Twoja działka może przestać być budowlana. Zbliża się decydujący termin

Rynek gruntów wchodzi w okres podwyższonej niepewności związanej z reformą planistyczną. Kluczową rolę przejmą plany ogólne przygotowywane przez samorządy, które od lipca 2026 roku będą decydować o tym, które działki zachowają prawo do zabudowy. To oznacza odejście od systemu obowiązującego przez blisko dwie dekady i realne ryzyko spadku wartości części gruntów.

– Nowe plany ogólne mogą oznaczać utratę charakteru budowlanego dla tysięcy działek w całej Polsce. Dlatego najdroższe są te grunty, które mają uregulowany stan prawny, co w praktyce oznacza, że można na nich postawić zabudowę wielorodzinną lub jednorodzinną – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań rynku nieruchomości w Otodom.

Jak podkreśla ekspertka, rynek gruntów od lat pozostaje silnie zróżnicowany regionalnie, jednak Warszawa i Kraków wyraźnie odstają od reszty kraju. To właśnie wysokie ceny ziemi w tych miastach w największym stopniu wpływają na koszt mieszkań i napędzają ekspansję inwestycji na przedmieścia.

Mimo spadku liczby ofert i okresowo słabszej sprzedaży mieszkań ceny gruntów rosną nieprzerwanie od dwóch lat. Zdaniem analityków Otodom wynika to z ograniczonej podaży – gruntów nie da się „nadprodukować”, a działek formalnie przygotowanych do zabudowy systematycznie ubywa.

Dodatkowym czynnikiem jest perspektywa wejścia w życie planów ogólnych. W efekcie najwyżej wyceniane są dziś najmniejsze działki położone w granicach dużych miast, szczególnie te z pełnym zabezpieczeniem planistycznym.

Warszawa, gdzie ceny ofertowe działek zbliżają się do 900 zł/mkw., oraz Kraków (600 zł/mkw.) tworzą segment rynku gruntów premium. Tuż za nimi plasuje się Gdańsk (484 zł/mkw.), który odnotował najwyższą dynamikę wzrostu rok do roku – +24%. W Krakowie wzrost wyniósł +20% rok do roku.

Coraz większą rolę odgrywa również wschodnia część kraju. W ciągu ostatnich dwóch lat Białystok zanotował wzrost cen o 35%, a Kielce o 34%, co pokazuje rosnące zainteresowanie rynkami o niższej barierze wejścia. Najtańsze grunty oferuje Opolszczyzna (184 zł/mkw.), natomiast w miastach takich jak Lublin, Warszawa czy Katowice ceny pozostają względnie stabilne.

Choć najmniejsze parcele osiągają dziś najwyższe ceny za metr kwadratowy, uwagę deweloperów coraz częściej przyciągają działki o powierzchni od 3 tys. mkw. do 5 tys. mkw..

– Obecny zimowy okres to jednak pozorna stabilizacja (…) to działki o powierzchni pomiędzy 3 tys. mkw. a 5 tys. mkw. stają się celem strategicznych zakupów dokonywanych przez deweloperów, ponieważ łączą potencjał inwestycyjny z rozsądną ceną jednostkową – komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Szczególnie atrakcyjne są lokalizacje położone w promieniu 15-20 minut dojazdu od dużych miast, które w dłuższej perspektywie mogą zostać wchłonięte przez aglomeracje.

Koszt zakupu ziemi w coraz większym stopniu determinuje ceny mieszkań i domów. W Warszawie udział ceny gruntu w projekcie deweloperskim sięga nawet 50%, co bezpośrednio przekłada się na wysokie ceny lokali. W Krakowie działki są średnio o 30% tańsze niż w stolicy, a na kolejnych pięciu największych rynkach różnica sięga nawet 50%.

– Dlatego w praktyce to kwota zakupu gruntu decyduje w dużej mierze o wartości mieszkania i domu, a obecnie diamentami inwestycyjnymi są ziemie z zabezpieczonym prawem budowlanym – podsumowuje ekspertka Otodom.

Najbliższe miesiące mogą okazać się kluczowe. Wiosna zapowiada się jako okres wzmożonej aktywności inwestorów i deweloperów, szczególnie na obrzeżach miast. Jednocześnie dla właścicieli gruntów o nieuregulowanym statusie prawnym będzie to ostatni moment na składanie wniosków do powstających planów ogólnych.

Po ich uchwaleniu zmiana przeznaczenia działki stanie się znacznie trudniejsza i droższa. Rynek gruntów wchodzi więc w fazę, w której kluczową informacją nie jest już tylko lokalizacja, ale przede wszystkim formalne prawo do zabudowy – czynnik, który w najbliższych latach może przesądzić o realnej wartości ziemi.