Spis treści
Mikrokawalerki i zmiany w prawie
Najmniejsze mieszkania od dawna znajdują się na celowniku ustawodawcy. Rząd zapowiada kolejne regulacje, których celem jest praktyczne wyeliminowanie mikrokawalerek z rynku deweloperskiego. Chodzi przede wszystkim o zakaz lub znaczące ograniczenie wyodrębniania lokali użytkowych w budynkach zamieszkania zbiorowego.
Już wcześniej wprowadzono przepisy określające minimalną powierzchnię lokalu mieszkalnego i użytkowego na poziomie 25 m² (z wyjątkiem lokali użytkowych w budynkach zamieszkania zbiorowego). Te regulacje nie obejmują jednak lokali powstałych wcześniej, co ma kluczowe znaczenie dla rynku wtórnego. Sytuację tę analizuje Leszek Markiewicz z warszawskiej agencji NieruchomosciSzybko.pl.
Minimalna powierzchnia mieszkań – od kiedy obowiązuje?
Choć dziś limity metrażu wydają się oczywiste, w rzeczywistości są one stosunkowo nowym elementem polskiego prawa budowlanego. Budownictwo wielorodzinne w miastach rozwija się od ponad 100 lat, natomiast formalne wymogi dotyczące minimalnej powierzchni mieszkań pojawiły się dopiero w latach 90.
– Stało się to w 1995 roku, gdy zaczęły obowiązywać przepisy wyznaczające minimalną powierzchnię jednego pokoju (16 mkw.), a także szerokość pomieszczeń w świetle ścian (pokój sypialny w kawalerce - min. 2,2 metra i kuchnia w kawalerce – min. 1,7 metra) – przypomina Leszek Markiewicz.
Kolejna zmiana nastąpiła w 2002 roku. Zachowano minimalną powierzchnię pokoju na poziomie 16 m², doprecyzowując szerokości pomieszczeń: 1,8 metra dla kuchni i 2,2 metra dla pokoju. Obecne przepisy, obowiązujące od początku 2018 roku, określają minimalną powierzchnię użytkową mieszkania jako 25 m², bez wskazywania szerokości pomieszczeń.
Jak podkreśla ekspert, tych regulacji nie należy utożsamiać z dawnymi normatywami z okresu PRL-u, które miały inny charakter i nie zawsze były konsekwentnie stosowane.
Starsze mikromieszkania pozostaną na rynku
Zarówno rozporządzenie z 2002 roku, jak i wcześniejsze przepisy z 1994 roku wprowadziły istotną zasadę: nowe wymagania techniczne nie obowiązują budynków, dla których procedury związane z pozwoleniem na budowę zakończono przed wejściem w życie nowych regulacji.
– Chodzi o to, że wymagania w zakresie minimalnej powierzchni lokali nie mają zastosowania do budynków, w przypadku których formalności związane z pozwoleniem budowlanym załatwiano przed datą wejścia w życie nowych regulacji – podkreśla ekspert.
Wyjątkiem są sytuacje przebudowy, jednak te częściej dotyczą większych mieszkań dzielonych na mniejsze lokale. Zasada niedziałania prawa wstecz sprawia, że starsze mikrokawalerki, zgodne z przepisami obowiązującymi w momencie budowy, mogą być nadal legalnie sprzedawane i kupowane.
– Ustawodawca skupił się na ograniczaniu liczby nowych mikrokawalerek trafiających na rynek (również tych definiowanych jako lokale użytkowe) – dodaje Markiewicz.
Nie tylko mikrokawalerki mają problemy
Choć najmniejsze mieszkania wzbudzają najwięcej emocji, nie są jedynym wyzwaniem rynku nieruchomości. Również lokale o większym metrażu często odbiegają od dzisiejszych standardów technicznych.
– Na rynku znajdziemy też, chociażby mieszkania w suterenach i na poddaszach, które niekoniecznie spełniają aktualne wymogi dotyczące na przykład oświetlenia i nasłonecznienia – zauważa ekspert.
Dodatkowym problemem, coraz bardziej widocznym przy obecnych trendach demograficznych, jest brak wind w mniejszych blokach z czasów PRL-u oraz w starszych kamienicach.
Co to oznacza dla kupujących i sprzedających?
Nowe mikrokawalerki mają coraz mniejsze szanse na powstanie, ale te wybudowane zgodnie z dawnymi przepisami pozostaną na rynku jeszcze przez wiele lat. Dla kupujących i inwestorów kluczowe staje się dokładne sprawdzenie statusu prawnego lokalu, daty jego budowy oraz zgodności z obowiązującymi wówczas normami.
– Sprzedaż mieszkań w budynkach odstających mocno od obecnych standardów jest trudniejsza i wymaga pomocy doświadczonego specjalisty – podsumowuje Leszek Markiewicz.
