Spis treści
W ramach prowadzonych do 5 lutego b.r. konsultacji publicznych spółka Arche zgłosiła uwagi do zaprezentowanego projektu nowelizacji prawa. Warto przypomnieć, że to nie pierwszy pomysł MRiT w tej sprawie. W połowie grudnia ub.r. na platformie X, należący do Nowej Lewicy wiceminister w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Tomasz Lewandowski poinformował, że jego resort przygotowuje nowelizację przepisów o własności lokali.
Polityk chciał wprowadzić całkowity zakaz wydzielania lokali jako samodzielnych w budynkach zamieszkania zbiorowego (hotele, domy studenckie, domy seniorów itp.). Jednak pod wpływem ogromnej krytyki związanej z możliwymi fatalnymi skutkami oraz braku konsultacji w tej sprawie, z pomysłu się wycofał, aby w połowie stycznia b.r. zastąpić go kolejnym projektem.
— To kolejna zbędna nadregulacja, ponieważ obecne prawo całkowicie może wyeliminować problem tzw. “mieszkania w hotelach”, który chce zwalczać MRiT. W zasadzie sprawę załatwia usprawnienie procedur kontrolnych organu nadzoru budowlanego i pozostawienie obecnych regulacji prawnych w tym zakresie bez zmian oraz stosowanie jednolitej, konsekwentnej interpretacji przepisów przez organy administracji na terenie całego kraju. Warto też podkreślić, że nowela pozbawi hotele o rozproszonej strukturze właścicielskiej, będących często własnością naszych seniorów, szansy na dorobienie do skromnych emerytur oraz korzystania z pobytów właścicielskich, za to bez żadnych przeszkód i ograniczeń da zarabiać na hotelarstwie emerytom z Niemiec czy Francji, których środki inwestują w Polsce ogromne fundusze REIT. To chora sytuacja i dyskryminacja naszych obywateli, kosztem wielkich korporacji — mówi Władysław Grochowski prezes Arche.
Stracą mali polscy inwestorzy
Najnowszy projekt MRiT dotyczący nowelizacji ustawy o własności lokali mocno zmienia zasady dla deweloperów, prywatnych inwestorów i gmin, ale już nie wyklucza całkowicie wydzielania odrębnych lokali w takich budynkach. Wprowadza jednak poważne ograniczenia w wyodrębnianiu lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego (np. hotelach, aparthotelach). Będzie ono możliwe tylko wtedy, gdy spełnione zostaną łącznie warunki: dot. standardu lokalu mieszkalnego lub użytkowego, powierzchni minimum 25 mkw. i podjęcia stosownej uchwały określającą zasady wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w takich budynkach przez radę gminy. Brak takiej uchwały, to brak możliwości wyodrębniania lokali w budynkach hotelowych i innych zamieszkania zbiorowego. Nowe przepisy miałyby wejść w życie bardzo szybko, bo już od 1 stycznia 2027 r.
— Obiekty zamieszkania zbiorowego, które m.in. obejmują hotele, to budynki przeznaczone do okresowego pobytu ludzi, a nie do mieszkania na stałe. W związku z tym tworzenie nowej legislacji walczącej z "mieszkaniami w hotelach” to wielkie nieporozumienie, ponieważ już teraz są regulacje i służby, które powinny zwalczać takie zjawisko. W istocie długotrwała zmiana przeznaczenia nieruchomości bez zgłoszenia nadzorowi budowlanemu to samowola. A kontrola PINB może wstrzymać użytkowanie obiektu, ponieważ zmiana sposobu użytkowania wymaga formalnego zgłoszenia do starosty/prezydenta miasta. Zaproponowana nowelizacja to jedynie niosąca wiele negatywnych skutków społeczno-gospodarczych nadregulacja, wynikająca z błędnie zidentyfikowanego problemu i założeń. Jeśli pozwolenie na budowę zostało wydane dla budynku hotelowego, to znajdujące się w nim lokale — bez względu na to, czy są prawnie wyodrębnione, czy nie, czy mają kuchnię, czy nie — muszą być użytkowane do świadczenia usług hotelarskich, a nie do mieszkania — wyjaśnia Władysław Grochowski.
Eksperci zgodni: to bubel prawny
Jak wskazuje w analizie dla portalu inwestycjewkurortach.pl dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny, wspólniczka zarządzająca w Kancelaria Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, Ministerstwo Rozwoju i Technologii błędnie diagnozuje istotę problemu, a w konsekwencji sięga po środki, które nie tylko nie rozwiążą wskazywanych patologii, ale mogą wygenerować kolejne, znacznie poważniejsze skutki uboczne.
