Coraz więcej pustych biur. Teraz to oni dyktują warunki

Sytuacja na rynku biurowym w największych miastach regionalnych w Polsce (Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie i Lublinie) ewoluuje w odpowiedzi na rosnącą dostępność powierzchni. W 2024 roku na rynek trafiło 120 000 mkw. nowej powierzchni biurowej, a choć popyt brutto pozostał na stosunkowo stabilnym poziomie (710 000 mkw., -5% r/r), priorytetem dla wynajmujących staje się modernizacja budynków oraz elastyczność w zakresie warunków najmu.

Firma AXI IMMO, wiodący doradca na rynku nieruchomości komercyjnych, zaprezentowała najnowszy raport „Rynek biurowy w Regionach”, analizujący sytuację w ośmiu kluczowych ośrodkach biznesowych w kraju.

Obecne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w miastach regionalnych sięgają 6,78 mln mkw. (+2% r/r), jednak skala nowych inwestycji istotnie spadła. W 2024 roku oddano do użytku 120 000 mkw. (-56% r/r), co potwierdza, że deweloperzy zachowują dużą ostrożność w planowaniu nowych projektów. Największe rynki regionalne – Kraków, Wrocław i Trójmiasto – utrzymują znaczący udział w całkowitych zasobach (odpowiednio 27%, 20% i 16%).

Do kluczowych inwestycji ukończonych w 2024 roku należą Grundmana Office Park A w Katowicach (20 700 mkw., Cavatina), Quorum Office Park A we Wrocławiu (18 200 mkw., Cavatina) oraz biurowiec B10 dostarczony przez Vastint (14 100 mkw.). Aktualnie w budowie znajduje się 230 000 mkw. powierzchni biurowej, a najdynamiczniej rozwijającymi się rynkami w tym zakresie są Kraków i Poznań. Największe projekty w realizacji to AND2 w Poznaniu (40 000 mkw., Von der Heyden Group) oraz Tischnera Green Park 1 w Krakowie (24 000 mkw., Stalprodukt).

Wysoka podaż niewynajętej powierzchni sprawia, że inwestorzy wykazują większą ostrożność. Średni wskaźnik pustostanów wynosi 17,8% (+0,3 p.p. r/r), przy czym najwyższy odnotowano w Katowicach (23,2%), a najniższy w Szczecinie (7,7%).

– Decyzje o rozpoczęciu nowych inwestycji są podejmowane z dużą ostrożnością. Kluczowym czynnikiem będzie ich komercjalizacja na etapie przygotowywania – zanim projekt wejdzie w fazę realizacji, właściciele będą starali się zabezpieczyć stabilny poziom wynajmu. Z kolei wysoka dostępność powierzchni biurowej sprzyja najemcom i zwiększa ich możliwości negocjacyjne. Właściciele budynków starają się dostosowywać ofertę, proponując bardziej konkurencyjne warunki najmu oraz inwestując w modernizację i kolejne udogodnienia dla najemców w obiektach – podkreśla Emilia Trofimiuk, Research Manager, AXI IMMO Group.

W 2024 roku najemcy wynajęli 710 000 mkw. powierzchni biurowej (-5% r/r), przy czym struktura transakcji wskazuje na rosnącą dominację renegocjacji i przedłużeń umów (51%), kosztem nowych kontraktów (41%). Najwięcej transakcji odnotowano w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, które odpowiadały za 37%, 21% i 16% całkowitego popytu.

Jednym z kluczowych trendów pozostaje podnajem, który umożliwia firmom redukcję kosztów. Wśród sektorów dominujących w strukturze najemców nadal przodują IT oraz usługi dla biznesu. Największą nową transakcją najmu w 2024 roku było wynajęcie 10 100 mkw. przez Volvo Tech Hub w Brain Park C w Krakowie.

Czynsze ofertowe w miastach regionalnych pozostają na stabilnym poziomie, mieszczącym się w przedziale 9,00-17,80 EUR/mkw./mies., z najwyższymi stawkami w Krakowie i Poznaniu. Jednak koszty eksploatacyjne rosną, osiągając poziom od 9,00 do 36,80 PLN/mkw./mies., co wynika przede wszystkim z rosnących wydatków na utrzymanie budynków oraz energię.

– Prognozy na 2025 rok wskazują na umiarkowaną aktywność deweloperów – na rynki regionalne zostanie dostarczone ok. 160 000 mkw. nowej powierzchni biurowej. Decyzje o kolejnych inwestycjach będą podejmowane w oparciu o poziom przednajmu i zapotrzebowanie rynkowe. Po stronie popytu spodziewamy się, że najemcy w dalszym ciągu będą koncentrować się na optymalizacji zajmowanej przestrzeni, dbając jednocześnie o wysoki standard wykończenia biura i jego design. Rośnie także znaczenie formatów elastycznych – zarówno w modelu co-workingowym, jak i biur serwisowanych, zarządzanych przez zewnętrznego operatora lub właściciela budynku podsumowuje Monika Rykowska, Dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO Group.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!