Mieszkaniówka na zakręcie. 10 rzeczy, które zaskoczą Polaków w 2026 r.

Powrót oprocentowania kredytów mieszkaniowych do bardziej akceptowalnych poziomów już dziś wyraźnie pobudza rynek. Jeśli prognozy się potwierdzą, w 2026 roku stopa referencyjna może spaść o kolejne 50, 75 lub nawet 100 punktów bazowych, docelowo do poziomu około 3–3,5%. Dla porównania: 2025 rok zaczynaliśmy z podstawową stopą procentową wynoszącą 5,75%.

– Wchodzimy tym samym w przestrzeń, w której każda kolejna decyzja RPP oznaczać może bardzo poważne zmiany w popycie na mieszkania. Będą one wpływać na możliwości nabywcze w bardzo konkretny sposób. Jasnym jest, że im niższe oprocentowanie, tym wyższa będzie zdolność kredytowa. Tym samym każda obniżka stóp procentowych oznacza, że przybywa rodaków zyskujących możliwość zakupu własnego „M”. To jednak nie wszystko – mówi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.

Niższe stopy procentowe już przełożyły się na wyraźną poprawę dostępności kredytowej. Rośnie liczba wniosków hipotecznych i wartość nowo udzielanych kredytów, a saldo zadłużenia mieszkaniowego przyspiesza.

Dobrym przykładem jest trzyosobowa rodzina z dochodami na poziomie dwóch średnich krajowych i bez innych zobowiązań. W grudniu mogła ona pożyczyć na zakup mieszkania ponad 960 tys. zł – o 1/4 więcej niż rok wcześniej. Jeszcze wyraźniej widać zmianę w przypadku pary z dwiema średnimi krajowymi: dziś, przy 20-proc. wkładzie własnym i racie stanowiącej 30% pensji netto, możliwy jest zakup lokalu o powierzchni około 55 mkw. W 2022 roku było to zaledwie 38 mkw.

– Możemy przy tym pójść o krok dalej i zastanowić się jak te możliwości nabywcze mogą zmieniać się w 2026 roku. Tu kluczowe są trzy czynniki – oprocentowanie kredytów, poziom wynagrodzeń i ceny mieszkań. Zgodnie z notowaniami kontraktów terminowych na WIBOR, podstawowa stopa procentowa może zostać w bieżącym roku obniżona o 0,75 pkt. proc. (…) – mówi Bartosz Turek.

NBP prognozuje, że wynagrodzenia będą rosły w tempie 5–7% rocznie. Przy stabilnych cenach mieszkań oznaczałoby to wzrost możliwości nabywczych nawet o około 15%. Dla przykładowej pary oznaczałoby to możliwość zakupu mieszkania o powierzchni około 64 m kw., czyli aż o 8 m kw. więcej niż pod koniec 2025 roku.

– Tak wyraźna poprawa dostępności kredytowej mieszkań nie powinna pozostać bez wpływu na liczbę zawieranych transakcji – szczególnie że lata 2022-24 raczej nie sprzyjały zakupom. Po takich trzech chudszych latach powinniśmy mieć dziś do czynienia ze sporym zakumulowanym popytem odroczonym – przewiduje analityk.

Choć w 2025 roku ceny mieszkań pozostawały względnie stabilne, ożywienie popytu może to zmienić. Najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada wzrost cen pod koniec 2026 roku o kilka procent, nawet w przedziale 5–10% rok do roku. Przy ograniczonej liczbie nowych inwestycji i dużym popycie odroczonym presja cenowa może się nasilać.

– W 2026 roku do podnoszenia cen mieszkań skłaniać mogą deweloperów również rosnące koszty (…) – mówi Bartosz Turek.

Ożywienie inwestycji publicznych i wydatkowanie środków z KPO mogą podnieść koszty robocizny. Do tego dochodzą zmiany legislacyjne, w tym tzw. ustawa schronowa, która może zwiększyć koszty budowy nowych mieszkań o kilka procent.

Nowelizacja przepisów o planowaniu przestrzennym i wprowadzenie planów ogólnych mogą ograniczyć dostępność gruntów pod budownictwo wielorodzinne. Mniejsza podaż działek oznacza wyższe ceny, a to bezpośrednio przełoży się na koszt metra kwadratowego mieszkań.

– Jeśli skala popytu na mieszkania nie tylko się utrzyma, ale też w 2026 roku wzrośnie, to mamy szanse na wzrost aktywności budowlanej deweloperów – przewiduje Bartosz Turek.

Hamować ten proces może rekordowo wysoka oferta – na 7 największych rynkach deweloperzy mają do sprzedania ponad 62 tysiące mieszkań. Mimo to problem nadpodaży szybko się kurczy: liczba rynków z ofertą odpowiadającą ponad 5–6 kwartałom sprzedaży spadła z 5 do 2.

Przy dalszym spadku oprocentowania kredytów zakup mieszkania może stać się tańszy niż jego wynajem. Już dziś, przy kredytach oprocentowanych poniżej 6%, odsetki bywają niższe niż czynsze najmu. Przy poziomie około 5% zakup na kredyt – nawet przy uwzględnieniu spłaty kapitału – może okazać się korzystniejszy niż najem.

– Już dziś przeciętna zakładana na rok lokata oprocentowana jest na około 3%. (…) Jeśli na lokacie można zarobić 2-3%, a z wynajmu czerpać zyski odpowiadające około 5% wartości kupowanego mieszkania, to zaczyna to uzasadniać podejmowane ryzyko (…) – zauważa analityk.

Przy niskim oprocentowaniu depozytów i stabilizujących się cenach mieszkań inwestycje w najem mogą znów zyskać na atrakcyjności. Zwłaszcza że Polacy trzymają w bankach ponad 1,4 bln zł.

Odzyskujący zdolność kredytową najemcy mogą przenosić się do własnych mieszkań, zwiększając podaż lokali na wynajem. Jednocześnie na rynek mogą wrócić inwestorzy. Efekt? Większa konkurencja i potencjalnie lepsze warunki dla najemców.

Niskie bezrobocie, realny wzrost płac i dalsze obniżki stóp procentowych rysują dla rynku mieszkaniowego w 2026 roku bardzo pozytywny scenariusz. Skala ożywienia będzie jednak zależeć od tempa luzowania polityki monetarnej oraz czynników zewnętrznych – w tym ryzyk geopolitycznych, które mogą wpłynąć na inflację i koszt pieniądza. Jedno jest pewne: mieszkaniówka znów wchodzi w okres dynamicznych zmian.