Ceny mieszkań w 2025 roku spadną? Eksperci nie mają złudzeń

Według prognoz PKO Banku Polskiego, w 2025 roku rynek deweloperski stanie się rynkiem kupującego. Popyt na mieszkania będzie słaby, podczas gdy oferta lokali na rynku pierwotnym i wtórnym pozostanie wysoka. Taka sytuacja może prowadzić do stabilizacji cen mieszkań, z możliwością spadków cen mniej atrakcyjnych lokali, które długo pozostają na rynku lub znajdują się w peryferyjnych lokalizacjach.

Dla deweloperów oznacza to wyzwanie w postaci pogorszenia rentowności i mniejszych marż. Jak zauważa Agnieszka Grabowiecka-Łaszek, autorka analizy, duzi deweloperzy notowali po trzech kwartałach 2024 roku słabsze wyniki finansowe, szczególnie na tle poprzednich dwóch lat. Przeciętna rentowność sprzedaży netto wyniosła 12,8 proc., co oznacza spadek o 1,6 p.p. rdr.

- Firmy deweloperskie cechuje duże zróżnicowanie: 20 proc. firm poniosła straty, 20 proc. najlepszych firm notowało rentowność netto powyżej 17 proc. Na zróżnicowanie i niższy poziom wskaźników finansowych opartych na zysku wpływ ma spadek sprzedaży mieszkań, a także rosnące, szczególnie w pierwszej połowie ub.r., zaangażowanie w nowe projekty, co generowało większe koszty - zauważyła autorka analizy Agnieszka Grabowiecka-Łaszek.

Jednym z głównych czynników hamujących popyt na mieszkania są wciąż wysokie stopy procentowe NBP. Obniżenie stóp procentowych przewidywane jest najwcześniej w drugiej połowie 2025 roku, co może wpłynąć na zachowania konsumentów z około sześciomiesięcznym opóźnieniem, czyli najwcześniej w pierwszej połowie 2026 roku.

Dodatkowo, malejąca opłacalność kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych, z powodu wysokich kosztów finansowania i spadającej rentowności najmu, również wpływa na decyzje inwestorów. Brak rządowego programu mieszkaniowego wspierającego zakup mieszkania również nie sprzyja wzrostowi popytu.

- W 2025 roku podstawowym klientem deweloperów będą zamożni nabywcy z dużymi oszczędnościami lub zdolnością kredytową (wspartą oczekiwanym umiarkowanym wzrostem wynagrodzeń ludności i niewielkim obniżeniem marż kredytów wynikającym z konkurencji między bankami). Na słabszą koniunkturę zwykle odporny jest też nabywca mieszkań z segmentu luksusowego - przekazała przedstawicielka PKO BP.

Na zwiększoną podaż wpływa duży wolumen mieszkań, których budowa rozpoczęła się w 2024 roku. PKO BP przewiduje jednak, że aktywność w budownictwie mieszkaniowym będzie się zmniejszać. Obecnie w toku jest około 267 tysięcy mieszkań deweloperskich, co odpowiada około dwuletniej produkcji deweloperskiej.

- Przy szacowanym dwuletnim okresie budowy obecnie w toku jest ok. 267 tys. mieszkań deweloperskich, jest to ok. 2 letnia roczna produkcja deweloperska - poinformowała analityczka, wskazując, że w ostatnich miesiącach obserwuje się jednak mniejszą liczbę wystąpień deweloperów o zgodę na rozpoczęcie budowy, co świadczy o planowanym przez nich obniżeniu liczby budowanych mieszkań.

Koszty robocizny mogą wzrosnąć z powodu niedoboru specjalistów budowlanych i wzrostu płacy minimalnej. Trend ten może się wzmocnić wraz z bliską poprawą koniunktury w budownictwie w 2026 roku, dzięki uruchomieniu inwestycji finansowanych z KPO, budowy infrastruktury obronnej oraz usuwaniu skutków wrześniowej powodzi.

PKO BP prognozuje, że ceny gruntów budowlanych pozostaną wysokie. Projekt "propodażowej" ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe jest jeszcze na etapie prac legislacyjnych w rządzie. Na ewentualne korzystne efekty jej wdrożenia trzeba będzie poczekać.

Bank nie spodziewa się również znaczących zmian w cenach materiałów budowlanych. Spadki cen są ograniczane przez wysokie ceny energii, które są istotne przy energochłonnej technologii produkcji wielu materiałów. Czynnikiem sprzyjającym wzrostowi cen jest także bliska perspektywa poprawy koniunktury w budownictwie, zapowiadająca zwiększenie popytu na materiały.

Podsumowując, 2025 rok przyniesie wyzwania zarówno dla deweloperów, jak i kupujących. Stabilizacja cen mieszkań, wysoka oferta oraz zmieniające się warunki ekonomiczne będą kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek mieszkaniowy w Polsce.

Źródło: PAP