Spis treści
Wzrost sprzedaży w III kwartale i optymistyczne prognozy na koniec roku są napędzane przede wszystkim przez stabilizację finansową i oczekiwania dotyczące stóp procentowych.
Konsument wraca na rynek, inwestorzy czekają
Rynek mieszkaniowy staje się ponownie bardziej aktywny, głównie za sprawą nabywców kupujących na własne potrzeby, zarówno za gotówkę, jak i na kredyt. Dwie kluczowe grupy zasilają ten popyt:
Kredytobiorcy: Czekają na obniżki stóp procentowych, które są kluczowe dla poprawy ich zdolności kredytowej. Rynek kontraktów FRA wycenia dwie kolejne obniżki po 25 pb. do końca roku.
Kupujący za gotówkę: Dostrzegają, że okienko promocji powoli się zamyka, ponieważ powrót popytu kredytowego oznacza wzrost konkurencji na rynku.
Brak dopłat: Nabywcy pierwszych mieszkań, którzy liczyli na nowy program rządowy, powoli wracają na rynek, akceptując rynkowe warunki kredytowe.
Jednocześnie segment inwestorów uległ spłaszczeniu i nie jest przewidywany jego znaczący wzrost, chyba że utrzyma się prognoza obniżek stóp procentowych w 2026 roku.
Czytaj też: Coś złego dzieje się na budowach w całej Polsce
Jawność cen wywołała repricing, ale nie spadek cen
Wbrew nadziejom, ustawa o jawności cen, która weszła w życie, nie przełożyła się na wyraźne obniżki cen. Spowodowała jednak masowy repricing (ponowne ustalanie cen) na mikro-poziomie.
W ciągu zaledwie dwóch miesięcy (sierpień i wrzesień 2025 r.) deweloperzy skorygowali ceny aż 25% całej oferty, z rekordowymi zmianami sięgającymi ponad 26% w Łodzi i 20% w Krakowie. Efekt ten zniósł się jednak sumarycznie: obniżono ceny zbyt wysokie, ale jednocześnie podniesiono te najniższe. W rezultacie jawność cen zmusiła deweloperów do bardziej precyzyjnego zarządzania cennikami, ale nie obniżyła średniej rynkowej.
Sprzedaż rośnie, podaż zwalnia
W III kwartale na sześciu największych rynkach deweloperzy sprzedali ponad 10,8 tys. mieszkań, odnotowując wzrost kwartał do kwartału. Tę sytuację wspiera malejące oprocentowanie kredytów i stabilny wzrost zarobków. Mimo to, po stronie podaży, nastąpiło wyraźne zmniejszenie liczby nowych lokali wprowadzonych do sprzedaży (ok. 9,5 tys.), co po raz pierwszy od dwóch lat sprawiło, że sprzedaż przewyższyła nową podaż.
Ponadto eksperci JLL spodziewają się zwiększonego napływu wniosków o pozwolenia na budowę przed końcem roku. Wynika to z konieczności uwzględnienia nowych, potencjalnie kosztownych wymogów (miejsca doraźnego schronienia) w projektach składanych po 1 stycznia 2026 r. Jednak wpływ tych nowych regulacji na koszty budowy będzie widoczny w statystykach cenowych dopiero w latach 2027-2028.
