Biura stają się towarem luksusowym. Wyścig o metry już trwa

Stołeczny rynek biurowy jest dziś wyjątkowo podzielony. W Śródmieściu i na bliskiej Woli dostępność najlepszych powierzchni gwałtownie maleje, a firmy konkurują o każdy wolny metr. Jednocześnie na Służewcu wciąż można znaleźć całe piętra czekające na nowych najemców.

Podobny rozdźwięk widać w największych miastach regionalnych: mniejsze organizacje mają jeszcze w czym wybierać, natomiast podmioty poszukujące większych modułów coraz częściej odbijają się od braku nowoczesnych przestrzeni.

– Rynek biurowy się zmienia, zmuszając najemców do bardziej strategicznego myślenia. Zamiast skupiać się wyłącznie na ograniczaniu kosztów tu i teraz, patrzą na wartość długofalową – lokalizację, dostępność komunikacyjną, reputację budynku czy poziom obsługi ze strony właściciela. Coraz większe znaczenie ma całościowe doświadczenie użytkownika – szybki i wygodny dojazd do biura, a w sąsiedztwie restauracje, przedszkola i punkty usługowe. Najemcy pytają też o takie udogodnienia, jak parking rotacyjny czy miejsca parkingowe dla gości, co podkreśla fakt, że o wyborze konkretnego budynku mogą przesądzić detale – podkreśla Karol Wyka, dyrektor zarządzający działu powierzchni biurowych w firmie Newmark Polska.

W Warszawie walka o nowoczesne biura staje się wyjątkowo intensywna. Firmy, które zbyt późno zaczęły myśleć o przeprowadzce, mają dziś ograniczone możliwości: pozostaje im renegocjowanie dotychczasowych umów lub relokacja poza centrum.

– Od 2023 roku rynek biurowy funkcjonuje w luce podażowej, której skutki pogłębiają się z każdym kwartałem. W 2026 roku w Warszawie deweloperzy planują dostarczyć zaledwie 60 tys. mkw. nowej powierzchni, co może być najniższym wynikiem od początku prowadzenia statystyk dla warszawskiego rynku biurowego – informuje dyrektor w Newmark Polska.

Czy to oznacza powrót rynku właściciela? Nie do końca. Pustostany w Warszawie spadły poniżej 10 proc., lecz rozkładają się bardzo nierównomiernie. W Centralnym Obszarze Biznesu (COB) wolnych jest zaledwie ok. 7 proc. powierzchni, a w okolicach Ronda Daszyńskiego już tylko 5,8 proc. Tymczasem na Służewcu czy wzdłuż ulicy Żwirki i Wigury współczynnik sięga 17-18 proc. Tam nadal można znaleźć atrakcyjne oferty.

Ograniczona podaż i niska aktywność deweloperów powodują, że proces relokacji dużych firm wydłuża się nawet do pięciu lat. W czasach, gdy nowe inwestycje często ruszają dopiero po pozyskaniu kluczowego najemcy, odpowiednio wczesne rozpoczęcie rozmów staje się niezbędne.

– Dlatego firmy potrzebujące większych powierzchni – średnio od 5 tys. mkw. – powinny już teraz rozpocząć proces najmu z myślą o 2030 roku. Niektórym może się to wydawać zbyt długim horyzontem, ale warto pamiętać, że proces wyboru doradcy, a potem analiza sytuacji rynkowej, zbadanie potrzeb firmy i wybór budynku wraz z negocjacjami umowy to kilkanaście miesięcy, a budowa biurowca – minimum dwa–trzy lata. Opóźnienie decyzji może więc oznaczać, że w momencie wygaśnięcia obecnej umowy po prostu nie będzie dokąd się przenieść – twierdzi Wyka.

Podczas gdy w Warszawie sytuacja wymusza bardziej zachowawcze decyzje po stronie najemców, miasta regionalne nadal oferują duże możliwości negocjacyjne. W wielu z nich – m.in. w Katowicach, Wrocławiu i Łodzi – poziom pustostanów przekracza 20 proc., co pozwala mniejszym firmom na wybór korzystnych i dobrze wycenionych lokalizacji.

– W miastach regionalnych wciąż obserwujemy wysoki poziom pustostanów – w niektórych lokalizacjach, jak Katowice, Wrocław czy Łódź, przekracza on 20 proc. To sprawia, że firmy potrzebujące do 4 tys. mkw. mają swoje pięć minut na wykorzystanie okazji i wynegocjowanie naprawdę korzystnych warunków – zauważa Karol Wyka. – To jednak sytuacja przejściowa. Nowoczesnych powierzchni w regionach praktycznie nie przybywa. W pierwszych trzech kwartałach tego roku oddano zaledwie 18 tys. mkw. biur, a żaden z projektów nie przekroczył 10 tys. mkw., co pozwala przypuszczać, że za dwa–trzy lata przewaga najemców zniknie, a czynsze zaczną rosnąć – dodaje ekspert.

Zdecydowanie trudniej mają organizacje poszukujące przestrzeni powyżej 10 tys. mkw. – takich biur brakuje, a dostępne wakaty są mocno rozproszone.

– Dlatego duże firmy bardzo często nie mają dokąd się relokować, nawet gdyby chciały. To powoduje, że w miastach regionalnych ponad 50 proc. transakcji stanowią renegocjacje. Na przedłużenie dotychczasowych umów coraz częściej decydują się też mniejsze firmy, które liczą na szybkie oszczędności. W dłuższej perspektywie może się to jednak okazać pułapką, ponieważ budynki się starzeją, a koszty ich utrzymania rosną – zaznacza Wyka.

Największy popyt generują obecnie instytucje finansowe, sektor farmaceutyczny i administracja publiczna. Mniejszą dynamikę notuje branża technologiczna, która – po pandemii – ograniczyła zapotrzebowanie na metraż, jednocześnie stawiając na bardziej zaawansowane, hybrydowe rozwiązania biurowe.

– Najemcy z branży IT nie potrzebują już tak dużych powierzchni jak wcześniej, ale oczekują przestrzeni lepiej dopasowanych do stylu pracy hybrydowej i integracji zespołów. Rynek dojrzał i dziś koncentruje się na strategicznych potrzebach oraz oczekiwaniach pracowników, a nie tylko na metrażu – podkreśla ekspert.

Ekspert podkreśla, że przy obecnym poziomie aktywności deweloperskiej najemcy muszą liczyć się z rosnącymi czynszami i ograniczoną dostępnością powierzchni w perspektywie dwóch–trzech lat. Dopiero później możliwe jest ożywienie inwestycyjne – najpierw w Warszawie, a następnie w regionach.

– Jeśli aktywność deweloperów utrzyma się na obecnym poziomie, w perspektywie dwóch – trzech lat najemcy będą musieli liczyć się z wyższymi czynszami i mniejszą dostępnością powierzchni – prognozuje ekspert. – W dłuższym terminie spodziewamy się ożywienia inwestycyjnego, w pierwszej kolejności w Warszawie, ale dopóki rynek kapitałowy się nie odrodzi, deweloperzy pozostaną ostrożni.

W tych warunkach kluczem do stabilności staje się świadome zarządzanie procesem najmu oraz współpraca z doświadczonymi doradcami.