Deweloperzy dostali nowy obowiązek. Tańszych mieszkań może nie być

Eksperci są zgodni, że w 2026 roku nie należy oczekiwać wyraźnych spadków cen mieszkań. Kupujący coraz częściej podchodzą do transakcji ostrożnie, opierając decyzje na realnej zdolności kredytowej i długoterminowym bezpieczeństwie finansowym, a nie na impulsie czy obawie przed utratą okazji.

– Zdecydowana większość Polaków nie wierzy w scenariusz, w którym ceny nieruchomości spadają – jest to aż 73 proc. badanych. Liczymy natomiast na kolejne obniżki stóp procentowych – przekonanych o takim scenariuszu jest 43 proc. respondentów. Dużo obaw budzą koszty utrzymania, z którymi przyjdzie nam się zmierzyć w 2026 roku. Zdaniem aż 86 proc. badanych, obecny rok przyniesie wzrost opłat mieszkaniowych – mówi Anna Zachara-Widła, customer voice expert w portalu Nieruchomosci-online.pl.

Rynek kredytowy potwierdza powrót popytu, ale w bardziej uporządkowanej formie. Klienci przestali odkładać decyzje w oczekiwaniu na programy wsparcia, a większą rolę zaczęły odgrywać stabilizacja inflacji oraz poprawa dochodów.

– W 2025 roku wartość podpisanych umów kredytów mieszkaniowych wzrosła o ponad 20 proc. rok do roku, osiągając ponad 105 mld zł, co jest historycznie najwyższą roczną sprzedażą. (…) To przekłada się na wyższą zdolność kredytową, większe zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi i z miesiąca na miesiąc rosnącą liczbę składanych wniosków – mówi Piotr Gołąb, Dyrektor Departamentu Produktów Kredytowych Klienta Indywidualnego w Banku Pekao S.A.

Po stronie podaży wciąż widoczne są bariery strukturalne. Największym wyzwaniem pozostaje dostęp do dobrze skomunikowanych gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach oraz długotrwałe procedury administracyjne. Wysokie koszty realizacji inwestycji dodatkowo ograniczają tempo nowych projektów.

– To właśnie deficyt dobrze skomunikowanych terenów inwestycyjnych staje się jednym z kluczowych czynników kształtujących ceny. Trudno oczekiwać, aby w krótkim terminie miało się to zmienić – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum. – W 2026 roku rynek wejdzie w fazę stopniowej normalizacji, w której kluczowym zjawiskiem będzie narastająca presja popytowa przy wciąż ograniczonej podaży. Spadek stóp procentowych i rosnąca dostępność finansowania przełożą się na większą aktywność kupujących, jednak bez powrotu do zachowań spekulacyjnych.

Zmienia się także sam model projektowania osiedli. Struktura demograficzna, styl pracy i sposób spędzania czasu sprawiają, że coraz większe znaczenie zyskują elastyczne układy mieszkań oraz zróżnicowane funkcje wspólne.

– W 2026 roku budownictwo wielorodzinne będzie coraz mocniej opierało się na elastyczności i projektowaniu z myślą o zróżnicowanej strukturze społecznej. Zmiany demograficzne sprawiają, że tradycyjne podejście do osiedli – nastawione na jednorodne grupy wiekowe – przestaje być funkcjonalne – mówi architekt Paweł Koperski, członek zarządu Q3D Concept.

Taka zmiana podejścia oznacza jednak dodatkowe wyzwania kosztowe dla branży wykonawczej. Problemem pozostaje deficyt wykwalifikowanych pracowników oraz konsekwencje nowych regulacji planistycznych.

– Rynek już teraz jest pod tym względem napięty, a deficyt wykwalifikowanych pracowników powoduje konieczność konkurowania o kadry, co podbija stawki. (…) Prefabrykacja, modułowe systemy budowlane, automatyzacja i digitalizacja obiegu dokumentacji będą już nie przewagą, lecz koniecznością – mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.

Rok 2025 przyniósł istotne zmiany prawne, które w pełni zaczną oddziaływać na rynek w 2026 roku. Jedną z najważniejszych jest obowiązek jawności cen w ofertach deweloperskich, co zwiększa transparentność rynku pierwotnego.

– Rok 2025 przyniósł szereg zmian, które istotnie wpłynęły na sposób funkcjonowania rynku nieruchomości. (…) Jedną ze zmian stał się wymóg jawności cen w ofertach deweloperskich. Rynek pierwotny zyskał dzięki temu większą przejrzystość – mówi radca prawny Malwina Kołodziej z Kancelarii Prawnej Inlegis.

Zdaniem ekspertów w nadchodzącym roku większe znaczenie będzie miało nie tylko finansowanie czy lokalizacja, ale także jakość przygotowania inwestycji.

– Nie będzie to czas spekulacji, lecz rzemiosła deweloperskiego w najlepszym znaczeniu tego słowa. (…) To jakość umów, harmonogramów i relacji z partnerami zadecyduje o tym, czy projekt zostanie zrealizowany zgodnie z planem – podkreśla Łukasz Citków, założyciel i prezes Klubu Deweloperów.

Czytaj także: „Będzie to szok dla polskiego społeczeństwa”. Ważne zmiany w przepisach

W 2026 roku dalej rozwijać się będzie segment najmu instytucjonalnego. PRS stopniowo profesjonalizuje się i stawia na standaryzację obsługi oraz cyfrowe zarządzanie relacją z najemcami.

– PRS umocni się jako segment odpowiadający na zróżnicowane potrzeby. Wygrywać będą projekty dobrze skomunikowane, oferujące nie tylko lokale mieszkalne, ale także przemyślane zaplecze usługowe i wspólne przestrzenie – mówi Magdalena Rybicka, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu LifeSpot.

Równolegle coraz częściej wraca temat budownictwa społecznego jako narzędzia zwiększającego dostępność mieszkań.

– TBS-y mają realny potencjał, by zapewniać bezpieczeństwo mieszkaniowe osobom, które nie kwalifikują się do lokali komunalnych, a jednocześnie nie mają zdolności kredytowej. (…) Jeśli budownictwo społeczne ma stać się realnym filarem polityki mieszkaniowej, potrzebne są uproszczenie procedur i możliwość planowania inwestycji w horyzoncie wieloletnim – mówi Ewa Kondracka, prezes Towarzystwa Budownictwa Społecznego Wysłouchów 55.

Prognozy na 2026 rok wskazują na rynek bardziej stabilny, ale też bardziej wymagający. Popyt będzie rósł stopniowo, ceny pozostaną pod presją kosztów i ograniczonej podaży, a sukces inwestycji coraz częściej zależeć będzie od jakości zarządzania, przygotowania projektów i zdolności adaptacji do nowych realiów prawnych i społecznych. To nie będzie czas gwałtownych wzrostów, lecz konsekwentnej, długofalowej normalizacji.