Polska magnesem dla kapitału. Rekordowe zwroty i pułapki, o których nikt nie mówi

Od kilku lat Polska umacnia swoją pozycję jako jeden z najatrakcyjniejszych rynków inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Wysoki popyt na nowoczesne obiekty mieszkaniowe, rosnące zapotrzebowanie na infrastrukturę senioralną i akademicką oraz ambitne cele transformacji energetycznej przyciągają uwagę inwestorów instytucjonalnych i funduszy z całego świata.

– Polski rynek oferuje dziś jedne z najwyższych stóp zwrotu w Europie, ale wymaga lokalnego know-how – zauważa Mateusz Durski, wiceprezes zarządu Lafrentz Polska.

Na atrakcyjność polskiego rynku wpływa także zauważalna otwartość rodzimych instytucji na kapitał zagraniczny.

– Polskie instytucje – zarówno samorządowe, jak i centralne – są dziś znacznie bardziej świadome potencjału, jaki niesie zagraniczny kapitał. Jest to szczególnie zauważalne w sektorach deficytowych, jak senior living czy akademiki, gdzie prywatne inwestycje są często jedyną realną odpowiedzią na rosnące potrzeby społeczne. Widzimy też coraz większą otwartość na współpracę w modelu partnerstwa publiczno-prywatnego, a także uproszczenia w niektórych procedurach środowiskowych czy planistycznych. Oczywiście wiele zależy od konkretnej lokalizacji i doświadczenia inwestora, ale trend jest pozytywny – zauważa Durski.

To otwarcie administracji sprawia, że Polska staje się rynkiem coraz bardziej przyjaznym dla międzynarodowego kapitału.

Mimo atrakcyjności rynku, wielu inwestorów napotyka przeszkody proceduralne i prawne.

– Największym zaskoczeniem są często różnice w tempie i logice procesów administracyjnych. Inwestorzy z krajów zachodnich przyzwyczajeni są do dużej przewidywalności. W Polsce czas trwania procedur bywa bardzo zróżnicowany – nawet w przypadku podobnych projektów – co bez lokalnego doradcy potrafi całkowicie zaburzyć harmonogram – mówi wiceprezes zarządu Lafrentz Polska.

Najczęściej wskazywane bariery to:

1. Prawo budowlane i procedury administracyjne – złożony system pozwoleń i decyzji środowiskowych wydłuża realizację inwestycji.

2. Regulacje środowiskowe – uzyskanie decyzji wymaga konsultacji społecznych i analiz wpływu inwestycji.

3. Ryzyka kontraktowe – opóźnienia wynikające z braków wykonawców, wahających się cen materiałów czy różnej interpretacji przepisów.

4. Lokalne uwarunkowania planistyczne – brak lub ograniczenia planów zagospodarowania powodują długotrwałe postępowania administracyjne.

– Wejście na polski rynek budowlany wymaga dogłębnego zrozumienia lokalnych procedur. Projekty, które w innych krajach realizowane są w przewidywalnym rytmie, w Polsce mogą napotkać bariery formalne, proceduralne i kontraktowe – ostrzega Durski.

Eksperci podkreślają, że kluczem do sukcesu jest świadomość specyfiki polskiego rynku i doświadczenie.

– Zaangażowanie lokalnego partnera, który zna polskie uwarunkowania – zarówno formalne, jak i procesowe – to dziś element obowiązkowy. Bez niego inwestor może być narażony na opóźnienia, nieprzewidziane koszty, a w skrajnych przypadkach na konieczność rezygnacji z projektu – mówi Mateusz Durski.

Firma wspiera inwestycje – od analiz wstępnych, przez projektowanie i optymalizację kosztów, aż po nadzór i wykończenie wnętrz. Dzięki temu doświadczeniu inwestorzy zagraniczni mogą wchodzić na polski rynek w sposób bezpieczny i przewidywalny.

Na polskim rynku nieruchomości coraz wyraźniej widać przesunięcie zainteresowania inwestorów w stronę projektów o stabilnym, długoterminowym popycie. Wpływają na to m.in. demografia i regulacje.

– Segment senior living i student housing to rynki o niskiej dostępności i wysokim potencjale wzrostu. Prywatne placówki senioralne są w znacznej części w pełni obsadzone, a liczba zagranicznych studentów przekroczyła 100 tys. – przy bardzo ograniczonej ofercie nowoczesnych akademików – komentuje wiceprezes Lafrentz Polska.

Najważniejsze segmenty rynku:

• Senior housing (domy senioralne) – do 2050 roku około 40 proc. Polaków będzie miało ponad 60 lat, a prywatne placówki pokrywają tylko ok. 2 proc. potrzeb populacji 80+; obłożenie istniejących ośrodków sięga 95 proc.

• Student housing (akademiki prywatne) – liczba studentów zagranicznych przekroczyła 108 tys. i rośnie o 10-15 proc. rocznie, podczas gdy dostępnych łóżek w nowoczesnych akademikach jest mniej niż 20 tys.

Zanim inwestor rozpocznie budowę, powinien sprawdzić status planistyczny działki, ewentualne ograniczenia środowiskowe i dostęp do niezbędnej infrastruktury. Eksperci Lafrentz podkreślają, że kluczowe jest realistyczne zaplanowanie harmonogramu, ponieważ czas oczekiwania na decyzje administracyjne w Polsce jest zróżnicowany w zależności od regionu i rodzaju inwestycji.

– Zagraniczni inwestorzy często zakładają, że procedury działają tak samo jak w ich kraju, a to jeden z najczęstszych błędów. Dlatego warto już na starcie zaangażować lokalnego doradcę techniczno-proceduralnego, który pomoże uniknąć błędów mogących kosztować miesiące i setki tysięcy złotych – zauważa Durski.

Podkreśla, że najlepiej, jeśli doradca jest zaangażowany już na etapie analizy wykonalności i wyboru działki.

– To pozwala uniknąć sytuacji, w której inwestor kupuje grunt obciążony ograniczeniami środowiskowymi, nieuregulowanym dostępem do drogi publicznej albo brakiem możliwości podłączenia do infrastruktury technicznej. Wsparcie doradcy jest też ważne przy decyzjach środowiskowych, warunkach zabudowy, pozwoleniu na budowę, optymalizacji kosztów i kontraktowaniu wykonawców. Im wcześniej doradca wejdzie w projekt, tym mniej „gaszenia pożarów” na późniejszych etapach – mówi Durski.

Nie mniej ważna jest zgodność kontraktowa. Stosowanie standardów FIDIC, solidarna odpowiedzialność wykonawców i odpowiednie zabezpieczenia finansowe minimalizują ryzyko sporów.

– Działamy kompleksowo – od analiz przedinwestycyjnych, przez projektowanie, aż po nadzór i oddanie inwestycji „pod klucz”. Nasze doświadczenie pokazuje, że inwestor, który działa w oparciu o sprawdzony system umów i transparentny nadzór, osiąga zdecydowanie niższe ryzyko zmian kosztów i terminów – podsumowuje wiceprezes Lafrentz Polska.