Na rynku mieszkań nie ma Black Friday. Łatwo popełnić największy błąd

Coroczne święto wyprzedaży buduje w konsumentach FOMO – wrażenie, że „gdzieś obok” właśnie pojawiła się niepowtarzalna okazja. Mechanizm ten przenosi się także na rozmowy o nieruchomościach: wielu kupujących i początkujących inwestorów odkłada decyzję, licząc na spektakularne przeceny mieszkań. Tymczasem logika rynku pierwotnego i wtórnego jest zupełnie inna niż elektroniki czy mody.

– Na rynku mieszkań nie ma okazji – i nigdy nie będzie. Mimo to wciąż tysiące osób czeka na „idealny moment”, licząc, że ceny nagle spadną, a okazje same wpadną im w ręce. To iluzja. Dane i analizy mówią wprost: jeśli chcesz inwestować w nieruchomości, powinieneś działać, a nie liczyć na przecenę, której rynek po prostu nie przewiduje. To nie giełda, gdzie liczy się szybkość kliknięcia; tu wygrywa ten, kto myśli, planuje i ma strategię – podkreśla Maciej Gołębiewski, ekspert ds. inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.

Ekspert zwraca uwagę, że szczególnie w okresach takich jak Black Friday, osoby bez jasno określonych celów inwestycyjnych są najbardziej podatne na szum informacyjny. – Okresy takie jak Black Friday wywołują poczucie, że „coś nam ucieka”, zwłaszcza u osób, które nie mają jasno określonych celów. Taki pseudo-inwestor goni okazje tylko dlatego, że są głośne, a nie dlatego, że prowadzą go w stronę jego planów. Tymczasem ktoś, kto zna swoje cele – finansowe czy inwestycyjne – liczy się tylko to, że idzie w kierunku, który sam dla siebie wyznaczył – dodaje.

Rynek mieszkaniowy porusza się wolno, w oparciu o liczby, demografię i realne potrzeby mieszkaniowe. Tym, co w największym stopniu decyduje o opłacalności inwestycji, nie jest pojedynczy „strzał” cenowy, ale stały, powtarzalny strumień czynszów. Z analizy „Total Return on Everything”, obejmującej dane z 17 krajów na przestrzeni 160 lat, wynika, że aż 80 proc. realnych zysków z inwestycji w nieruchomości pochodzi z comiesięcznych wpływów z najmu, a nie ze wzrostu wartości mieszkania.

To oznacza, że każdy miesiąc zwlekania z zakupem to konkretna kwota utraconego przychodu. Właściciel, który już wynajmuje, otrzymuje czynsz, podczas gdy osoba „czekająca na okazję” nadal płaci najem komuś innemu lub po prostu nie uruchamia potencjału inwestycyjnego kapitału. W czasie, gdy dyskutujemy o tym, czy metr kosztuje o 3-5 proc. za dużo, suma utraconego cashflow potrafi wielokrotnie przewyższyć tę różnicę.

– To czynsz najemcy „spłaca” mieszkanie, pracując jak silnik odrzutowy, generujący przewidywalny cashflow miesiąc po miesiącu. Jeśli nieruchomość stoi pusta, cena metra nie ma znaczenia. Jeśli zarabia – zwraca się nawet wtedy, gdy kupisz ją drożej – mówi Maciej Gołębiewski.

Na opłacalność zakupu wpływa oczywiście koszt finansowania. W ocenie eksperta obecne otoczenie stóp procentowych tworzy wciąż dobre warunki do zakupu mieszkań inwestycyjnych, o ile projekt jest dobrze policzony.

– Dziś mamy bardzo dobre warunki do zakupów. Przy odpowiednich założeniach mieszkania inwestycyjne mogą spłacać się same. Według wielu prognoz stopy procentowe powinny spadać lub pozostać na podobnym poziomie co obecnie. Jeśli dziś rata kredytu wynosi na przykład 3200 zł, a czynsz z najmu 3000 zł, nieruchomość jest nierentowna. Każda obniżka stóp procentowych powoduje jednak, że inwestorowi zostaje więcej pieniędzy w kieszeni. Rata maleje o kilkadziesiąt złotych, a inwestycja, która wymagała dopłat, wychodzi na zero lub zaczyna generować nadwyżkę. To właśnie ten moment, na który zwracam uwagę klientom: kiedy nieruchomość nie tylko rośnie na wartości, ale też pracuje na Twój kapitał – dodaje ekspert.

