Warszawa pod presją. Takiej sytuacji nie było od 2021 roku

Warszawski rynek biurowy pod presją. Maleje dostępność powierzchni do wynajęcia

Dostępność biur w stolicy jest coraz niższa, szczególnie w centrum. Powierzchnia w oddanych niedawno projektach jest już zapełniona w 76 proc., a na pozostałą prowadzone są negocjacje – wskazują dane CBRE – światowejfirmy doradczej świadczącej usługi w zakresie nieruchomości komercyjnych i inwestycyjnych.

Na koniec III kwartału 2025 roku łączna podaż biur w Warszawie zmniejszyła się, a udział dostępnej powierzchni był najniższy od czterech lat. Eksperci CBRE zauważają, że konkurencja między najemcami rośnie, podobnie jak wartość czynszów.

Od początku roku z zasobów biurowych wycofano ponad 141 tys. m², głównie z powodu planowanej zmiany funkcji budynków lub ich modernizacji. W III kwartale oddano do użytku tylko jeden nowy projekt – siedzibę Stoen Operator o powierzchni 3,5 tys. m².

Łączna nowa podaż biur w 2025 roku wyniesie 120 tys. m², co będzie najwyższym wynikiem od 2022 r., jednak nie zrekompensuje ona powierzchni wyłączonej z rynku. Nowe projekty poprawiają jakość biur w Warszawie, ale całkowita dostępność nadal spada. Co więcej, niemal wszystkie nowo wybudowane biura są już wynajęte – trwają jedynie negocjacje dotyczące ostatnich wolnych pięter.

W III kwartale 2025 roku popyt na biura w Warszawie sięgnął 185 tys. m². Zainteresowanie było niemal równomiernie rozłożone – 48% przypadło na centrum, a 52% na lokalizacje poza centrum.

Najwięcej powierzchni wynajęto w City Centre West (ok. 51 tys. m²), czyli w biznesowym centrum stolicy w rejonie Ronda Daszyńskiego. Drugim najpopularniejszym obszarem był Służewiec, gdzie podpisano umowy na 33 tys. m².

Najbardziej aktywnym sektorem był sektor publiczny, który odpowiadał za 17,4% popytu na biura. Kolejne miejsca zajęły branże: produkcyjna (16,8%) i usług dla biznesu (16,7%).

– Wskaźnik pustostanów znacznie spadł i jest teraz na poziomie najniższym od 2021 roku. W całej Warszawie sięga 9,7 proc., a centrum nawet 6,9 proc. Mocno ograniczona dostępność powierzchni w centralnych lokalizacjach przekłada się na zauważalny wzrost stawek czynszu, ale też na znacznie wcześniejsze rozpoczynanie przez firmy procesów najmu. Zarówno w COB, czyli Centralnym Obszarze Biznesu, jak i w rejonie Ronda Daszyńskiego, od pięciu lat nie było tak niskiej dostępności powierzchni na wynajem. Będzie to powodować dalszą presję na warunki najmu, ale też może kierować uwagę najemców w stronę tzw. second-best locations, na czym już teraz zyskują Mokotów czy Aleje Jerozolimskie – mówi Katarzyna Gajewska, dyrektorka działu badań i analiz rynku w CBRE.

Poziom wolnej powierzchni w City Centre West spadł do 5,8%, a na Służewcu do 18,8%. W efekcie czynsze w najlepszych lokalizacjach sięgają już 27,5 EUR/m² miesięcznie.

Eksperci CBRE podkreślają, że ograniczona dostępność nowoczesnych biur w centrum Warszawy powoduje zmianę zachowań najemców. Firmy coraz częściej rozpoczynają proces poszukiwania powierzchni z dużym wyprzedzeniem, aby zabezpieczyć dla siebie najlepsze lokalizacje.

Rosnące stawki czynszów i mniejsza podaż nowoczesnych biur w centrum mogą też w kolejnych kwartałach przekierować zainteresowanie najemców na Mokotów, Aleje Jerozolimskie i inne „second-best locations”, gdzie wciąż dostępne są atrakcyjne biura w niższej cenie.

Rok 2025 jest kolejnym, w którym warszawski rynek biurowy kurczy się pod względem dostępnej powierzchni. Wysokie zainteresowanie najemców, niska liczba nowych projektów i rosnące czynsze tworzą środowisko silnej konkurencji. Warszawa pozostaje kluczowym rynkiem biurowym w Polsce, jednak dostępność nowoczesnych biur w centrum staje się coraz bardziej ograniczona, co może w przyszłości kształtować nowe trendy lokalizacyjne wśród najemców.