Jednak jak podkreślą eksperci z portalu inwestycjewkurortach.pl:
- Najpoważniejsze zastrzeżenia budzi jednak przekazanie radom gmin kompetencji do określania „zasad ustanawiania odrębnej własności lokali” bez wskazania granic tego upoważnienia. Dodatkowo projekt posługuje się sformułowaniem, że rada gminy "może" przyjąć stosowną uchwałę. Z uzasadnienia załączonego do projektu ustawy wynika jednak, że brak takiej uchwały ma blokować możliwość wydzielania lokali. To sprzeczność, powinna zostać jednoznacznie usunięta. W przeciwnym razie gminy zyskają narzędzie do arbitralnego wprowadzania dodatkowych, pozaustawowych wymogów, co doprowadzi do rażących różnic w traktowaniu inwestorów i chaosu prawnego. To naruszenie konstytucyjnej zasady równości wobec prawa – inwestor w jednej gminie będzie mógł wydzielić lokale, a w sąsiedniej, przy identycznym obiekcie, już nie. Co więcej, każda gmina będzie mogła w dowolnym momencie wprowadzić uchwałę zakazującą wyodrębniania lokali lub ustanawiającą warunki niemożliwe do spełnienia, co istotnie obniży bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Przyznanie gminom tak daleko idącej, uznaniowej kompetencji do blokowania sprzedaży lokali w inwestycjach hotelowych (zaprojektowanych zgodnie z prawem technicznym dot. hoteli, a nie mieszkań) stanowi również poważne naruszenie konstytucyjnej zasady swobody działalności gospodarczej oraz ochrony prawa własności. Zamiast rozwiązać realny problem, projektowana regulacja może skutecznie zablokować cały segment rynku, który w szczególności w miejscowościach turystycznych ma istotne znaczenie gospodarcze – czytamy w materiale.
Nieład planistyczny i wzrost cen małych lokali
Ponadto prezes Arche Władysław Grochowski zauważa, że proponowana nowelizacja niesie za sobą również szereg innych negatywnych skutków, jak m.in:
Nieład planistyczny - dla przykładu w gminach uzdrowiskowych priorytetem, zwłaszcza w pierwszej linii od morza, obowiązuje zapis planu zagospodarowania o funkcjach usług turystyki, zdrowia itd.
Spadek liczby rewitalizowanych obiektów historycznych, ograniczenie zrównoważonej rewitalizacji wykluczonych obszarów poprzemysłowych i wyludniających się miasteczek oraz obszarów wiejskich.
Wzrost cen małych lokali (rosnący popyt / brak podaży, ponieważ wiele osób szuka małych mieszkań np. studenci, pracownicy, emeryci).
Wyhamowanie raczkującego segmentu serwisowanych małych lokali senioralnych.
Możliwą korupcjogenność i uznaniowość przy podejmowaniu uchwał przez rady gmin.
Jeszcze większy rozrost biurokracji, ogromny wzrost ryzyka i kosztów inwestycji, a tym samym oferowanych do sprzedaży lokali.
O Arche
Swoje pierwsze inwestycje firma realizowała w Warszawie i Siedlcach, a od dwóch dekad buduje w całej Polsce. Obecnie Arche to największa polska sieć hoteli z rodzimym kapitałem, która zrzesza ponad 2 tys. inwestorów posiadających łącznie ponad 3,5 tys. pokoi i apartamentów hotelowych, a także deweloperem mieszkaniowym. Spółka rozpoczęła działalność 35 lat temu i w swojej historii wybudowała ponad 12 tys. mieszkań i domów, a niebawem wystartuje z 24. obiektem w swojej kolekcji Arche Metalowiec Muszyna, przez co łącznie dysponować będzie około 4,8 tys. pokojami. Prezes Arche SA Władysław Grochowski wraz z żoną w ramach Fundacji Leny Grochowskiej od wielu lat prowadzi również szeroką działalność integrującą społeczności, aktywizującą osoby wykluczone społecznie, z niepełnosprawnością intelektualną oraz najbardziej potrzebujące. Za co pod koniec 2023 r. otrzymał na uroczystej gali w Genewie jedno z najważniejszych wyróżnień na świecie — prestiżową Nagrodę Nansena, przyznawaną przez Wysokiego Komisarza ONZ Filippo Grandi. A pod koniec 2024 r. indyjską Nagrodę Matki Teresy z Kalkuty.
