóty czynsze będą rosły szybciej niż płace, a rynek będzie wyglądał jak strefa bez reguł: dynamiczny, rosnący, ale kompletnie nieprzewidywalny.

A dopóki państwo nie uzna, że mieszkanie to fundament życia społecznego, dopóty prawdziwe stanie się to, co powiedział Janek Śpiewak: „to nie jest wolny rynek — to jest haracz za prawo do mieszkania we własnym kraju”.