Sprzedający czekają miesiącami. Kupujący wrócili do gry i dyktują warunki

Końcówkę 2025 roku można określić jako okres „umiarkowanego optymizmu z dużą dawką realizmu”. Po dynamicznych zmianach z poprzednich lat rynek nieruchomości wtórny stopniowo się stabilizuje, choć bez spektakularnego powrotu popytu.

Jednym z kluczowych czynników były decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Obniżki stóp procentowych o łącznie 1,75 punktu procentowego w skali roku, do poziomu 4,0 punktu procentowego, znacząco poprawiły dostępność finansowania. Ta zmiana przełożyła się na lepszą „matematykę kredytową” dla gospodarstw domowych, ale nie wywołała jeszcze fali nowych transakcji.

Efekt? Na rynku wtórnym coraz trudniej o szybką sprzedaż, a sprzedający muszą liczyć się z dłuższym oczekiwaniem na finalizację transakcji.

Dane za czwarty kwartał 2025 roku na rynku wtórnym pokazują, że sytuacja w największych miastach jest mocno zróżnicowana. Autorzy raportu Barometr Metrohouse i Credipass wyróżniają trzy wyraźne grupy rynków.

Liderem pozostaje Gdańsk, gdzie średnie ceny transakcyjne wzrosły o 5,7 procent rok do roku. To wciąż jeden z najbardziej inwestycyjnych rynków w Polsce, przyciągający zarówno kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów.

Warszawa i Wrocław weszły w fazę cenowego „płaskowyżu”. Nominalnie ceny rosną, ale ich dynamika wyraźnie wyhamowała, co oznacza de facto stabilizację.

Największe spadki odnotowano w Krakowie, gdzie ceny obniżyły się o 3,7 procent rok do roku, oraz w Łodzi, która jest liderem spadków – blisko 8 procent. W przypadku Łodzi ogromna podaż na rynku pierwotnym, sięgająca około 7 tysięcy mieszkań, wymusza na sprzedających z rynku wtórnego dużą elastyczność cenową.

Jak podkreśla Marta Żółkowska z Metrohouse:

– Rynek wtórny w końcówce roku charakteryzował się większą powściągliwością nabywców. Średni czas sprzedaży wydłużył się do ponad 4 miesięcy w stolicy i niemal 5 miesięcy na mniejszych rynkach lokalnych.

Kupujący są dziś bardziej selektywni i skrupulatni w negocjacjach. Największym zainteresowaniem cieszą się funkcjonalne mieszkania o powierzchni od 35 do 65 mkw.

Rok 2025 był przełomowy również dla sektora finansowego. W październiku banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 10,86 miliarda złotych. To historyczny rekord, osiągnięty bez wsparcia programów rządowych.

Jak zauważa Tomasz Przyrowski z Credipass:

– To dowód na uwolnienie zagregowanego popytu osób, które przestały czekać na dopłaty i zaakceptowały warunki rynkowe.

Istotnym zjawiskiem stały się refinansowania, które odpowiadały za niemal 20 procent nowej akcji kredytowej. Oznacza to, że co piąta złotówka wypłacona przez banki nie trafiła na zakup nowego mieszkania, lecz na poprawę warunków już istniejących zobowiązań.

Według ekspertów w 2026 roku standardem stanie się długofalowa współpraca z doradcą finansowym, obejmująca regularne przeglądy kredytów i optymalizację kosztów zadłużenia.

Stabilizacja widoczna jest również na rynku pierwotnym. Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl zwraca uwagę na sytuację w Gdańsku, gdzie po jesiennych korektach ceny wróciły do poziomu z września.

– Grudniowa średnia cena nowego metrażu wróciła do poziomu z września po widocznym wcześniej jesiennym spadku.

Specyfika Gdańska polega na tym, że w ofercie deweloperów często pojawiają się luksusowe projekty w najdroższych lokalizacjach – w rejonie Zatoki Gdańskiej i w Śródmieściu – co istotnie wpływa na średnie stawki.

W czwartym kwartale 2025 roku zmienił się lider wzrostów. Najwyższy kwartalny wzrost cen, na poziomie 3,6 procent, odnotował Poznań. Warto też zwrócić uwagę na odbicie w Łodzi, gdzie ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 2,3 procent, co kontrastuje z sytuacją na rynku wtórnym.

Na pozostałych rynkach zmiany były niewielkie – od spadku o 0,3 procent we Wrocławiu do wzrostu o 0,8 procent w Krakowie. W Poznaniu średnia cena poszła w górę między innymi dlatego, że sprzedano wiele mieszkań w przedziale 12 000–15 000 zł za mkw., a oferta została uzupełniona droższymi lokalami.

Wydłużający się czas sprzedaży, większa podaż i rosnąca skłonność do negocjacji sprawiają, że 2026 rok może być korzystniejszy dla osób planujących zakup mieszkania. Choć ceny nie spadają gwałtownie w skali całego kraju, to presja na sprzedających jest coraz większa, a rynek coraz wyraźniej przechodzi w fazę równowagi – z większą siłą po stronie nabywców.