Spis treści
Stopy w dół, nadzieje w górę… i szybki zjazd
Listopadowa decyzja RPP miała być sygnałem ulgi dla osób planujących zakup mieszkania na kredyt. Niższe stopy procentowe zwykle oznaczają bowiem wyższą zdolność kredytową. Tym razem efekt okazał się jednak znacznie słabszy od oczekiwań.
– Pięć obniżek stóp w tym roku brzmi obiecująco, ale w praktyce singlom i rodzinom z dzieckiem jest wciąż pod górkę – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Z danych Rankomat.pl wynika, że przeciętnie zarabiający singiel, osiągający ok. 6 tys. zł netto, mógł w listopadzie liczyć na kredyt w wysokości 428 tys. zł – niemal identycznie jak w październiku. Rodzina z dzieckiem (10 tys. zł netto) miała zdolność kredytową na poziomie 622,1 tys. zł, czyli o 15,2 tys. zł mniej niż miesiąc wcześniej. Jedyną grupą, która odczuła niewielką poprawę, były bezdzietne pary z dochodem 8 tys. zł netto – ich zdolność wzrosła do 542,5 tys. zł.
Dlaczego obniżki nie pomagają kredytobiorcom?
Kluczowy problem tkwi w konstrukcji ofert bankowych. Najczęściej wybierane dziś kredyty hipoteczne mają przejściowo stałe oprocentowanie, które nie reaguje od razu na decyzje RPP. W efekcie listopadowe obniżki stóp nie przełożyły się na realny wzrost dostępnych kwot finansowania.
Warto też zauważyć, że od początku roku zdolność kredytowa analizowanych gospodarstw domowych wzrosła o 10–14%, jednak największa poprawa nastąpiła wiosną – jeszcze przed serią obniżek stóp. Analizy dotyczą przy tym osób zatrudnionych na umowę o pracę na czas nieokreślony i posiadających 20% wkładu własnego. Dopiero przy takich założeniach zakup mieszkania staje się realny, a wyższy wkład własny dodatkowo zwiększa pulę środków na zakup.
W listopadzie maksymalna kwota, jaką można było przeznaczyć na mieszkanie, wynosiła:
ok. 535 tys. zł w przypadku singla lub singielki,
678,1 tys. zł dla bezdzietnej pary,
777,6 tys. zł dla rodziny z dzieckiem.
Mniej mieszkań w zasięgu singli
Choć kwoty te mogą brzmieć zachęcająco, dane Big Data RynekPierwotny.pl pokazują, że dostępność mieszkań nie nadąża za możliwościami finansowymi kupujących. W listopadzie oferta lokali w budżecie singli zmniejszyła się w wielu miastach:
we Wrocławiu – o 12% (do ok. 900 mieszkań),
w Poznaniu – o 6% (do 2,2 tys.),
w Krakowie – o 5% (do ok. 400),
w Trójmieście – o 2% (do ok. 1,3 tys.).
Na tle tych spadków wyróżniła się Łódź, gdzie liczba dostępnych mieszkań wzrosła o 5% (do ok. 5 tys.). Jeszcze większą niespodzianką była Warszawa – oferta lokali w cenie do 535 tys. zł zwiększyła się tam aż o 21%, do ponad 1 tys. mieszkań.
Pary z lekką poprawą, ale nie wszędzie
Bezdzietne pary mogły liczyć na nieco wyższy kredyt niż miesiąc wcześniej, jednak nie w każdym mieście oznaczało to większy wybór. W Warszawie oferta wzrosła o 16% (do ok. 4,5 tys. lokali), w Krakowie i Trójmieście o 5% (do ok. 2,8 tys.). W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i w Łodzi dostępnych było ok. 7,3 tys. mieszkań (wzrost odpowiednio o 1% i 5%). Spadki zanotowano w Poznaniu (o 1%, do 4,5 tys.), natomiast we Wrocławiu sytuacja pozostała bez zmian – ok. 3,6 tys. lokali.
Rodziny z dzieckiem: największy wybór, ale trend spadkowy
Rodziny z dzieckiem wciąż mają relatywnie największą ofertę mieszkań, choć i tu widoczne są wyraźne spadki. W listopadzie liczba lokali w ich zasięgu finansowym zmniejszyła się:
o 9% we Wrocławiu (do 5,4 tys.),
o 8% w Krakowie (do 4,8 tys.),
o 6% w Poznaniu (do ok. 5,7 tys.),
o 4% w Trójmieście (do ok. 3,8 tys.),
o 2% w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (do 8,5 tys.).
Wzrost oferty odnotowano jedynie w Łodzi (o 2%, do ok. 8,2 tys. mieszkań) oraz w Warszawie (o 1%, do ok. 7,3 tys.).
Promocje na finiszu roku i niepewność na przyszłość
Jak podkreśla Marek Wielgo, realna dostępność mieszkań może się jeszcze chwilowo poprawić dzięki końcówce roku.
– Końcówka roku to czas intensywnych promocji, którymi chcą skusić kupujących deweloperzy. Wiele firm stara się „rzutem na taśmę” poprawić roczne wyniki sprzedażowe albo wyprzedać ostatnie gotowe lokale w zakończonych inwestycjach. To otwiera pole do negocjacji – zarówno cenowych, jak i dotyczących dodatkowych korzyści, np. garażu lub komórki lokatorskiej w cenie – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Odkładanie decyzji na przyszły rok wiąże się jednak z ryzykiem. Deweloperzy ostrożniej rozpoczynają nowe inwestycje, co potwierdzają dane GUS dotyczące liczby rozpoczynanych budów. Jeśli ta tendencja się utrzyma, oferta mieszkań w kolejnych miesiącach może się dalej kurczyć – niezależnie od poziomu stóp procentowych.
