Zimny prysznic dla deweloperów. Nie tego się spodziewali

Jednym z największych zaskoczeń 2025 r. było tempo luzowania polityki pieniężnej. Sześć obniżek stóp procentowych poprawiło dostępność kredytów mieszkaniowych, ale nie na tyle, by wywołać falę zakupów porównywalną z tą z lat wcześniejszych. Kolejki w biurach sprzedaży się nie pojawiły, a deweloperzy musieli zmierzyć się z wyraźnie słabszym popytem, niż zakładali.

– Najpewniej był to zimny prysznic dla deweloperów, którzy liczyli na gwałtowny wzrost popytu – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kluczowym hamulcem okazała się struktura finansowania. Kupujący najczęściej wybierali kredyty o przejściowo stałej stopie, których oprocentowanie obniżało się wolniej, m.in. ze względu na powiązanie z obligacjami, a nie z WIBOR-em. Dodatkowo na nastroje wpływała sytuacja na rynku pracy. Wiele osób odkładało decyzję zakupową, choć stopniowa poprawa dostępności kredytów i promocje oferowane przez deweloperów podtrzymywały zainteresowanie mieszkaniami.

Z danych Big Data RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu oraz miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii w 2025 r. sprzedano około 49,5 tys. mieszkań. To o 8% więcej niż rok wcześniej, ale jednocześnie o około 20% mniej niż w 2023 r., gdy rynek napędzał program „Bezpieczny Kredyt 2%”.

Najlepsze wyniki zanotowali deweloperzy we Wrocławiu (+22%), Trójmieście (+18%) i Krakowie (+16%). W Warszawie sprzedaż wzrosła o 6%, a w Poznaniu o 1%. Spadki odnotowano natomiast w Łodzi (-4%) oraz w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (-2%).

– Są to metropolie, w których mieszkania kupują głównie nabywcy kredytowi. Jak widać, poprawa dostępności kredytów nie była wystarczająco duża – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Końcówka roku przyniosła jedynie symboliczne ożywienie. W czwartym kwartale sprzedaż we wszystkich siedmiu metropoliach wzrosła łącznie o 1%. Na tle rynku wyróżniał się Poznań (+32%), Kraków (+7%), Warszawa (+5%) i Łódź (+4%). Z kolei Trójmiasto zanotowało spadek o 15%, a Wrocław o 13%. Duży wpływ na wyniki miał wyjątkowo słaby grudzień.

– W ubiegłym roku kupujący nie musieli podejmować decyzji pod presją czasu. W okresie świąteczno-noworocznym wielu postawiło więc na wypoczynek – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Po bardzo aktywnym początku roku deweloperzy zaczęli ograniczać skalę nowych inwestycji. W trzecim kwartale 2025 r. na rynki siedmiu największych miast trafiło jedynie ok. 10,1 tys. mieszkań. Dopiero kolejne obniżki stóp procentowych poprawiły nastroje w branży. W czwartym kwartale do sprzedaży wprowadzono ok. 12,8 tys. lokali, czyli o 26% więcej niż kwartał wcześniej.

Mimo tego w całym 2025 r. podaż nowych mieszkań wyniosła ok. 52,3 tys., co oznacza spadek o jedną piątą w porównaniu z 2024 r. Najmocniej ograniczali ofertę deweloperzy w Poznaniu (-34%), we Wrocławiu (-28%), w Krakowie i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (-21%) oraz w Warszawie (-20%). W Trójmieście liczba wprowadzonych lokali była taka sama jak rok wcześniej, a w Łodzi wzrosła minimalnie (+1%).

Z punktu widzenia kupujących kluczowe jest jednak to, że w większości miast nowa podaż wystarczyła, by zaspokoić popyt. Tylko w Warszawie i Poznaniu deweloperzy sprzedali więcej mieszkań, niż wprowadzili do oferty. Nawet tam liczba dostępnych lokali była jednak wyższa niż rok wcześniej – m.in. za sprawą rezygnacji części nabywców oraz obowiązku publikowania cen, który „ujawnił” mieszkania wcześniej nieobecne w oficjalnych ofertach, w tym luksusowe apartamenty.

Na koniec grudnia 2025 r. w Warszawie dostępnych było ok. 17,5 tys. mieszkań, czyli o 11% więcej niż rok wcześniej. Łódź zanotowała wzrost oferty o 26% (11,9 tys.), co dało jej drugie miejsce pod względem wielkości rynku. W Krakowie liczba lokali zwiększyła się o 21% (11,5 tys.), podobnie jak w Trójmieście (8,7 tys.). W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oferta wzrosła o 18% (11,2 tys.), we Wrocławiu o 13% (10,2 tys.), a w Poznaniu o 6% (8,2 tys.). Warto dodać, że w czwartym kwartale w Poznaniu i Krakowie oferta nieznacznie się skurczyła.

Dla osób, które mogą pozwolić sobie na zakup nowego mieszkania, 2025 r. był okresem sprzyjającym negocjacjom. Na rynek trafiło więcej lokali z segmentu popularnego, dedykowanych klientom kredytowym, co ograniczyło presję na wzrost średnich cen. Choć statystyki nie pokazują wyraźnych spadków cen ofertowych, realne obniżki były powszechne.

– Deweloperzy najczęściej kamuflują je za pomocą promocji – przypomina Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Najbardziej stabilnym cenowo rynkiem była Łódź – średnia cena metra kwadratowego w grudniu była tam niemal identyczna jak rok wcześniej. Na drugim miejscu znalazły się ex aequo Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia i Kraków (+1%), a na trzecim Warszawa i Wrocław (+4%). W Poznaniu wzrost wyniósł 5%, natomiast w Trójmieście aż 10%.

Eksperci podkreślają jednak, że wzrosty te w dużej mierze wynikały ze zmiany struktury oferty, a nie z realnych podwyżek. W Trójmieście, a szczególnie w Gdańsku, do sprzedaży trafiło wiele drogich apartamentów przy Zatoce Gdańskiej i w Śródmieściu. To właśnie one podbiły średnią cenę i sprawiły, że Gdańsk wyprzedził Kraków, zbliżając się do poziomów notowanych w stolicy.

Wiele wskazuje na to, że 2026 r. upłynie pod znakiem silnej konkurencji między deweloperami. W części miast oferta pozostaje rekordowo wysoka, a nowe projekty wciąż trafiają do sprzedaży. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl nie spodziewają się jednak gwałtownego boomu. Obniżki stóp procentowych będą wspierać popyt, ale ograniczać go może wolniejszy wzrost wynagrodzeń oraz niepewność na rynku pracy.

Dodatkowymi czynnikami ryzyka są zmiany regulacyjne – m.in. nowe warunki techniczne, w tym obowiązek budowy schronów, oraz reforma planistyczna i niepewność związana z uchwalaniem planów ogólnych i wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy. Te elementy mogą działać także psychologicznie, skłaniając część kupujących do przyspieszenia decyzji.

Ostatecznie średnie ceny mieszkań będą w dużej mierze zależeć od struktury oferty. Większy udział mieszkań popularnych może stabilizować ceny lub nawet je obniżać, natomiast wzrost liczby lokali w prestiżowych lokalizacjach – tak jak w Gdańsku w 2025 r. – będzie podbijał statystyki. Podobny efekt obserwowano pod koniec roku także w Łodzi, Poznaniu i Warszawie.