Spis treści
PKP to jeden z największych właścicieli nieruchomości w Polsce
E-budownictwo: Czy poświęcamy w Polsce wystarczająco dużo uwagi kwestii planowania przestrzeni w okolicach torów? Budujemy infrastrukturę, kupujemy tabor, a co z zagospodarowywaniem np. terenu wokół stacji czy przystanków kolejowych?
Katarzyna Włodek-Makos: Pochodzę z branży nieruchomości, w związku z czym dla mnie, jeżeli myślę o kolei, to właśnie nie są to tylko tory, ale przede wszystkim nieruchomości, bo musimy pamiętać, że PKP to jeden z największych właścicieli nieruchomości w Polsce.
I faktem jest, że duża część tych nieruchomości jest jeszcze niezagospodarowana, niezrewitalizowana. Nowe zarządy PKP i Xcity Investment zdecydowały o powrocie do pomysłu sprzed ponad 10 lat, czyli do komercyjnego zagospodarowywania nieruchomości kolejowych.
Na czym w praktyce, biorąc pod uwagę PKP, polega zagospodarowywanie nieruchomości?
Mowa o nieruchomościach, które będą miały różne funkcje. I jeżeli rozmawiamy o zagospodarowaniu wielohektarowych terenów, to nie ma możliwości, żeby nie mówić o ładzie przestrzennym, o tworzeniu nowej tkanki miejskiej, o tworzeniu nowej, dobrej przestrzeni publicznej. Jeżeli zagospodarowujemy wielkie tereny, to musimy się zastanowić, jakie jest otoczenie i jakie są potrzeby, w jaki sposób dany fragment miasta powinien wyglądać i jakie pełnić funkcje.
Dlatego też kluczowa jest współpraca z samorządem, co obecnie robimy. Jesteśmy w stałym dialogu z włodarzami miast, w których będziemy prowadzić projekty. Potrzebna jest zmiana postrzegania nieruchomości kolejowych. Te nieruchomości to są najczęściej centra miasta, to otoczenie węzłów komunikacyjnych, które muszą być dostępne komunikacyjnie dla osób z niepełnosprawnościami, ale też muszą tworzyć ładną, estetyczną i nowoczesną przestrzeń miejską.
Nie możemy również zapomnieć o bardzo ważnym temacie, czyli ESG - wdrażaniu rozwiązań enviromental, social i governance w procesie inwestowania, budowy i zarządzania nieruchomościami, mających na celu zwiększenie ich wartości, atrakcyjności inwestycyjnej i pozytywnego wpływu na otoczenie oraz lokalną społeczność. Xcity będzie stosować te rozwiązania w swoich projektach.
W tym momencie najbardziej zasadne jest budownictwo mieszkaniowe
Częściej jest tak, że państwo „urządzacie” przestrzeń, czy jednak dążycie do tego, żeby jakoś to uporządkować i sprzedać?
PKP selekcjonuje nieruchomości, które idą na sprzedaż. A idą te, które mają największy potencjał komercyjny i mogą wygenerować największy zysk. One przechodzą do Xcity, do realizacji projektów deweloperskich. Xcity nie zajmuje się sprzedażą nieruchomości należących do PKP.
Więc jaka jest państwa rola?
Odpowiadamy za realizację projektów komercyjnych w formule joint venture, czyli szukamy inwestora w otwartej, konkurencyjnej, transparentnej procedurze.
Najlepiej dają zarobić działki pod budownictwo mieszkaniowe?
Patrząc na rynek, w tym momencie najbardziej zasadne jest budownictwo mieszkaniowe. Projekty Xcity to olbrzymie projekty, to nowe kwartały czy dzielnice miasta, dlatego też przy planowaniu inwestycji będziemy brać pod uwagę wszystkie potrzeby mieszkańców i miasta. Mieszkaniec musi być zaopatrzony we wszelkiego rodzaju usługi, w drobny handel, miejsca do rekreacji, miejsca do edukacji, zgodnie z ideą 15-minutowego miasta.
A centra handlowe? Tu także komercjalizacja się opłaca?
Jeżeli chodzi o centra handlowe, to w tym momencie mamy jedną inwestycję zrealizowaną. Jest to budowa dworca kolejowego wraz z parkiem handlowym w Koninie, gdzie inwestorem jest Dekada. Jesteśmy aktualnie w tak zwanym wyjściu z inwestycji, czyli w trakcie sprzedaży całego centrum handlowego i potem podziału zysków.
Jak taki podział zysków wygląda? Jaki procent z nich trafia do Xcity i PKP?
Podział zysków jest regulowany w umowie inwestycyjnej z inwestorem i jest ustalany na etapie wyboru inwestora.
