Spis treści
Przed zakupem mieszkania, niezależnie od tego, czy pochodzi ono z rynku wtórnego, czy kupujesz je od dewelopera, kluczowe jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Może to znacząco wpłynąć na możliwość jej swobodnego użytkowania po nabyciu.
Zakup mieszkania na rynku wtórnym. To musisz sprawdzić
Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym trzeba przede wszystkim sprawdzić stan prawny nieruchomości. Najważniejszym etapem jest sprawdzenie księgi wieczystej, ale dobrą praktyką jest także to, aby osobiście odwiedzić mieszkanie, a także porozmawiać z sąsiadami.
– Wskazane jest dokładne zapoznanie się ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości – sprawdzenie księgi wieczystej, odwiedzenie mieszkania, najlepiej kilkukrotne, przed jego zakupem oraz rozmowa z sąsiadami. Warto również domagać się od sprzedających zaświadczenia potwierdzającego, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany, a nawet zapisu w akcie notarialnym, że mieszkanie nie jest wynajmowane ani nie zostało nikomu użyczone – podpowiada mecenas Joanna Zdanowska.
Księga wieczysta to podstawa
Podstawowym dokumentem, który należy przeanalizować, jest księga wieczysta. Szczególną uwagę trzeba zwrócić na:
dział II – stąd dowiesz się, czy sprzedający jest jedynym właścicielem nieruchomości i czy jego prawo własności nie jest ograniczone,
dział III – tu znajdziesz informacje o tym, czy nie ma wpisów dotyczących służebności (np. dożywocia), roszczeń osób trzecich, postępowań egzekucyjnych lub ostrzeżeń o niezgodności stanu prawnego,
dział IV – w tym dziale znajdziesz informacje dotyczące tego, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką (a jeśli jest – na jakich zasadach zostanie wykreślona).
Inni lokatorzy w mieszkaniu
Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, trzeba także ustalić kwestie tego, czy w mieszkanie nie jest zajmowane przez osoby trzecie, na przykład na podstawie meldunku.
– Częstym, a bagatelizowanym problemem jest kwestia zameldowania lub faktycznego zajmowania lokalu przez osoby trzecie. Choć meldunek sam w sobie nie daje prawa do lokalu, może znacząco utrudnić jego wydanie i korzystanie z mieszkania po zakupie – wyjaśnia mecenas Zdanowska.
Aby upewnić się, że lokal nie jest zajmowany przez osoby trzecie, warto:
zażądać zaświadczenia z urzędu gminy o braku osób zameldowanych,
uzyskać pisemne oświadczenie sprzedającego, że lokal nie jest wynajmowany ani użyczony,
wprowadzić odpowiednie zapisy do aktu notarialnego, zabezpieczające kupującego na wypadek nieprawdziwych oświadczeń.
Sprawdź, czy mieszkanie nie jest zadłużone
Ważną kwestią jest także ustalenie, czy właściciel rzeczywiście ma prawo do sprzedaży mieszkania, a także, czy lokal nie jest zadłużony. Może to wynikać zarówno ze zobowiązań wobec spółdzielni czy zarządcy nieruchomości, a także opłat za media.
– Przed zawarciem umowy sprzedaży należy zweryfikować dokumenty potwierdzające nabycie prawa własności przez sprzedającego, a także sprawdzić, czy lokal nie jest obciążony zaległościami finansowymi. Kupujący powinien uzyskać potwierdzenie braku zaległości w opłatach czynszowych, zaliczkach na media oraz innych opłatach związanych z lokalem. Należy również upewnić się, że sprzedający wydał świadectwo charakterystyki energetycznej, które jest obecnie dokumentem obowiązkowym przy sprzedaży nieruchomości – przypomina Joanna Zdanowska.
Nie tylko dokumenty są ważne
Poza sprawdzeniem dokumentów warto przeprowadzić oględziny mieszkania. Najlepiej zrobić to kilka razy – w różnych dniach tygodnia i o różnych porach. Dzięki temu można rzeczywiście ocenić stan mieszkania, a także zwrócić uwagę na ewentualne uciążliwości związane z jego otoczeniem – takie jak hałas, natężenie ruchu ulicznego, czy sąsiedztwo szkoły itp. placówek.
Dużo pożytecznych informacji może dostarczyć też rozmowa z sąsiadami. Jak podpowiada mecenas Zdanowska, od nich można dowiedzieć się m.in. o:
wcześniejszych sporach prawnych,
problemach z zarządcą lub wspólnotą,
faktycznym sposobie korzystania z lokalu.
– Warto pamiętać, że sprzedający ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady prawne nieruchomości, jednak dochodzenie roszczeń bywa długie i kosztowne – podkreśla adwokat.
Sprawdzenie wszystkich potrzebnych dokumentów oraz zapoznanie się ze stanem faktycznym nieruchomości pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek po zakupie mieszkania, a także ewentualnego dochodzenia swoich praw w sądzie.
