Spis treści
Stabilizacja na rynku wtórnym mieszkań
Spadki stóp procentowych pozytywnie wpłynęły na rynek wtórny nieruchomości. III kwartał 2025 r. był okresem wyraźnego ożywienia oraz rekordowego zapotrzebowania na kredyty hipoteczne. Jednak – jak wynika z analizy sytuacji w największych polskich miastach – nie widać jeszcze długo oczekiwanej, wyraźnej korekty cen.
Wstępne dane z raportu Barometr Metrohouse i Credipass za III kw. 2025 r. potwierdzają kontynuację trendu stabilizacji. Sprzedający wciąż mają wysokie oczekiwania wobec cen ofertowych, co powoduje duże rozbieżności między stroną podażową a kupującymi.
– Aby sprzedać szybko swoje mieszkanie należy właściwie dostosować oczekiwania do realiów rynku. W innym przypadku zbywcę czeka długi okres ekspozycji oferty połączony z potrzebą stopniowego dostosowywania ceny do możliwości nabywczych klientów. Jest to jednak proces zarezerwowany wyłącznie dla klientów, którzy podchodzą do sprzedaży bez presji czasu – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse i współautor raportu Barometr Metrohouse i Credipass.
Ożywienie napędzają niższe koszty kredytów i wysoka podaż mieszkań
Ostatnie miesiące przyniosły wyraźny wzrost aktywności popytowej. Kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej – obniżki stóp procentowych w maju, lipcu, wrześniu i październiku (łącznie o 1,25 pkt proc.) – zachęciły wielu klientów do powrotu na rynek nieruchomości i podjęcia decyzji o zakupie.
Rynek oczekuje dalszych spadków stóp procentowych, co może oznaczać niższe koszty kredytów hipotecznych w kolejnych miesiącach.
– Weszliśmy w cykl łagodzenia polityki monetarnej. Dla rynku kredytów hipotecznych oznacza to stopniowy spadek rat kredytów opartych na zmiennej stopie, co może przełożyć się na wzrost aktywności zakupowej w kolejnych miesiącach. Zmniejszenie kosztu finansowania zwiększa dostępność kredytu, a tym samym zachęca do ponownego wejścia na rynek osoby, które dotychczas wstrzymywały się z decyzją o zakupie – komentuje Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass i współautor raportu Barometr Metrohouse i Credipass.
Dodatkowo wysoka podaż mieszkań – także na rynku pierwotnym – daje klientom większe możliwości negocjacji i indywidualnego ustalania warunków transakcji. Pomocnym narzędziem dla kupujących stała się też ustawa o jawności cen mieszkań, która zwiększa przejrzystość rynku i ułatwia porównywanie ofert.
Ceny mieszkań: tylko kosmetyczne zmiany
W największych polskich miastach w III kwartale 2025 roku nie odnotowano znaczących zmian cenowych.
W Krakowie spadki cen transakcyjnych wyniosły 2,9 proc., a średnia cena transakcyjna mieszkania wynosiła 618 tys. zł;
We Wrocławiu spadki były symboliczne (0,6 proc.), a za mieszkania płacono średnio 492 tys. zł;
W Warszawie mieszkania staniały o 0,5 proc., co dało średnią cenę 740 tys. zł;
W Gdańsku średnie ceny wzrosły o 1,2 proc., co dało średnią ceną 520 tys. zł;
Największy wzrost cen zanotowano w Łodzi – o 4,1 proc., choć tam ceny i tak pozostają najniższe – średnio 408 tys. zł;
W ujęciu średniorocznym ceny na rynku wtórnym spadły we wszystkich analizowanych miastach, najbardziej w Krakowie – niemal o 10 proc. W Warszawie i Gdańsku obniżki przekroczyły 5 proc.
Kredyty hipoteczne wracają do łask – zapowiada się gorący IV kwartał
Z danych transakcyjnych wynika, że zmiany cen mieszkań mają charakter kosmetyczny, ale rynek wchodzi w fazę wzrostu aktywności kupujących. Potwierdzają to również dane BIK – wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 42,2% rok do roku, a liczba osób wnioskujących sięgnęła 39,9 tys. (+40,2% r/r).
W sierpniu dynamika była jeszcze wyższa – wartość zapytań zwiększyła się o 52,5% r/r, a liczba wnioskodawców o 33,8%. Z kolei wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 40,4% r/r, osiągając poziom 8,88 mld zł.
– To wszystko wskazuje, że rynek realnie reaguje na spadające stopy. Część klientów odzyskuje zdolność kredytową, a apetyt na zakup własnej nieruchomości wraca – podsumowuje Andrzej Łukaszewski z Credipass.
Obniżki stóp procentowych, rosnąca dostępność kredytów i większa aktywność kupujących sugerują, że rynek nieruchomości wchodzi w fazę ożywienia. Choć na spektakularne spadki cen wciąż się nie zanosi, druga połowa 2025 roku może przynieść większą liczbę transakcji i bardziej dynamiczny obrót mieszkaniami.