W praktyce oznacza to, że dla wielu kupujących kluczowe jest nie tyle „wyczucie dołka” cenowego, ile odpowiednie zgranie momentu zakupu, uruchomienia najmu i późniejszego spadku kosztu długu. Nawet jeśli startujemy z lekką dopłatą do raty, zmiana poziomu stóp procentowych może w ciągu kilkunastu miesięcy przesunąć inwestycję z czerwonego w zielone pole.

Otoczenie regulacyjne dla nieruchomości zmienia się często: pojawiają się nowe programy rządowe, modyfikacje ulg podatkowych, zmiany w PCC czy zasadach rozliczania najmu. Z perspektywy nagłówków wygląda to jak ciągła rewolucja, ale fundamenty rynku pozostają zaskakująco stabilne.

Od lat obserwujemy te same zjawiska: niedobór mieszkań w dużych ośrodkach, migrację do miast, rosnącą mobilność pracowników i trwały popyt na najem. To one stoją za systematycznym wzrostem czynszów oraz coraz większą konkurencją między najemcami o dobrze zlokalizowane, funkcjonalne lokale. W takim otoczeniu czekanie „na spadki” jest z definicji strategią obarczoną wysokim ryzykiem – w wielu przypadkach oznacza po prostu kupno drożej przy wyższych czynszach i wyższej cenie wejścia.

– W nieruchomościach są tylko dwa tryby: możesz inwestować świadomie, jak dorosły, albo chaotycznie biegać od „okazji” do „okazji”, nie wiedząc, co właściwie robisz. Tymczasem inwestowanie to proces – system większy niż jeden pomysł w głowie. To ludzie, zasoby, kontakty, know-how i konkretne kroki, dzięki którym kreujesz okazje, zamiast ich szukać. – podkreśla ekspert.

Dobrym punktem odniesienia są działania największych graczy na rynku: funduszy PRS, międzynarodowego kapitału czy dużych firm deweloperskich. Ich strategia jest odwróceniem logiki Black Friday. Zamiast szukać pojedynczego „deal’u”, projektują całe portfele: kupują budynki hurtowo, uruchamiają własne projekty deweloperskie, standardyzują wykończenia i procesy zarządzania.

– Największe zakupy na rynku mieszkaniowym nie mają nic wspólnego z łowieniem okazji. Fundusze PRS, międzynarodowy kapitał czy duzi gracze nie polują. Oni produkują okazje, budując projekty od zera, nabywając całe budynki i przygotowując je pod stabilny najem. To samo podejście powinno przyjąć 99% inwestorów indywidualnych – wskazuje Maciej Gołębiewski.

Dla mniejszego inwestora „produkcja okazji” oznacza przede wszystkim proces: od zdefiniowania strategii (lokalizacja, segment, horyzont czasowy), przez wybór konkretnej nieruchomości, jej adaptację, aż po profesjonalne zarządzanie najmem. To podejście wymaga więcej pracy niż scrollowanie ogłoszeń, ale daje szansę na powtarzalne wyniki, a nie pojedynczy łut szczęścia.

Kluczowe pytanie, które zadaje sobie dziś wielu kupujących, brzmi: „Czy ceny jeszcze spadną?”. W przedstawianym scenariuszu na lata 2025-2030 prognozy wskazują raczej na dalszy wzrost wartości mieszkań niż na długotrwałą korektę.

– Scenariusze na lata 2025-2030 są spójne: nawet w wariancie umiarkowanym ceny mieszkań mają być wyższe o 15-25% niż obecnie, natomiast w scenariuszu optymistycznym wzrost może sięgnąć nawet 40-50%. Już sama skala tych prognoz powinna skłonić do zastanowienia, czy oczekiwanie na hipotetyczne spadki i „okazję roku”, ma w ogóle sens. Bo jeśli ceny mają rosnąć w tempie kilkunastu procent rocznie, to każdy rok zwłoki to rok utraconego potencjału – podsumowuje ekspert.

W tym kontekście słynne inwestycyjne motto nabiera praktycznego wymiaru: „Nie czekaj na zakup mieszkania. Kup mieszkanie i czekaj”. Ci, którzy dokonali zakupu pięć czy dziesięć lat temu, rzadko pamiętają dziś dokładną cenę zakupu. Doskonale za to wiedzą, ile co miesiąc wpływa na ich konto z tytułu czynszu.