To najgorszy wynik od 20 lat. Firmy boją się jednego ruchu

Z najnowszych danych CBRE wynika, że na koniec czwartego kwartału 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce osiągnęły poziom 6,72 mln mkw. To wynik obejmujący Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin oraz Szczecin.

Największym rynkiem regionalnym pozostaje Kraków z 1,84 mln mkw., przed Wrocławiem (1,33 mln mkw.) i Trójmiastem (1 mln mkw.). Kolejne miejsca zajmują Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin.

Choć całkowite zasoby są znaczące, dostępność biur systematycznie maleje. W większości miast liczba wolnych powierzchni spada, a w części lokalizacji zaczyna brakować atrakcyjnych ofert.

Rok 2025 zapisał się w historii rynku jako jeden z najsłabszych pod względem nowej podaży. W całym roku oddano do użytku jedynie 20,5 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, w ramach pięciu projektów – dwóch w Krakowie, dwóch w Poznaniu i jednego w Lublinie. To najniższy wynik od 20 lat.

W samym czwartym kwartale 2025 roku pojawił się tylko jeden nowy budynek – Bukowska 144 w Poznaniu, oferujący 2,5 tys. mkw. powierzchni.

Tak niewielka liczba nowych inwestycji wyraźnie kontrastuje z rosnącym zainteresowaniem ze strony najemców.

W czwartym kwartale 2025 roku popyt na powierzchnię biurową na rynkach regionalnych wyniósł 249,3 tys. mkw. i był aż o 84 procent wyższy niż kwartał wcześniej oraz o 13 procent wyższy w ujęciu rok do roku.

Najwięcej transakcji zawarto we Wrocławiu, następnie w Krakowie i Trójmieście. W skali całego 2025 roku łączny popyt osiągnął 772,5 tys. mkw., co było najwyższym wynikiem w historii regionalnych rynków biurowych.

Warto jednak zaznaczyć, że ponad połowa tej powierzchni dotyczyła przedłużeń obowiązujących umów, a nie zupełnie nowych najemców.

Wśród największych transakcji z końca roku znalazło się między innymi przedłużenie umowy przez Align Technology na 12,6 tys. mkw. w budynku Bierutowa Park III we Wrocławiu.

Struktura zawieranych umów pokazuje ostrożność firm. W czwartym kwartale 2025 roku 48 procent wolumenu stanowiły odnowienia obecnych kontraktów. Nowe umowy odpowiadały za 42 procent, a ekspansje za 9 procent.

W skali całego roku udział przedłużeń był jeszcze większy – 52 procent, przy 38 procentach nowych umów i 7 procentach ekspansji.

To wyraźny sygnał, że firmy wolą utrzymywać dotychczasowe lokalizacje, zamiast podejmować ryzyko relokacji w warunkach ograniczonej podaży.

Malejąca liczba wolnych biur to jeden z najważniejszych trendów 2025 roku. Średni wskaźnik pustostanów na rynkach regionalnych spadł do 16,9 procent.

Najniższe poziomy odnotowano w:

• Szczecinie – 6,4 procent,

• Lublinie – 10,4 procent,

• Trójmieście – 11,9 procent.

Najwyższy wakat zanotowały Katowice – 21,6 procent.

– Znaczny popyt na biura, w połączeniu z niedoborem nowych projektów, powoduje w najlepszych lokalizacjach coraz mniejszą dostępność powierzchni biurowej w największych miastach. Na większości rynków regionalnych w 2025 roku odnotowano spadek wskaźnika pustostanów. Na przykład we Wrocławiu wakat spadł poniżej 20 procent, a w Łodzi do 18,3 procent. Średni wskaźnik pustostanów dla rynków regionalnych obniżył się do 16,9 procent. Taka sytuacja będzie sprzyjać podwyżkom czynszów w topowych obiektach – mówi Mariusz Wiśniewski, szef rynków regionalnych w dziale biurowym w CBRE.

Eksperci wskazują, że szczególnie w najlepszych budynkach, w centralnych lokalizacjach, właściciele mogą stopniowo podnosić stawki.

Najbardziej aktywnym sektorem na regionalnym rynku biurowym w 2025 roku było IT, które odpowiadało za 17 procent całkowitego popytu. W samym Krakowie udział tej branży sięgnął aż 26 procent.

Na kolejnych miejscach znalazły się:

• usługi dla biznesu – 16 procent,

• sektor przemysłowy – 16 procent.

To potwierdza, że miasta regionalne nadal pozostają kluczowymi centrami dla nowoczesnych usług i technologii, mimo ograniczonej liczby nowych inwestycji biurowych.