Inwestorzy znów w grze. Mocne otwarcie roku na rynku nieruchomości komercyjnych

W I kw. 2025 r. całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł 686 mln euro – o 64% więcej niż rok wcześniej. Płynność rynku wzrosła o 46%. Dominowały inwestycje w sektorze handlowym – zwłaszcza w parki handlowe – oraz w starsze biurowce. Średnia wartość transakcji pozostała umiarkowana – jedynie cztery transakcje osiągnęły wartość od 50 do 75 mln euro.

Polscy inwestorzy odpowiadali za 17% wolumenu, co potwierdza rosnącą obecność rodzimego kapitału. Aktywność widoczna była również w sektorze magazynowym, biurowym, PRS oraz hotelowym – ten ostatni dzięki zakupom realizowanym przez francuski fundusz SCPI.

Segment magazynowy po raz kolejny udowodnił swoją odporność na zawirowania gospodarcze. W I kwartale 2025 r. zrealizowano pięć transakcji o łącznej wartości 202 mln euro, co stanowiło 29% całkowitego wolumenu inwestycyjnego.

Transakcje dotyczyły nowoczesnych obiektów typu big-box zlokalizowanych w aglomeracjach warszawskiej i trójmiejskiej, w tym jednego magazynu z funkcją chłodniczą. Na rynku sfinalizowano także duże przejęcie – sprzedaż portfela GLP do Ares Management w ramach globalnej transakcji typu M&A.

Coraz więcej projektów typu TDD (technical due diligence), realizowanych przez doradców Avison Young, dotyczy właśnie nieruchomości magazynowych – to wyraźny sygnał zbliżającego się dalszego ożywienia w tym segmencie.

Sektor handlowy utrzymuje stabilne zainteresowanie inwestorów. W I kwartale 2025 r. sfinalizowano 14 transakcji, z czego aż sześć dotyczyło parków handlowych.

Format „convenience” odpowiadał za 56% wolumenu inwestycji – inwestorzy nadal cenią jego odporność na zmienność rynku. Wśród najważniejszych transakcji znalazły się m.in. zakup Power Park Olsztyn przez BIG Shopping Centers, przejęcie Comfy Park Bielik przez Newgate Investment (z doradztwem Avison Young), a także zakup dwóch parków handlowych przez firmę Terg.

Co istotne, ponad jedna trzecia całkowitego wolumenu pochodziła z transakcji dotyczących mniejszych centrów handlowych zlokalizowanych poza największymi miastami. Przykładem jest nabycie trzech centrów Plaza Center na Śląsku przez ukraiński fundusz Focus Estate Fund.

Sektor biurowy pozostaje aktywny, choć inwestorzy podchodzą do niego bardzo selektywnie. Zdecydowana większość transakcji dotyczyła nieruchomości typu „value-add” oraz oportunistycznych – z potencjałem do repozycjonowania.

W I kwartale 2025 r. wolumen inwestycji w sektorze biurowym wyniósł 176 mln euro. Największą transakcją było przejęcie budynku Wronia 31 w Warszawie przez Uniqa Real Estate – jedyny przykład inwestycji typu „core”.

Z 12 zawartych umów, aż osiem dotyczyło rynków regionalnych, jednak ich udział w wolumenie sektora nie przekroczył 40%. Segment „core” pozostaje w defensywie, natomiast inwestorzy oportunistyczni i „value-add” wykazują większą gotowość do działania – choć wciąż ostrożnie.

Po rekordowym 2024 roku, kiedy wartość inwestycji w PRS osiągnęła 344 mln euro, pierwszy kwartał 2025 przyniósł trzy kolejne transakcje mieszkaniowe o łącznej wartości ponad 100 mln euro.

Największą z nich była umowa „forward funding” dotycząca PRS Metro Szwedzka, którą nabył AFI Europe. Dodatkowo, NREP sfinalizował zakup inwestycji typu co-living, a Xior Student Housing przejął projekt PRS od Syrena Real Estate – rzadką w Polsce transakcję na rynku wtórnym.

Sektor przyciąga nowych graczy – Polski Holding Nieruchomości (PHN) zapowiedział wejście w segment PRS, z planem przekształcenia pustostanów biurowych w około 800 lokali do 2030 r.

Rośnie także zainteresowanie konwersją starszych biurowców na funkcje mieszkaniowe – ze względu na ich lokalizacje i dostępność infrastruktury. Analizy techniczne pokazują, że takie zmiany są łatwiejsze niż konwersje w drugą stronę.

Polska pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych rynków nieruchomości komercyjnych w regionie. Inwestorzy – w tym REIT-y i SCPI – coraz chętniej szukają aktywów spełniających wymogi ESG, a także nieruchomości z potencjałem do zmiany funkcji.

Obniżki stóp procentowych mogą zmniejszyć rozbieżności cenowe między kupującymi i sprzedającymi. Przed sektorem okres intensywnej aktywności – zarówno portfelowej, jak i M&A – a transformacje funkcjonalne nieruchomości będą odgrywać coraz większą rolę w strategiach inwestycyjnych.

Źródło:Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce/Raport Q1 2025

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!