Nie da się wybudować czegoś niezgodnie z przepisami
W porządku. Wróćmy jednak do sektora mieszkaniowego. Czy nowe bloki powinny powstawać w sąsiedztwie torów kolejowych? Takim bardzo bliskim sąsiedztwie?
W Warszawie, na Pradze Południe, w okolicach Dworca Wschodniego, budują się bloki tuż obok nasypu kolejowego. I to akurat nie były kiedyś tereny kolejowe, tylko poprzemysłowe. Kwestię odległości budynków od torów regulują przepisy, te „kolejowe” związane z możliwością zabudowy w odpowiedniej odległości od torów, jak też przepisy Sanepidu dotyczące poziomu hałasu. Czyli to nie jest tak, że da się wybudować coś niezgodnie z tymi przepisami. Dodatkowo zapewnia się dźwiękoszczelne okna, czy buduje się ekrany akustyczne.
Musimy pamiętać, że podaż działek w największych miasta jest bardzo mała, ceny są coraz wyższe, co przekłada się na wzrost cen mieszkań, a tereny kolejowe mają niesamowity potencjał, bo leżą w centrum miast i są niezagospodarowane.
Znam inwestora, który wznosi budynek wzdłuż trasy szybkiego ruchu i zaproponował taki model rozmieszczenia mieszkań, że nie są to takie typowe mieszkania skierowane na dwie strony świata, tylko funkcje, którym szkodziłby hałas, zostały przerzucone na potencjalnie głośniejszą stronę.
Zainteresowanie projektami jest bardzo duże
Co Xcity obecnie najbardziej zajmuje? Na czym się skupiacie?
Jesteśmy na etapie zaawansowanych analiz nieruchomości w głównych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu. Plus pięć projektów, które odziedziczyliśmy po poprzednich zarządach. To są stare umowy inwestycyjne, które jako nowe zarządy odmroziliśmy i zdecydowaliśmy się realizować. Są to projekty w Warszawie, Gdyni, Krakowie, Koninie i Mińsku Mazowieckim.
Ten ostatni to budowa węzła komunikacyjno-handlowego w Mińsku Mazowieckim z inwestorem Dekada. Tu jesteśmy na etapie uzyskiwania pozwoleń, jak również komercjalizacji obiektu i wyłaniania generalnego wykonawcy budowy. W samym centrum miasta budujemy nowoczesny dworzec, ale obudowujemy go centrum handlowym, parkingami, plus przestrzenią dla mieszkańców. Chcemy zmieniać oblicza miast, w których dworce nie były remontowane.
A co z nowymi projektami?
Jeżeli chodzi o nowe projekty, wyselekcjonowane, o największym potencjale, to jesteśmy na etapie zaawansowanych analiz i planujemy rozpoczęcie wyboru inwestorów do tych projektów na przełomie roku, bądź na początku przyszłego roku.
Co to za projekty? W jakich lokalizacjach?
Największy projekt to „Warszawa – Odolany”, gdzie mamy około 22 hektarów do zagospodarowania. Kolejny - Poznań, „Wolne tory”, prawie 17 hektarów, we Wrocławiu tzw. Dworzec Świebodzki – 7 hektarów. Plus mamy projekty mniejsze, około hektarowe działki. Dwie takie nieruchomości posiadamy w Warszawie przy ul. Szczęśliwickiej i Burakowskiej. Jest też planowany budynek biurowy – Aleje Jerozolimskie 140. To są takie projekty na teraz.
Dodatkowo mamy jeszcze 4 projekty na tak zwanej liście nieruchomości, czyli analizujemy potencjał komercyjny, deweloperski do realizowania takich projektów. Zakładamy, że 2 z 4 pozytywną selekcję przejdą i będziemy rekomendować, żeby te projekty realizować. To są takie nieruchomości wielkości od 5 do 10 hektarów.
A jak jest z inwestorami? Zgłaszają się? Nie ma problemu z nich znajdywaniem?
Od samego początku nowy zarząd Xcity prowadzi intensywną politykę informacyjną i promocyjną dotyczącą nowych projektów, aktywnie uczestniczy w targach i spotkaniach branżowych i spotyka się z potencjalnymi inwestorami, prowadząc politykę „otwartych drzwi”. Zainteresowanie projektami jest bardzo duże. Liczymy, że przełoży się to na duże zainteresowanie naszymi konkursami i wybierzemy najlepszego, stabilnego partnera dla PKP i Xcity.
Katarzyna Włodek-Makos, członkini zarządu Xcity Investment, przez lata współpracowała z wieloma firmami oraz organizacjami, wdrażając kompleksowe strategie rozwoju biznesu oraz zarządzania interesariuszami. Pracowała w Colliers International, była dyrektorem Biura Rozwoju Gospodarczego w Urzędzie Miasta Stołecznego Warszawy.
