Rynek mieszkań nie odbił, jak obiecywano. Coś poszło nie tak

W III kwartale 2025 roku wolumen udzielonych kredytów hipotecznych robi wrażenie – poziomy sprzedażowe należą do najwyższych w ostatniej dekadzie. Autorzy raportu Barometr Metrohouse i Credipass podkreślają jednak, że wyniki te są częściowo efektem wzrostu cen nieruchomości oraz zwiększonego udziału refinansowania kredytów.

– Kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej obniżające stopę referencyjną przyczyniły się do ożywienia popytu, jednak nie tak silnego, jak oczekiwała cała branża. Choć część klientów oczekujących na tańsze finansowanie zakupu zdecydowała się wejść na rynek, to nadal oceniamy, że tzw. „zamrożony popyt” to znaczący potencjał zakupowy, który może zostać uwolniony pod warunkiem dalszej liberalizacji polityki monetarnej RPP, ale też stabilizacji rynku i sytuacji geopolitycznej – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, współautor raportu Barometr.

Eksperci Credipass zwracają uwagę, że popyt kształtowany jest nie tylko przez decyzje RPP, ale także działania samych banków.

– Z perspektywy klientów bankowych rośnie znaczenie decyzji o wyborze rodzaju oprocentowania. Do tej pory dominowały kredyty z czasowo stałą stopą procentową (najczęściej pięcioletnią). Jednak spadek stawki referencyjnej WIBOR 3M oraz perspektywa dalszych obniżek stóp procentowych sprawiają, że zmienne oprocentowanie wraca do łask. Ożywiło to konkurencję wśród banków – coraz więcej instytucji decyduje się na promocyjne warunki kredytów i niższe marże. W ofertach kredytów z oprocentowaniem stałym pojawiły się już propozycje z „piątką z przodu” – mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass.

Wielu potencjalnych nabywców wciąż czeka na obniżki cen mieszkań oraz dalsze spadki kosztów kredytów hipotecznych. Raport wskazuje, że na rynku wtórnym średnie ceny sprzedawanych mieszkań w pięciu analizowanych miastach spadły rok do roku, natomiast na rynku pierwotnym korekta w dół widoczna jest jedynie w Łodzi – w pozostałych miastach ceny nadal rosną.

Nowa ustawa o jawności cen mieszkań zwiększyła przejrzystość rynku, a tym samym konkurencyjność pomiędzy projektami deweloperskimi, co napędza oczekiwania kupujących dotyczące rabatów.

– Mieszkania w ostatnim czasie adresowane są głównie do klientów zainteresowanych zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych. Rynek daleki jest od masowego inwestowania w lokale, jak to miało miejsce jeszcze 2-3 lata temu. Takie przetasowania powodują, że strona podażowa musi w dużej mierze opierać się na transakcjach finansowanych przy pomocy kapitału zewnętrznego. Tu jednak nadal barierą są wysokie, na tle Europy, koszty pozyskania finansowania, zbyt niskie poziomy zdolności kredytowej przeciętnego nabywcy, ale też tak podstawowe kwestie, jak trudności w zgromadzeniu środków na wkład własny do kredytu – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

W III kwartale 2025 roku rynek pierwotny charakteryzował się rosnącym zróżnicowaniem cen mieszkań. Deweloperzy dostosowywali się do wymogów nowych przepisów dotyczących jawności cen, a jednocześnie reagowali na ożywienie popytowe wynikające z dwóch niewielkich obniżek stóp procentowych NBP.

Widoczne jest szczególnie zróżnicowanie zmian cenowych między miastami. W Warszawie i Wrocławiu średnie stawki za 1 mkw. podniosły się z powodu uwzględnienia cen luksusowych lokali, które wcześniej nie były publikowane.

– Warto podkreślić, że dwa wspomniane miasta (Warszawa i Wrocław), cechują się największą liczbą luksusowych nowych mieszkań o dużej powierzchni (ponad 100 m kw.) i jednocześnie cenie ofertowej przekraczającej 20 000 zł/m kw. Trudno więc dziwić się, że właśnie na tych rynkach cenowy wpływ „odsłoniętych”, drogich ofert był największy – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że łódzki rynek deweloperski wyróżnia się znacznym kwartalnym spadkiem średnich cen ofertowych nowych mieszkań. W III kwartale 2025 roku wzrosła dostępność lokali w przedziale 10 001–12 000 zł/mkw., kosztem droższych ofert.

– Przez cały miniony kwartał łódzcy deweloperzy uzupełniali swoją ofertę mieszkaniami o cenie ofertowej wyraźnie mniejszej od rynkowej średniej. Przykładowo, średnia cena lokali wprowadzonych na łódzki rynek pierwotny we wrześniu br. wyniosła 10 561 zł/m kw. Ta konsekwentna strategia inwestorów przyczyniła się do spadku średniej ceny ofertowej 1 m kw. z Łodzi, która teraz jeszcze bardziej odbiega od pozostałych badanych rynków. W przypadku Łodzi, znaczenie miały też „jawnościowe” korekty cen z września, które były bardziej widoczne niż na innych rynkach – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Raport Barometr Metrohouse i Credipass pokazuje, że rynek mieszkaniowy w Polsce w 2025 roku wchodzi w fazę stopniowego ożywienia. Choć banki notują rekordowe wyniki sprzedaży kredytów hipotecznych, realny popyt kupujących wciąż rośnie powoli.
Kluczowe znaczenie dla dalszych zmian będą miały: dalsze decyzje RPP dotyczące stóp procentowych, stabilność gospodarcza oraz transparentność cen wprowadzona nowymi przepisami.