Czegoś takiego dawno nie było. Polacy zaczęli wybierać mieszkania zupełnie inaczej

Grudzień okazał się trudnym miesiącem dla rynku wtórnego. We wszystkich siedmiu największych miastach oferta mieszkań zmniejszyła się w porównaniu z listopadem, a zainteresowanie kupujących wyraźnie osłabło. W samej Warszawie liczba odpowiedzi na ogłoszenia spadła miesiąc do miesiąca aż o 24,6%.

Z danych Otodom wynika, że spadek podaży był widoczny zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym. Najsilniejsze cofnięcie oferty miesiąc do miesiąca odnotowano w Krakowie (-8,9%), natomiast rok do roku – we Wrocławiu (-29%). Jedynym wyjątkiem były Katowice, gdzie liczba ofert była o 3% wyższa niż w grudniu 2024 roku.

Łącznie w Warszawie, Wrocławiu, Katowicach, Krakowie, Trójmieście, Łodzi i Poznaniu w grudniu dostępnych było 40,5 tys. ogłoszeń mieszkań z rynku wtórnego. To o 15% mniej niż rok wcześniej i niemal 7% mniej niż w listopadzie 2025 r.

W tym samym czasie rynek pierwotny zanotował bardzo mocny wynik. W grudniu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 5,3 tys. mieszkań, a łączna pula nowych lokali w analizowanych miastach ponownie przekroczyła 62 tys. Wstępne dane pokazują, że nabywców znalazło aż 5,2 tys. mieszkań – to jeden z najlepszych miesięcznych rezultatów w całym roku.

Oznacza to, że pod koniec 2025 r. kupujący mieli nawet o połowę większy wybór na rynku deweloperskim niż na wtórnym. Tak duża dysproporcja nie pozostała bez wpływu na decyzje klientów.

– Szersza pula ogłoszeń u deweloperów mogła zachęcić część klientów do rozważenia zakupu nowego lokalu, zwłaszcza pod koniec roku, gdy promocje i rabaty spłaszczają różnice cenowe, a wybór między mieszkaniem nowym a używanym przestaje być jednoznaczny. Dodatkowo rynek deweloperski zyskał istotny impuls wizerunkowy za sprawą wejścia w życie przepisów dotyczących jawności cen, w tym obowiązku ujawniania historii ich zmian. To zwiększyło przejrzystość ofert i ograniczyło niepewność po stronie klientów. W efekcie łatwiej porównać ceny – wyjaśnia Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Jeszcze w III kwartale 2025 r., według „Monitora nastrojów klientów nieruchomości”, 50% osób będących w trakcie zakupu preferowało rynek wtórny, a 23% wskazywało mieszkanie od dewelopera. Czy w IV kwartale te proporcje się zmieniły – pokażą kolejne dane. Już teraz widać jednak, że silna konkurencja ze strony rynku pierwotnego sprzyja stabilizacji cen mieszkań używanych.

W tle tych procesów rośnie zdolność kredytowa Polaków oraz zainteresowanie finansowaniem zakupu. Z danych BIK wynika, że w grudniu 2025 r. liczba osób składających wnioski o kredyt mieszkaniowy była wyższa rok do roku o niemal 29%.

Grudniowe dane Otodom potwierdzają utrzymujące się duże rozpiętości cenowe między rynkami. W Warszawie średnia cena ofertowa mieszkań z rynku wtórnego wyniosła 18,5 tys. zł za metr kwadratowy. Tuż za stolicą znalazły się Kraków i Trójmiasto, gdzie – podobnie jak miesiąc wcześniej – stawki oscylowały wokół 16 tys. zł/mkw. W Trójmieście oznaczało to wzrost o ponad 4,9% rok do roku

Najtańsze mieszkania używane oferowały Łódź (8,7 tys. zł/mkw.) oraz Katowice (9,5 tys. zł/mkw.). Na tym tle wyróżniał się Wrocław – jako jedyne z analizowanych miast zanotował spadek cen rok do roku (-1,7%), a średnia stawka wyniosła tam 13,3 tys. zł/mkw.

W grudniu liczba odpowiedzi na ogłoszenia w serwisie Otodom wyniosła 69 tys. W porównaniu z listopadem aktywność kupujących wyraźnie spadła, co jest typowe dla końcówki roku. Największe spadki m/m odnotowano w Warszawie (-24,6%), Łodzi (-23,9%) oraz Krakowie (-22,3%). Najłagodniej zmiana ta przebiegła w Trójmieście (-14,5%).

W ujęciu rocznym sytuacja wygląda jednak lepiej – aktywność kupujących wzrosła niemal we wszystkich miastach. Jedynym wyjątkiem była Łódź, gdzie liczba odpowiedzi na ogłoszenia była o 3% niższa niż w grudniu 2024 r. Dla porównania, w Warszawie zanotowano już wzrost o 11% r/r.

– Spadek aktywności kupujących na rynku wtórnym w grudniu nie jest zaskoczeniem: to typowy efekt końcówki roku, kiedy część klientów wstrzymuje decyzje zakupowe i odkłada je na kolejne miesiące. Jednocześnie to rynek deweloperski zaskoczył skalą sprzedaży. Wielu kupujących, zachęconych tradycyjnie pojawiającymi się pod koniec roku promocjami i rabatami w przypadku nowych mieszkań, finalizowało transakcje, korzystając z atrakcyjnych okazji – podsumowuje Agata Stachowiak.